[« Назад]  [Съдържание]  [Напред »]       [безплатна обява за имот]

7. ДОГОВОРНИ ОТНОШЕНИЯ

7.1. ВИДОВЕ ДОГОВОРИ

Договорът е споразумение между две или повече страни, които поемат определени задължения, срещу получаването на определени права.

Когато се сключва договор, всяка от страните договаря сама за себе си. Това означава, че последиците от договора възникват за хората, които са го подписали.

Договорът може да бъде формален, когато Законът изисква определена форма. Не е необходимо непременно да е писмен. Може да е устен, стига в резултат на постигнатото съглашение да възникнат и съответни правни последици.

Гражданско-правните отношения между страните по договора се уреждат от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД). В него са регламентирани източниците, действията, прехвърлянето на вземания и погасяването на задължения, вчлючително и обезпеченията им.

В този закон са включени и договорите, свързани със сделките, които най-общо могат да бъдат разделени в две основни групи:

Всеки един договор за определен вид сделка се разглежда към съответния раздел на книгата.

Договорите следва задължително да съдържат:

Всичко останало е предмет на свободно договаряне, което да не противоречи на закона. Съставянето на тези договори се подчинява на определени правила, които макар и незадължителни са проверени в практиката. Те са: заглавие на договора (Предварителен договор за покупко-продажба, Договор за поръчка, Договор за наем и др.), права и задължения на страните (да са осъществими и да защитават и двете страни), срок на договора, санкции при неизпълнение на клаузи, в колко еднообразни екземпляра се съставя, и др. Договорът се подписва от всяка една от страните, като се спазва последователността на изписването им в описателната му част.

7.2. ДОГОВОР ЗА ГЛЕДАНЕ И ИЗДРЪЖКА

В договора за гледане и издръжка дадено лице прехвърля другиму свое недвижимо имущество, срещу което той се задължава да го гледа и издържа до края на живота си. Това става чрез нотариален акт, съгласно чл. 18 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД). Ако не се изпълни тази форма договорът не поражда прехвърлителни действия и не създава права и задължения. Той има само силата на Предварителен договор по чл.19 от ЗЗД и поражда само облигационни права и задължения.

Договорът е двустранен и възмезден. Станите по него поемат една към друга насрещни задължения.

Задължението за гледане и издръжка се изпълнява до смъртта на кредитора (прехвърлителя на имота). То не може да се определи като продължителност във времето (както обикновено е при другите договори), защото зависи от това, кога ще почине прехвърлителя. Не може да се определи и като обем – възможни са изменения в зависимост от нуждите на кредитора (допълнителни разходи за лечението му, за специална храна и т.н.).

Договорът за издръжка и гледане се сключва с оглед личността на длъжника. Това обаче не означава, че той трябва да се справя сам с личен труд. Винаги се разчита и на другите членове на семейството му, с които живее. При нужда той може да прибегне за своя сметка до услугите на трети лица (чистачка, болногледачка).

В този договор трябва да се изброят най-подробно всички условия за гледане и издръжка, да се посочат всички системни (не инцидентни) грижи за осигуряване на нормален живот.

Такъв договор може да бъде сключен при наличието на законни наследници, включително и такива със запазени наследствени права (чл. 28 от ЗН). Има много случаи в практиката, когато здрави и пълнолетни деца изоставят своите болни и немощни родители, други пък нямат материална възможност да се грижат за тях. Рядко изоставени родители пристъпват към правото си да търсят издръжка по съдебен път и по-често си осигуряват бъдещите години чрез прехвърляне на техен недвижим имот на трети лица срещу гледане и издръжка като сключват договор за това.

Най-често съдебни спорове възникват относно пълното изпълнението на такъв вид договори. В този случай трябва да се посочат всички доказателства за неизпълнението на договора (писмени и устни).

ДОБРЕ Е ДА СЕ ЗНАЕ

Появиха се редица случаи, когато недобросъвесни лица използват безпомощността, неопитността, неосведомеността на хората, които търсят помощ и сключат с тях договори за издръжка и гледане не в задължителната форма и съдържание с цел облагодетелстване чрез ограбване. Винаги търсете съвета на адвокат.

7.3. БРАЧЕН ДОГОВОР

Брачният договор е познат и действа в много страни. Той позволява на съпрузите да изберат принципа на имуществената общност или имуществената разделеност.

Българското право от 1968 г. до сега признава само

режима на съпружеска имуществена общност (за вещи, права върху вещи и парични влогове, придобити от съпрузите по време на брака).

Но в практиката има вече и такива случаи:

Семейство чужди граждани купуват у нас имот и стават собственици. Брачният им договор предвижда имуществена разделеност. В този случай няма да се приложи българското право за семейна имуществена собственост, въпреки че имотът им е български. В случая действа тяхното отечествено право. Кодексът на международното частно право дава предимство на тези норми пред нормите на българското законодателство и позволява да се приложи принципът на имуществената разделеност.

Кодексът предвижда два режима на придобиване, управление и разпореждане с правото на собственост и другите вещни права:

1. Когато обект на сделката са вещни права, които не са придобити в съпружеска имуществена общност, например чрез наследяване. В този случай придобиването и прекратяването на вещни права и на владеене се уреждат от правото на държавата, в която се намира вещта.

Следователно, ако наследеният имот е в България, се прилага българското право.

2. Когато предмет на сделка е имот в България, придобит от чужд гражданин, който има валидно сключен брак в чужбина и брачен договор в чужбина, тогава имуществените отношения между съпрузите се уреждат от тяхното общо отечествено право.

ДОБРЕ Е ДА СЕ ЗНАЕ

У нас все още не е приет нормативен акт, който да урежда брачен договор.

7.4. ДОГОВОР В ПОЛЗА НА ТРЕТО ЛИЦЕ

Законът за задълженията и договорите предвижда в чл. 22 възможността да се договаря и в полза на трето лице. Особеното при договора в полза на трето лице е, че то придобива някакво вещно право (на собственост, на ползване, на строеж или друго ограничено вещно право), без да е страна по договора нито пряко, нито чрез пълномощник.

В практиката този договор се използва рядко. Той се прилага най-често в случаите на учредяване на право на ползване върху недвижим имот в полза на трето лице, и когато се поема задължение за издръжка и гледане на съпруга или съпругата на продавача на недвижим имот.

Често възниква въпросът: “Когато този, в чиято полза е прехвърлен недвижим имот (третото лице), е семеен, придобитото имущество става ли семейна общност или е само негово?”

Случаите, при които имущество, придобито по време на брака, остава лично за единия съпруг, са посочени изрично в чл. 20 от Семейния кодекс и са разгледани в “Семейна имуществена общност” на настоящата книга.

Придобиване на имущество в резултат на сключен договор в полза на трето лице не е сред изброените случаи в закона. При това положение логично е да се приеме, че това имущество е съпружеска общност. Законът обаче дава възможност това предположение да се обори.

Когато този, който е подписал договора в полза на трето лице, е имал дарствено намерение, придобитото имущество може да стане собственост само на единия съпруг, ако той докаже, че другият няма принос в придобиването му. Това доказване и определянето на поголям дял от съпружеската общност може да стане и по време на брака по съдебен ред. Но обикновено става при развод.

Останалите видове договори са разгледани в съответните раздели.

7.5. ЗАЛИЧАВАНЕ НА НЕИЗГОДЕН ДОГОВОР

Съдът заличава неизгоден договор. Такива дела съществуват, макар и рядко. Всеки договор, който се сключва поради крайни нужди при явно неизгодни условия, може да бъде унищожен (заличен от съда). Условията и процедурата са уредени в ЗЗД и в Търговския закон.

Необходимо е да са налице следните дадености:

1. Договорът да е сключен при крайна нужда. Например засегнатият е имал сериозни материални затруднения, които го принуждават да подпише договора.

2. Сделката да е договорена при явно неизгодни условия. Например къщата е продадена за сума, изключително помалка от пазарната й цена, или имотът е ипотекиран за сума с неимоверно висока лихва.

3. Не е необходимо насрещната страна да знае или не за финансовите затруднения на ощетения и да иска или не да се възползва от тях.

Пред съда ощетеният трябва да докаже, че ако не е бил в крайна нужда, никога не би сключил този толкова неизгоден за него договор. Това става с документи, свидетелски показания, съдебни експертизи.

Ако доказателствата са убективни, съдът унищожава сделката – със задна дата, все едно никога не е сключвана. Всяка от страните е длъжна да върне онова, което е получила от другата. Договорът може да бъде заличен и само в бъдеще.

Сделката остава, ако доказателствата не са достатъчни или другата страна предложи да отстрани ощетяването. Например плати пазарната цена на купения имот или намали лихвата.

Засегнатият може да се обърне към съда до една година от сключването на договора. Изпусне ли се срокът, сделката автоматично се превръща в законна.


[« Назад] [Съдържание] [Напред »]
нотариус тежести на имота