Инж. Мария Гаджова – член на УС на НСНИ, Пловдив и собственик на агенция “Тракия”
вестник Марица, 4 юни 2008 г.
При едно прогнозиране за развитие на пазара на недвижими имоти у нас добре е да се вземат предвид фактори като влиянието на международната икономика, на стопанската политика в страната ни, на жизнения стандарт на българина.
С влизането на страната ни в ЕС върху нашия имотен пазар вече влияят тенденциите на пазара за недвижими имоти в Европа. Ръстът на цените на имотите вече се забавя, а в някои страни се забелязва и спад. Зародилата се преди 3-4 г. нефтена и ипотечна криза в САЩ оказа влияние в Европа. Според западния печат цените на имотите във Великобритания спадат, на места вече до 30%. Има публикации, които изнасят данни за затваряне там на около 1000 офиса на Агенции за недвижими имоти и тази тенденция продължава. В Германия и Франция се отчита леко спадане. Според анализатори на пазара за недвижими имоти Европа не е застрашена от американския срив, тъй като европейската валута в момента е значително по-устойчива от долара. Но в Централна и Източна Европа еврото все още не е въведено. Инфлационният натиск там е силен. В Балтийските страни и Полша се констатира намаляване на продажбите, отслабване на чуждестранния интерес и увеличаване на натиска за снижение на цените на имотите.
Все още при новите членки на ЕС и в Средиземноморските страни поскъпването на жилищните имоти продължава, макар и с по-слаби темпове в сравнение с преди няколко месеца. В съседна Румъния цените на недвижимите имоти растат на база на разрастване на кредитния пазар и на наличието на по-висок жизнен стандарт в сравнение с минали периоди.
Какво става у нас.
През последните две години търсенето и предлагането разнопосочно се променяха. Нови инвеститори и строители продължават видимо активно да строят. Новите обекти продължават да се увеличават с ненамаляващи се темпове, а клиентското търсене намалява. Нещо в основата се заражда. Бумът на продажбите “на зелено” преминава при масовия строител. Все още в проектен етап се изкупуват имоти на утвърдени със своето качество и договорна коректност строителни фирми, на такива на които вече името работи за тях. Започналата от миналата година тенденция за покачване на цените на новото жилищно строителство продължава, макар и с бавни темпове. Масово това се обяснява с повишаване на цените на строителните материали, на горивата и т.н. Но търсенето не е вече активно, а вяло.
Пазарните механизми като че ли не действат адекватно. Това си има своето обяснение. На пазара за недвижими имоти има вече мощни строителни фирми. Те са в състояние да завършат обектите, без да са принудени да продават на зелено и могат да изчакват спокойно ценовото развитие във времето. И дано прогнозите им излязат верни.
Средният българин се стреми да подобри жизнения си стандарт, да се сдобие с ново жилище вместо старото от времето на социализма. Но често се случва месечните вноски при голям кредит да надхвърлят средната работна заплата в страната. От друга страна купувачите се стъписаха пред покачващите се цени на жилищните имоти и останаха в очакване на реален пазар, отговарящ на техните доходи и жизнен стандарт. Чуждите инвеститори и българите работещи в чужбина, които периодично влагат в имоти у нас своите заработки, започнаха да сравняват цените ни с някои еврпейски столици и градове и то не в полза на нашия пазар. И те в последно време не предпримат решителна стъпка за инвестиция.
Последните 2 месеца пазарът видимо не е активен, като че ли замря. Огледи се появяват, но реални сделки малко се осъществяват в сравнение с по-предни периоди.
В Пловдив търсенето е най-вече на имоти до 30-45 000 евро. Боксониери за продажба в ЖК Тракия има на пазара не малко, но на около 30-33 000 евро. Панелни апартаменти с площ около 50-60 кв.м достигат вече до 50 000 евро. Излиза, че цените им на кв.м се изравниха с тези на монолитните жилища. Купувачите ходят, гледат и обогатяват своята обща жилищна и правна култура. Продавачите, в стремежа си да получат повече, често не се вслушват в съветите на компетентни брокери за съотвествието между реалната цена на предлагания имот, неговото състояние и местоположение. И пазарът продължава да се “напомпва” допълнително без реалност.
Но първите пукнатини вече се появиха. Преди месец се рапространиха познати оферти от района Св.Влас, Слънчев бряг и Банско на цени по-ниски с 50-60%. Хотели смениха предназначението и продават апартаменти на изключително приятни цени от порядъка на 550-600 евро/кв.м. Инвеститори и строители вече се отказват от вложения и развитие на своя бизнес на Черно море и Банско. Има и оферти за продажба на имоти на Пампорово с промоционални екстри: без да се променя първоначалната цена вместо продажба “до тапа” вече е “до ключ и изтривалка” и с безплатно цялостно обзавеждане по каталог по желание на клиента, даже и с заплащане на самолетния билет за тези, които идват извън граница, независимо дали са българи или чужденци.
Другият интересен на този етап е сегмента с ваканционните селища. Статистиката дава сведения за построени 3 милиона кв.м ваканционни имоти – изключително мащабно за малка България, от които 2 милиона кв.м на Черно море. Как ще се развива този сегмент вбъдеще? Английските собственици, купували с цел печалба чрез бъдеща продажба, вече се опитват да разпродават. Не се оправдаха очакванията им за висока доходност от наеми. Закупуване на имоти от англоговорящи намаля. Разочаровани са и от лошокачественото ни строителство, от транспортните и инженерни комуникации (задължение на държавата), които изостават от развитието на строителството. Както в последно време се случва чакаме европейско финансиране. Увеличават се като купувачи рускоговорящите, но проблемът при тях е визовият режим и румънци, които отчитат, че нашите имоти все още не са така скъпи, както при тях.
Едно е ясно.
Резултатите при покупка на имоти, постигнати преди, няма гаранция че ще са възможни сега.
Бъдещият пазар ще отговаря на реални цени, формирани в съотвестие със законите на пазарната икономика. Качеството на имотите и екстрите при формиране на цената също ще бъдат решаващи. Тези продавачи, които и сега разбират тези максимуми, продават в момента безпроблемно.
Мария Гаджова, 4 юни 2008 г.
| [« Назад] | ||
| Начална страница |