[« Назад]  [Съдържание]  [Напред »]       [публикуване на оферта за продажба на сграда]

10. СГРАДИ

10.1. ЖИЛИЩНИ СГРАДИ

Съгласно ЗУТ жилищни са тези сгради, които са предназначени за постоянно обитаване от домакинства или сгради, в които най-малко от половината от разгънатата застроена площ се заема от жилища.

Към жилищните сгради се включват:

При сгради със смесено предназначение, помещенията и обектите за нежилищни нужди задължително се разполагат под апартаментите - на партера, мецанина и ако е необходимо на следващ етаж.

Жилищни блокове се наричат къщи с повече от 6 жилища и над 3 жилищни етажа, а къщи под тези параметри се наричат жилищни сгради.

ДОБРЕ Е ДА СЕ ЗНАЕ

Всеки обект, който има статут на жилище, задължително трябва да има най-малко едно жилищно помещение, кухня или кухненски бокс, баня, тоалетна и най-малко едно складово помещение.

10.2. ЗАСТРОЕНА И РАЗГЪНАТА ПЛОЩ

Общата застроена площ на сградата включва площта на етажите, ограничена от външните конструктивни очертания на ограждащите стени, включително и цялата площ на балкони, лоджии, веранди, и др.

Разгънатата застроена площ (РЗП) е сбор от застроените площи на всички етажи. Не се включват стопански площи (складови помещения за лично ползване, тавани и сутерени, ателиета и прилежащите им коридори, стълбища и такива за общо ползване - сметопроводи, абонатни станции, котелни помещения, и др.

Застроената площ (ЗП) на едно жилище или друг самостоятелен обект или част от сграда е площта, ограничена от конструктивните размери на ограждащите стени към съседни обекти или общи части на сградата. Застроената площ на мезонет е сума от площите на всеки от етажите.

При определяне на застроената площ се спазват следните правила:

1. Когато външната стена е с прозорци, балкон или лоджия, към застроената площ се включва цялата дебелина на стената, а когато липсват отвори - само половината от нея. Останалата част се прибавя към общите части на сградата.

2. При жилищни сгради, състоящи се от две или повече секции, разделени помежду си с фуги, към застроената площ на прилежащия обект се включва само половината от дебелината на стената до фуга. Останалата площ се прибавя към общите части на сградата или секцията.

3. Към площта на жилището се прибавят площите на самостоятелните стаи в подпокривното пространство на сгради със скатан покрив и със статут на жилищни помещения, определени за ползване от собствениците.

10.3. ИДЕАЛНИ (ОБЩИ) ЧАСТИ НА СГРАДАТА

Към идеалните части на сграда, при която етаж или части от етажи принадлежат на отделни собственици, спада всичко, което по своето естество служи за общо ползване. Общите части на сградата са предназначени да обслужват всеки един от собствениците в сградата.

Общите части при сгради с етажна собственост (чл. 38, ал. 1 от Закона за соствеността) са:

Дяловете на отделните собственици в общите части са съразмерни на съотношението между стойностите на отделните помещения, които те притежават, изчислени при учредяване на етажната собственост (чл. 40 от ЗС).

ДОБРЕ Е ДА СЕ ЗНАЕ

Към всеки самостоятелен обект – жилище, принадлежи и правото на собственост върху съответните идеални части на сградата.

В нотариалния акт се вписва квадратурата на жилището и процента на идеалните части от сградата.

Общите части по принцип са неделими, не могат да се придобиват по давност или да се пехвърлят отделно от обекта, към който принадлежат.

10.4. ЕТАЖНА СОБСТВЕНОСТ И НЕЙНОТО ПОДДЪРЖАНЕ

Усложнен вариант на съсобственост е етажната собственост. Етажът, или части от него, заедно с придадените към тях помещения в тавана или мазето могат да принадлежат на отделни собственици – държавата, общината, юридически или физически лица (чл. 37 от Закона за собствеността). Най-често се среща съчетанието между индивидуална собственост на апартаменти в жилищни блокове и съсобственост върху общите части.

Законът за собствеността (чл.37 – 49) и Правилникът за управление, реда и надзора в етажната собственост (ПУРНЕС), изменен и допълнен (ДВ, бр. 87/2002 г.), рагламентира подробно как функционира етажната собственост.

Според чл. 41 от Закона “всеки собственик съразмерно с дела си в общите части е длъжен да участва в разноските, необходими за поддържането или за възстановяването им, и полезните разноски, за извършването на които е взето решение от Общото събрание”.

Общото събрание на собствениците и избрания от него управител (или управителен съвет) вземат решения с мнозинство. В заседанието трябва да участват ¾ от собствениците. Разглеждат се проблеми свързани с възникнали спорове по използването на общите части на сградата, със спазването на вътрешния ред и изпълнението на задълженията от обитателите.

При обща собственост споровете между съседите са обичайни. Малцина знаят, че дяловете в общите части не са равни, а се определят според стойността на жилището. Всеки трябва да участва в поддържането на общите части според своя дял.

Практиката е доказала, че етажната собственост функционира неефективно. Обикновено живеещите на ниските етажи не плащат за ремонта на покрива, а тези от горните не се интересуват от наводненията, от плъховете и бълхите в мазето.

Протеклият покрив е общ и разходите по ремонта и поддръжката трябва да се поемат от всички собственици не по равно, а в зависимост от стойността на жилищата им. Но ако трябва да се почистват и поддържат местата за общо ползване средствата се разпределят според броя на обитателите. Не се броят само деца под 3 години. Обитателите, които временно (поне един месец) живеят в сградата също плащат. Лекари, зъболекари, занаятчии и др., които работят в етажната собственост, плащат тройно разноските за общите части.

Ако някой не даде в срок своя дял, който дължи, домоуправителят може да се снабди с изпълнителен лист от Районния съд за тази сума.

ДОБРЕ Е ДА СЕ ЗНАЕ

Промяна предназначението на дадена идеална част може да се извърши само със съгласието на всички етажни собственици.

ВАЖНО!

Решенията на Общото събрание са задължителни за всички обитатели.

Етажната собственост не е самостоятелен правен субект – юридическо лице.

10.5. ПРАВА НА ОБЩОТО СЪБРАНИЕ НА ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ

С постановление на Министерския съвет 201/ 03.09.2002 г. бяха направени съществени изменения и допълнения в Правилника за управлението, реда и надзора в етажната собственост (ПУРНЕС).

Съхранено е разбирането, че в зависимост от обхвата на правомощията в етажната собственост се формират два вида общи събрания.

Единият вид събрание е това, при което етажните собственици могат да вземат решения, ако присъстват поне ¾ от тях. В ал. 1 се съдържат 15 точки, в които подробно са регламентирани действията по управление и разпореждания, които може да предприеме общото събрание. То приема правилник за вътрешния ред, избира управителен съвет или Управител за срок от 2 години.

Общото събрание определя месечните парични вноски за покриване на разходите за управлението и поддържането на общите части на сградата, за извършване на непредвидени разходи при аварии и повреди на тези части, определя начина на съхраняване на набраните парични средства в касата и упълномощава лицата, които могат да боравят с тях. Общото събрание трябва да приеме и годишен план за извършване на ремонти в сградата, годишен бюджет.

Само общото събрание може да приеме решения за отдаване под наем или за предоставяне за безвъзмездно ползване на обекти от общите части на сградата, да приема решения за извършване на реконструкция и преустройства в общите чсти. За извършване на необходими дребни поправки или разходи общото събрание може да упълномощи управителния съвет или Управителя да вземат решения за осъществяване на същите.

Другият вид общо събрание е това на собствениците и другите обитатели на самостоятелно правно основание, което според чл.5, ал. 1 от ПУРНЕС решава въпросите, засягащи имуществените интереси на двете групи, както и въпросите за използването и поддържането на местата за общо ползване, за запазване на вътрешния ред и доброто съжителство между обитателите. Това общо събрание може да взема решение, ако присъстват поне половината от собствениците и другите обитатели.

10.6. ПРОМЯНА ПРЕДНАЗНАЧЕНИЕТО НА ПОМЕЩЕНИЕ

Всяко помещение - жилище, мазе, кухня или гараж, изпълнява определена функция, която е определена от архитектурния проект на сградата. Произволната промяна на официалното предназначение е недопустима. Изменението може да засегне трети лица и да наруши съседските взаимоотношения.

Например: В гаража на жилищна сграда се монтират шприц или пресмашини за производство на пластмасови изделия. Работата е шумна и излъчва газове с неприятна (понякога и отровна) миризма. Или - в гаража се установява фирма за ремонт и боядисване на леки коли. Обстановката за живеещите наоколо става непоносима.

Не така стоят нещата, ако подобно помещение (в случая гараж) се използва за офис, приемна или магазин. Първата крачка, която Собственикът трябва да направи, за да промени предназначението на гаража, е да получи съгласието на съседите си. Следва съгласуване с органите на ХЕИ, “Противопожарна охрана” и НЕК. Едва след това се изработва проект за исканата промяна.

При отваряне на магазин се иска изработване и приемане на архитектурен проект. Тази промяна на статута може да се извърши само, ако тя е допустима в архитектурно-художествено, строително-техническо и хигиенно-санитарно отношение.

Когато жилищното помещение ще се използва за офис и не се налага преустройство, промяната се обявява в общинската администрация и се иска одобрението й.

При преустройство или при промяна на предназначението се образува административно производство за индивидуален административен акт - одобрение на промяната. Той се издава от главния архитект на общината (или кметството) след одобрение от архитектурно-градоустройствена комисия. Тя е длъжна да се произнесе в едномесечен срок, който започва да тече от датата на внасяне на искането в съответната администрация. При връщане на преписката за корекция, срокът започва да тече отново от момента на депозиране на корекцията. Отказите могат да се обжалват по административен ред пред началника на Дирекцията за национален строителен контрол.

Според ЗУТ в съществуваща жилищна сграда, в режим на етажна собственост, се допуска преустройство и промяна на предназначението на жилищно помещение или на самостоятелно жилище в кабинет за здравни нужди, в офис или ателие за индивидуална творческа дейност.

Тези обекти предполагат, че ще има повишен достъп на външни лица в сградата.

Условието, при което ЗУТ допуска такова преустройство, е обектите да се намират на първия етаж или на полуподземния етаж и преустройството да е съобразено със санитарно-хигиенните, противопожарните и другите технически изисквания.

Съществуващо жилищно помещение или самостоятелно жилище на първия етаж на жилищна сграда може да се преустрои с промяна на предназначението му в магазин или за други обслужващи дейности извън посочените, ако са спазени условията, посочени от Закона и се осигури самостоятелен вход, извън входа в общите помещения на жилищните етажи. Освен това необходимо е решение на общото събрание на собствениците, взето по установения ред и с изрично, писмено, нотариално заверено съгласие на всички собственици на жилища, които са непосредствени съседи на обекта.

По изключение може да се допусне разположение на помещение, което ще се преустройва, и на други надземни етажи, но само с решение на Общото събрание и последвалите го действия.

За извършване на преустройство е необходимо и разрешение за строеж, което се издава от главния архитект на района.

10.7. САНИРАНЕ

Санирането е поредица от мероприятия, които целят да се спре деградацията на жилищния фонд. Голяма част от старите панели са в критично състояние. Обновяването им трябва да започне веднага: направа на външна изолация на сградата, смяна на дограмата, на ВиК, и др. Изолираната стена има ефект на акумулираща печка - спира топлината и я връща обратно в жилището.

Практически мащабно саниране все още не е възможно, защото има много нерешени проблеми, свързани със законодателството, етажната собственост, кредитирането, собствеността на земята под блоковете, и др.

За сега всеки се спасява поединично, като санира само своя апартамент. Според законите на енергийната ефективност изолацията на отделни жилища е с ниска степен на полезност. Експертите препоръчват да се обновява целия блок. Тогава всеки апартамент пести 70% от разходите за отопление (пести енергия), а при опаковане само на собственото жилище икономията е едва 30%.

Според експертите от Агенцията за енергийна ефективност външната изолация само на един апартамент създава чувствителни температурни разлики между опакованата и неопакованата част на фасадата, които са вредни за конструкцията на сградата. Освен това бетонните плочи се явяват като термомостове, по които студът прониква в жилището, а топлината излиза навън. За това се препоръчва при изолиране на външните стени на апартамента, опаковката да захване и 50 см от стените на съседите.

За външна изолация на апартамента има няколко варианта. Първият е да се направи опаковка със стиропор или неопор (стиропор обработен с графит за по-добра изолация – спестява се 50% от разхода на енегия). Вторият е с минерална вата. Третият е с екструдиран пенополистирол (напр. с “Изипан”).

От прозорците се губи около 70% от топлината в жилищата. А фасадите на панелките са около 60% остъклени. Смяната на дограмите е едно от най-важните дейности за подобряване на енергийната ефективност. За жилища се предпочита PVC дограма. На пазара има три-, четири- и петкамерни профили, като последните имат най-голямо препятствие за топлообмена. Важен е и вида на стъклопакета. Стандартният е с две бели стъкла, между които въздухът е изтеглен. Препоръчително е използването на “К” стъкло (добавен е тънък метален слой върху едно от стъклата за увеличаване на топлинната ефективност). Използването на “К” стъкло позволява да се кандидатства кредит “енергийна ефективност”, при който се опростява 20% от получената от банката сума.

ДОБРЕ Е ДА СЕ ЗНАЕ

Една пета от българите живеят в панелни жилища. В цялата страна има 18 000 панелни сгради.

ВАЖНО!

На 23.03.07 г. се приеха промени в Закона за енергийната ефективност, които влизат в сила от 2008 г. Собственици на сгради, които са санирани и са получили сертификат за това, няма да плащат местни данъци и такси седем години. Същото се отнася и за собственици на сгради, построени преди 2005 г., ако са санирани. Десет години се освобождват от местни данъци и такси собственици на санирани сгради, които са използвали и възобновяеми енергийни източници.

10.8. ДАНЪК СГРАДИ

Законовата уредба обхваща чл. 10-28 на раздел първи от Закона за местните данъци и такси.

С данък върху недвижимите имоти се облагат разположените на територията на страната сгради, застроени дворни места и парцели и застроени земеделски и горски земи. Данъчно задължено лице е собственикът на недвижимия имот, а при учредено вещно право на ползване - ползвателят. Когато правото на собственост или ограниченото вещно право е притежание на няколко лица, те дължат данък, който съответства на частите им.

За новопостроените сгради (части от сгради) или придобитите по друг начин имоти собственикът уведомява за това писмено в 2-месечен срок териториалната данъчна дирекция по местонахождението на имота, като подава данъчна декларация за облагане с годишен данък. Той се дължи от началото на следващия месец, през който е завършено строителството, или е започнала експлоатацията на имота, или е настъпила промяна в собствеността, освен ако данъкът е платен от прехвърлителя. Уведомяването на данъчните служби е необходимо и при частично или пълно унищожаване на сградите, както и при преминаване на имотите от необлагаеми в облагаеми и обратно.

Данъкът може да се плати на четири равни вноски. Обикновено сроковете са следните: до 31 март (на платилите за цялата година до този срок се прави отстъпка от 5%), до 30 юни, до 30 септември и до 30 ноември на годината, за която е дължим.

Самата данъчна оценка се изготвя от данъчния орган по местонахождение на имота.

Законът предвижда още за единствено жилище, което задоволява нуждите на семейството през по-голямата част от годината, дължимият данък сгради да е с 50 на сто намаление. Прави се разлика между основно и единствено жилище. Притежателите на повече от едно жилище плащат по облекчена тарифа само за едно от тях, за това, в което живеят. За инвалидите отстъпката е 75%.

Пълен размер на данък сгради се дължи и в случай, когато един от съпрузите притежава наследствен апартамент, но живее в дом, собственост на другия съпруг.

Освобождават се от данък: имотите на общините, държавата, читалищата, молитвените домове, музеите, галериите, библиотеките, сградите, собственост на чужди държави, на Българския Червен кръст, на висшите учебни заведения и академиите, имотите за обществени нужди (паркове, игрища, транспорт) и др.

Не се облагат с данък земеделските земи, горите и стопанските сгради, ползвани за селскостопанска дейност от земеделските производители.

Не се облагат с данък за период от 5 години имоти, собствеността за които е възстановена по закон и които не са в състояние да бъдат използвани, както и сгради, обявени по съответния ред за застрашени от самосрутване.

Арендаторите не плащат данък върху наетите недвижими имоти, защото той се дължи от арендодателя (чл. 7, ал. 2 от Закона за арендата в земеделието и изм. в ДВ, бр. 35, 1999 г.).

ДОБРЕ Е ДА СЕ ЗНАЕ

Данъкът се заплаща, независимо дали недвижимият имот се използва или не.

10.9. ЕТИКЕТИ НА ЖИЛИЩНИТЕ СГРАДИ

Сградите ще имат етикети според енергийния разход. Според директива, задължителна за страните, членки на Европейския съюз, това е трябвало да стане от 4 януари 2006 г. Въвеждането на изискването обаче се забави.

Етикетът ще се закача на видно място (например на вратата на жилищния блок). По такъв начин всеки ще може да го види и да обърне внимание какъв е енергийния разход на сградата и къде е тя в скалата на енергоспестяването.

Скалата е осемстепенна и тръгва от буквата “А”, което значи, че сградата тегли малко ток или топлоенергия. Последната осма степен е отбеляана с буквата “Н”. Към тази категория са постройки без изолация. Следователно сградата не е строена качествено и за нейното затопляне е необходимо голямо количество енергия.

Смята се, че буквата на сграда ще има значение, когато жилище в нея се продава или се отдава под наем. Оценката на енергетиците ще влияе сериозно на цените на имотите. Защо? Един новозакупен апартамент може да излезе доста скъпо на собственика му в бъдеще, ако има големи разходи на енергия за отопление по време на обитаването му. За енергийните особености на жилището Купувачът ще трябва предварително да е наясно.

Агенцията за енергийна ефективност, Техническият университет и Министерството на регионалното развитие и благоустройството вече работят по външния вид на сградния етикет и по методиката на енергийната оценка. У нас вече е създаден метод, има и компютърна програма (софтуер) за оценка на енергийния разход на една сграда. Кралство Норвегия има договор с Техническия университет в София и този софтуер, съвместно с програма за обучение на експерти, които сертифицират сгради, се разпространява в Европа, в Русия и в Азия. Пет университета у нас са

въвели единно обучение по сертифициране.

В тази насока България изпревари европейските страни. Ние първи в еврозоната имаме закон за енергийна ефективност с пълен набор от наредби. В това отношение Законодателството ни е оценено като най-доброто.

10.10. ТЕХНИЧЕСКИ ПАСПОРТИ НА СГРАДИТЕ

В Закона за устройство на територията се предвижда да се правят технически паспорти на сградите. Това ще бъде личния документ на сградата.

До 2015 г. всички сгради и строителни съоръжения задължително трябва да се сдобият с технически паспорти с данни за обекта. Това изискване е посочено в Закона за устройство на територията, а точният регламент е публикуван в Наредба №5 от 28.12.06 г.

При новите обекти паспортът се изготвя от фирмата по надзора преди въвеждането на сградата в експлоатация.

Съществуващите сгради също трябва да имат паспорт, но това става на етапи по обявените в наредбата категории и срокове:

Техническият паспорт се състои от три части.

В първата се описват основните характеристики на строежа: вид, категория, адрес, година на построяване, собственост, и т.н.

Във втората част се посочват обемно планировъчните и функционалните показатели на сградите: застроена площ, височина, етажи.

Във третата част се нанасят техническите характеристики: вид на строителната система, сеизмична устойчивост, осветеност, пожароустойчивост, и др.

След всяко надстрояване, пристрояване, възстановяване, преустройство, обновяване, реконструкция или основен ремонт на съществуващ обект, за които се иска разрешение, трябва да се направи паспорт или да се нанесат данните върху съществуващия.

Техническият паспорт се съствя в три екземпляра – за собственика на обекта, за институцията, която е издала разрешението за строеж (общината или дирекцията “Архитектура и градоустройство”) и за Агенцията по кадастъра, където паспортът получава регистрационен номер, по който може да бъде направена справка за недвижимите имоти при наличие на кадастрална карта.

Техническият паспорт за стари сгради се изготвя срещу заплащане от собствениците.

ВАЖНО!

Техническият паспорт е необходим за всички сгради. Той защитава собственика на имота от недобросъвестност и злоупотреби с документацията на обекта.

 Законът е израз на общата воля.

Монтескьо

 Законът е най-висшата проява на човешката мъдрост, използваща опита на хората за благото на обществото.

Самюел Джонсън

 Великото дело на законодателството се състои в това да създава обществено благо от най-голям брой частни интереси.

П. Буаст

 Ако човек познава закона, няма нищо, което да не може да направи, когато си поиска.

Оскар Уайлд

 Не се позовавайте на който и да е текст от закона, ако не сте прочели поне съседния.

Гиньо Ганев

 Непознаването на закона не ни оправдава, когато не го спазваме и не го прилагаме по най-добрия начин.

Васил Гаджанов

 Народът е силен там, където се зачитат законите.

Латинска поговорка

 Законите са написани за изпълнителните.

Латинска поговорка

 От всички несправедливости най-непоносима е тази, която се върши в името на закона.

Латинска поговорка

 Чест, закон и око шеги не търпят.

Словенска поговорка


[« Назад] [Съдържание] [Напред »]
кадастър изборът на дом - житейска философия и стил на живот