[« Назад]  [Съдържание]  [Напред »]       [подаване на обява за продажба на имот]

12. ПОКУПКО-ПРОДАЖБА НА ИМОТИ

12.1. СЪВЕТИ КЪМ ПРОДАВАЧА

В днешно време на засилващата се конкуренция между предлаганите за продажба имоти, да се приведе имотът в търговски вид е нещо много, много важно.

Много често собственикът, решил да продава своя имот, не го подготвя за целта. И още по-лошо, не приема никакви съвети от специалистите по тези въпроси. И резултатът става неблагоприятен, а понякога и катастрофален - проточване с месеци и години на продажбата, загуба на време и пари.

Поставете се на мястото на Купувача и застанете най-напред например пред вратата на апартамента. Мръсната и грозна врата няма ли да ви отблъсне още в началото? А колко малко е необходимо – едно измиване или освежаване с боя.

Изчистете навсякъде: в хола, кухнята, банята (придайте й блясък), изхвърлете всички изоставени на терасата непотребни вещи, подменете избелялата или силно замърсена част от тапета или скъсана от домашния ви любимец, заличете някое петно, което се набива в очи. Освободете стаите, килера и мазето от излишни вещи. Нека да има простор и въздух. Помещенията “да дишат”. Подменете изгорялата крушка, за да не е мрачно и тягостно, а светло и уютно. Поправете разваленото кранче, което бавно прецежда капките вода и къса нервите с отчетливия си звук. Изтъркайте ръждивите петна по мивката, за да не се дразнят сетивата.

Проветрете помещенията. Да изчезнат всякакви миризми. Въдухът да е свеж. Дръпнете завесите и ако времето разрешава, отворете широко прозорците. Слънцето да нахлуе във вашето жилище и всеки да види колко то е топло и приятно. Ако е вечер, не щадете електричеството. Нека навсякъде да е светло. Цветовете изпъкват, домът става по-уютен и гостоприемен. Това въздейства на подсъзнанието и положителното решение на Купувача идва от само себе си.

Ако имате дворно място, добре е да се направи почистване от избуяли плевели и храсталаци, се отстранят всички изхвърлени или довлечени от ветровете ненужни предмети, и т.н.

Когато се осъществява оглед, постарайте се в жилището да не е цялото семейство (понякога то е доста многолюдно). При много хора Купувачът има чувството, че пречи и предпочита да си тръгне бързо.

Добре е показването на имота да започне от най-неуютното помещение и да завърши в най-прекрасната стая. Това оказва огромен психологичен ефект.

Когато Купувачът пожелае да поговори по условията на сделката, доверете се на професионализма на вашия брокер. Нека той да разясни тия въпроси. Особено при коментар на цената. Не забравяйте все пак, че на брокера това му е професията и има богат опит. Тези разговори са деликатни и понякога една не добре подбрана дума или малко недоразумение може да провали сделката.

Вие знаете най-добре предимствата на своя имот от когото и да е било друг и можете да го хвалите дълго. Ако вашият брокер пропусне да изтъкне някои от тях, внимателтелно, без натрапване, ги споменете.

От вас се изисква да бъдете любезен, гостоприемен, усмихнат, внимателен, уважителен, търпелив и да не се извинявате за нищо. Не се опитвайте да предизвикате разговор. Ако потенциалният Купувач иска да говори с вас, той сам ще го направи. Не говорете излишни приказки, не отвличайте вниманието на клиента. Той е дошъл да огледа колкото се може по-добре жилището. Не му предлагайте старите си мебели за продажба. Ако Купувачът в даден момент започне да критикува жилището, оставете на вашия брокер да се справи със ситуацията.

Много важно е така да организирате вашето време за показване на имота, че на никой Купувач да не се отказва, когато той пожелае оглед.

Предварително внимателно обмислете каква цена да поискате. Посъветвайте се със специалисти. Цената да бъде реална, съобразена с предлагания имот (състояние, местонахождение, и т. н.) и с пазара на имоти в дадения момент. Ако предложите висока цена, “защото толкова пари ви трябват”, офертата ще се застои. Купувачите, които наблюдават пазара, ще сметнат, че за това има скрита причина. И при всички случаи след време ще смъкнете цената и реално погледнато ще загубите.

Поискайте специалист да прегледа всички документи за имота, за да не се случи Купувачът да открие “някои недоизчистени неща” или нещо да се дооточнява документално в последния момент. В такива случаи често Купувачът се оттегля преждевременно.

Британският сайт realtytimes.com обобщава шестте най-чести грешки, които може Продавачът да допусне, когато предлага имота си на пазара:

1. Да пусне имота си за продажба, преди да е готов напълно за това. Например - да се организира огледи, докато боядисва стените, или сменя изпокъсаното подово покритие. При тази ситуация със сигурност ще се направи опит за сваляне значително на цената.

2. Да изтъкне предимствата на своята къща пред тази в съседство. По-добре да се наблегне на добрата среда на обитаване и в какво разбирателство се живее със съседите.

3. Да определи цената въз основа на това, което желае да получи, а не по реалните пазарни цени.

4. Да се довери на неопитен посредник, който няма съответните познания и опит (или лиценз) за продажба на имоти.

5. Да подхожда емоционално към имота, който продава. От момента, в който излезе на пазара, той става не дом, не “моя имот”, а стока за продан.

6. Да се хвърли да купувате нов дом, преди да е продал стария.

ДОРЕ Е ДА СЕ ЗНАЕ

Колкото по-добре изглежда имотът, на толкова по-добра цена ще се продаде.

Огледите са много важни. Никой не би си купил имот без да го е видял.

Изберете брокер-професионалист, който да защитава вашите интереси.

12.2. ПРАВАТА НА КУПУВАЧА И СЪВЕТИ КЪМ НЕГО

Решили сте да купувате имот. Сложете горна граница на цената, която сте в състояние да платите, за да не се объркате сред непосилни за вас оферти, което ще ви коства много нерви и загуба на време.

Преди да закупите недвижим имот трябва да се уверите, че той е с такива технически показатели, с каквито

се предлага. Често Продавачът рекламира имота си в най-бляскава светлина, а в последствие се оказва, че това не е вярно.

Има случаи, когато имотът е в регулацията на населеното място, но подробният устройствен план (регулационният) засяга целия или част от него. Например предвижда се минаване на улица, или има ограничения за застрояване, поради наличие на енергийни преносими мрежи. Понякога такъв имот се пускат на пазара за продажба с много ниска цена, за да се “хване” Купувач и Продавачът по-бързо да се оттърве от него.

В малките населени места има случаи, когато границите на имотите, застрояването в тях и комуникациите не са съобразени с предвижданията на подробния устройствен план. За това е необходимо, като бъдещ Купувач, да посетите техническата служба в общината или кметството по местонахождение на имота и да се позаинтересувате от неговия статут. Може там да научите и някои допълнителни на пръв поглед подробности, както и за бъдещото развитие на съседните, а това често се оказва немаловажно.

Може да разберете, че имотът е с “неуредени сметки” (това го пише и в нотариалния акт) и трябва да доплатите част от него. Не сключвайте сделка, преди продавачът да уреди това. В противен случай ще загубите пари и време от няколко месеца.

Може да се окаже, че за имота е учредено доживотно право на ползване, за което Продавачът е “пропуснал” да ви уведоми, а вие сте забравили да прочетете документа за собственост, където това е отразено. И купувате жилище, в което реално не можете да влезете във владение. Ще се наложи да чакате смъртта на ползвателя.

Проблемите, свързани с реституцията, също крият опасности. Сделката е невалидна, когато общински имот е продаден на частно лице, но не чрез председателя, а чрез неговия заместник, който не е упълномощен да подписва такъв вид договори. В крайна сметка излиза, че купеният от нелегитимен собственик имот не е притежание на Купувача, въпреки че е броил пари за него.

Не забравяйте да поискате оригиналните квитанции за платени данъци, ток, вода, парно, телефон и др., за да не олекнете с допълнителни разходи, натрупани от Собственика или неговите наематели.

Ако има Наематели, прочетете Договора за наем и обърнете внимание за какъв срок е сключен и заверен ли е при Нотариус, за да си направите сметка след колко време можете да се освободите от тях.

Ако собствениците на имота са повече, поискайте да упълномощят един, с когото да преговаряте. Практиката е пълна с примери, когато някой от съсобствениците в даден момент от подготовката на сделката, а понякога и пред Нотариуса, смени своето предварително уточнено становище.

И така - проучили сте внимателно имота, огледали сте го, и то не един път и то обезателно през деня, за да се видят на светло подробностите. Положителните страни са ви завладели. С недостатъците бихте се справили и те не са фатални за вашия бъдещ живот. Усетили сте тръпка - имотът отговаря на вашите желания и стремления.

Но преди да предприемете стъпка за закупуване, трябва да се уверите, че договаряте със собственика на имота. Поискайте личната му карта, документа за собственост на имота и съпоставете данните. Направете основна, правна проверка и на документите. Ако сам не можете да се справите с тази не лека задача, потърсете помощта на Агенция – посредник или на доверено лице (адвокат).

Следващата стъпка е да проверите дали този имот не е обременен с тежести (възбрани, ипотеки, искови молби, съдебни спорове, заеми, финансови задължения, претенции към имота от трети лица и др.).

Проверката може да се извърши чрез устна справка в Службата по вписванията в Районния съд по местонахождението на имота. Тази проверка обаче не е достатъчна гаранция. Препоръчително е да се иска от Службата по вписванията удостоверение за наличие или липса на вещни тежести. Предимството е, че се снабдявате с официален документ, от който могат да се черпят права. По този начин ще установите още нещо - дали имотът реално съществува (да не е продаден на друго лице). В практиката има не малко примери на измами от различно естество при покупка на имот.

Купувачът може да е изряден по Предварителен договор и да са налице всички условия за сключване на сделката по нотариален ред. Но Продавачът да не изпълнява своите задължения.

При това положение законът дава право на Купувача да потърси правата си по съдебен ред. Той трябва да заведе иск (чл. 19, ал. 3 от Закона за задълженията и договорите) за обявяване на Предварителния договор за окончателен. Исковата молба задължително се вписва в съответната служба по вписванията там, където се намира имотът (чл. 11, б, от Правилника за вписванията и чл.114, б, от ЗС). Така Купувачът е защитен, за да не може някой друг да придобие вещни права върху същия имот или пък да наложи възбрана. Ако това се случи след вписването, то няма да го засегне.

Съдът взема решение, с което обявява Предварителния договор за окончателен. Когато решението влезе в сила, то ще има същото действие, каквото има нотариалния акт (чл. 4, б. “з” от Правилника за вписванията) и Купувачът вече е собственик на имота. За да се случи това, Предварителният договор трябва да е сключен в писмена форма (чл. 19, ал.1 от ЗЗД)

Добре е да се знае, че законът позволява по силата на Предварителния договор Купувачът да придобие владение върху даден имот. Тогава той ще има право да се ползва от него и да получава добива от него (чл. 70, ал. 3 от ЗС), да претендира за разноските, които е направил за запазването на имота, да получава компенсация за подобренията, които е извършил, за сумата, която е вложил. Купувачът има право да задържи имота, докато не му се изплатят направените разходи.

В Предварителния договор да се опише състоянието на жилището, констатирано при последния оглед. Има случаи, когато след изповядване на сделката и влизане във владение, Купувачът констатира, че предишният собственик е свалил душа, махнал ваната, батериите, електрическото табло, кухненските шкафчета и т. н. Добрият брокер непременно прави опис и спестява на клиента си яда, огорчението и не малко допълнителни средства.

ДОБРЕ Е ДА СЕ ЗНАЕ

Част от сделките се реализират чрез упълномощени лица. Това крие определени рискове за Купувача. Трябва да се провери истинността на пълномощното чрез проверка в Нотариата и ако е възможно - личен контакт с Продавача.

12.3. КАКВИ ДОКУМЕНТИ СЕ ИЗИСКВАТ ОТ ПРОДАВАЧА ПРИ ПРОДАЖБА НА ИМОТ

При продажба на имот Продавачът трябва да притежава следните документи:

1. Документ за собственост (нотариален акт или договор със силата на нотариален акт). Той е най-важният и удостоверява правото на собственост върху недвижимия имот. Без него продавачът не може да докаже това си качество и Нотариусът няма да изповяда сделката.

2. Документ за самоличност: лична карта, паспорт.

3. Данъчна оценка на имота, която се издава в писмен вид от данъчната служба по местонахождение на имота.

4. Удостоверение за брак. Имоти, придобити по време на брака, са семейна имуществена общност. За тяхната продажба се изисква съгласието и на двамата съпрузи. Не представляват семейна имуществена общност получените имоти чрез дарение или по наследство от единия от съпрузите.

5. Делбен протокол (вписан), ако е имало делба на имота.

6. Скица на имота. Издава се, когато предмет на сделката е дворно място, независимо дали то е застроено или незастроено. Валидна е 6 месеца от датата на издаването й.

7. Удостоверение, че имотът не е актуван като общински (само за сделки с дворно място). Удостоверението се издава от отдел “Общинска собственост”

8. Удостоверение за наследници. Издава се при положение, че посоченото в документа за собственост лице е починало след издаване на документа.

9. Пълномощно, ако продавачът не може да присъства при организацията и изповядването на сделката. Добре е той да включи някои допълнителни условия в пълномощното (виж „Видове пълномощни“, стр.31)

10. Удостоверение, че сградата е изградена със строително разрешение по одобрен архитектурен план. Такъв документ е необходим само при положение, че след придобиването на имота (дворното място) в него е извършено строителство (жилищно, стопанско, гараж и др.) и то не е отразено в нотариалния акт. В практиката се срещат и случаи когато в документа за собственост, който е от началото на миналия век, да фигурира само първия етаж. А в момента сградата е например 5-етажна, монолитна, с

представителен вид.

11. И други документи според особеностите на имота като например: смъртен акт, акт за раждане, документ за развод, и т.н.

12.4. СКИЦА НА ИМОТ

При придобиване на недвижима собственост със земя собственикът на имота е длъжен да представи, наред с другите документи, и скица на имота.

Скицата е необходима, за да се удостоверят размерите на имота и актуалното му състояние. В нея се отразява кой парцел в кой квартал на населеното място е отреден за имота по действащия регулационен план. Ако в нотариалния акт е отбелязана друга номерация, желателно е в скицата да бъде указана идентичността на имота с този от нотариалния акт.

Скицата служи и за сравняване на площта на парцела, отбелязан в нея, с тази по нотариалния акт. Допустима е разлика от 10%. Ако двете квадратури са идентични или тази по акта е по-голяма от описаната на скицата, проблеми не възникват. Трудности се появяват, когато площта на имота по скицата значително надвишава тази по нотариалния акт. В този случай задължително трябва се открие откъде идва превишението.

Скицата помага да се установи дали част от имота не е придадена към друг парцел или пък е налице отчуждаване (частично) за различни благоустройствени мероприятия.

По закон всеки гражданин, ако проявява интерес към даден имот, може да получи скица на имота с неговите размери, а също и скица с предвижданията за застрояване. Не могат обаче да се получат данни за собственика на този имот: име, единен граждански номер, вид на документа за собственост, основание за придобиване на имота – реституция, покупко-продажба, дарение и т.н.

Например инвеститор харесва определен парцел, но не е сигурен в избора си и започва да търси информация за особеностите му. Заявява в общината желание да получи скица на имота по адрес. Независимо, че искът не е от собственик, съответната администрация е длъжна да издаде този документ. Не е нужна промяна в законодателството, както и няма законова пречка, за да бъде изпълнено това, уточняват от Агенцията по кадастъра.

За съжаление голяма част от общините, за да издадат скица, искат документ за собственост, което не е записано като задължителност в никой закон. Това е сериозна пречка за прединвестиционния интерес на гражданите и е една от спънките пред развитието на пазара на имоти.

ВАЖНО!

Не е нужно да си собственик, за да получиш скица на имот с цел проучване.

12.5. ДАНЪЧНА ОЦЕНКА НА ИМОТ

Данъчната оценка на недвижимите имоти на гражданите се определя от данъчния орган по норми в зависимост от вида на имота, конструкцията, овехтяването, площта, състоянието, етажа, местонахождението и др.

За новопридобити недвижими имоти или вещни права собственикът трябва да уведоми в 2-месечен срок съответното данъчно подразделение по местонахождение на имота и да подаде декларация по чл. 14 от ЗМДТ за облагането на имота с годишен данък.

Прехвърляне или учредяване на вещни права върху недвижими имоти и наследствени права, включващи недвижими имоти, не се допуска, ако прехвърлителят има непогасени публични задължения. Те се удостоверяват от данъчния орган в данъчната оценка. За да не може лицето да продава имота при наличие на такова задължение, Законът е поставил ограничение за срока на действие на удостоверението за данъчна оценка.

Например: Дължимият данък за недвижим имот за съответната година може да се плати разсрочено на 4 вноски: до 31 март, до 30 юни, до 30 септември и до 30 ноември. Издаденото удостоверение за данъчна оценка през април ще отразява наличието или липсата на данъчно задължение за имота само до тази дата.

Издадените до 30 юни на текущата година удостоверения за данъчни оценка са валидни до тази дата, а издадените след тази дата - до края на текущата година.

Когато данъчните задължения за имота са платени за цялата година и това изрично е вписано в данъчната оценка, то тя е валидна до края на текущата година и може да послужи за осъществяване на сделката.

12.6. ПАЗАРНА ОЦЕНКА НА ИМОТ

Необходимост от оценка на даден имот се явява най-често при съдебни спорове за делба на недвижимо имущество, при определяне стойността на обезпечение, при имоти за ипотекиране (при кредит) от страна на банките, при процесите на приватизация и др.

Пазарното оценяване ползва три основни подхода за остойностяване, като всеки един от тях включва множество методи за оценка. Изборът на подход и метод се извършва от самия оценител и зависи от много факури – вида и характеристиката на конкретния имот, целта на оценка, наличната пазарна информация и др.

Видове подходи:

1. Разходен - представлява определяне на всички

присъщо необходими разходи за придобиване на земята и изграждане на сградата и другите подобрения на терена, с приспадане на амортизациите. Този подход е най-близък до традиционното мислене.

2. Приходен - основава се на възможността имотът да генерира доходи във времето и от там да се определи неговата настояща стойност.

3. Пазарен - стойността на имота се получава като се обработи информация за имотния пазар за предходен период от време и се направят пазарни сравнения с отчитане на характеристиките на конкретния имот. Този подход се явява основен.

Понякога се налага, в зависимост от предназначението на оценката, прилагането на минимум два метода за оценка. Резултатите от тях, с използването на тежестни коефициенти за всеки метод, служат за определяне на заключението за справедлива пазарна стойност на имота.

Оценката на един и същи обект за различна цел и нужди може да бъде различна.

Когато се оценява един имот за продажба, се търси средната му стойност, съобразена с пазара на имоти.

Ако имотът трябва да бъде даден на търг, се изготвя тържищна оценка. При нея се търси минимална стойност, за да може в процеса на наддаване да се достигне до максималната цена и да се постигне баланс между интересите на продавача и купувача.

При случаи на застраховка оценителят оценява ситуацията с оглед на евентуалните щети и средства, които ще бъдат необходими за възстановяване на имота.

Оценка на имот, който ще служи като гаранция за получен заем или ипотека, се нарича ипотечна оценка. При нея се отчита бързата ликвидност и способността имотът да се продаде в минимални срокове.

При съдебните оценки експертоценителят трябва да има познания по процесуалното законодателство.

Съществуват и оценки за наем, при които клиентът трябва да получи съвет каква наемна цена ще е подходяща за дадения имот, съобразно пазара на наемите в момента.

Много важна е данъчната оценка, защото основен източник на приходи на местната власт е данъкът върху собствеността. Тази оценка служи за база, от която се определя данъчното облагане на имота.

Във връзка с процесите на приватизацията започна да се изготвя и приватизационна оценка на недвижима собственост.

Съществува и историческа оценка. Тя е свързана с извършваната в момента реституция на редица отчуждени навремето имоти. Някои от тях са били унищожени. Оценителят определя каква е била стойността на имота, ако все още съществува на пазара. По този начин бившият собственик ще може да бъде обещетен подобаващо.

Необходимо е оценителят на недвижими имоти да има строителна, правна и икономическа подготовка, както и да ползва съвременните компютърно-информационни технологии.

Цялата информация, събрана и обработена от оценителя, не може да бъде разгласявана. Оценителската дейност е конфиденциална. Резултатите от оценка на даден имот стават собственост единствено на възложителя.

12.7. ПРЕДВАРИТЕЛЕН ДОГОВОР

Предварителният договор за продажба на недвижим имот е съглашение между Продавача и Купувача.

С него се поема задължението в бъдеще да бъде сключен окончателен договор (нотариалния акт), с който да се прехвърли правото на собственост или да се учреди вещно право върху недвижимия имот.

В материално-правен аспект Предварителният договор е регламентиран в чл. 19 на Закона за задълженията и договорите. Тук са поставени условията за валидност, едно от които е писмената форма на договора, което е достатъчна гаранция за обезпечаване на интересите на заинтересованите страни при евентуално неизпълнение на другата.

Предварителният договор съдържа основните и съществени елементи на окончателния договор (данни за продавача и купувача, данни за имота, цена, и т.н.). Когато Предварителният договор се сключва чрез пълномощник, необходимо условие е да бъде представено нотариално заверено пълномощно. Ако то липсва, предварителният договор е невалиден.

Предварителният договор за покупко-продажба на имот следва да съдържа уговорки относно условията за окончателния договор. При писмена форма и при отказ на една от страните да приведе договора в изискваната от закона нотариална форма, другата може да предяви иск за признаването на този договор за окончателен. В този случай договорът се счита за сключен в момента от влизане на съдебното решение в сила (чл. 18 и 19 от ЗЗД).

Разноските по договора се поемат от двете страни по равно. Някои юристи оспорват това твърдение и добавят: “когато не е договорено друго”.

Самият Предварителен договор няма вещно-правно действие. Той само обосновава претенцията на една от двете страни към другата за сключването му в окончателна форма. С него не се прехвърля правото на собственост. Това става само при сключване на окончателен договор с нотариална форма или чрез съдебна процедура с обявяването му за окончателен (чл. 298 от ГПК).

За да бъдат гарантирани интересите на страната, предявила иск, исковата молба за сключване на окончателен договор следва да се впише в нотариалните книги. Това е необходимо с оглед предотвратяване опасността процесният имот да бъде продаден на трето лице преди влизане в сила на съдебното решение и преди нотариалният акт да бъде вписан. В този случай договорът ще се счита за сключен от момента, в който влезе в сила съдебното решение и се впише. Тогава той замества нотариалния акт.

При подписването на Предварителния договор Купувачът плаща на Продавача капаро (задатък, предплата) в размер равен обикновено на 10% от стойността на имота. Възможно е по договореност между страните капарото да е и с по-висока или с по-ниска стойност.

ДОБРЕ Е ДА СЕ ЗНАЕ

Предварителният договор следва непременно да се сключи в писмена форма. Тогава той е валиден и е гаранция, която защитава в достатъчна степен интересите на двете страни.

Предварителният договор не подлежи на вписване.

Договорът за продажба на недвижим имот задължително е писмен и в нотариална форма.

12.8. ТАКСИ ПРИ ИЗВЪРШВАНЕ НА ПОКУПКО-ПРОДАЖБА НА ИМОТ

При извършване на покупко-продажба на имот, преди изповядване на сделката страните заплащат такси, определени със законови разпоредби. Основа за определяне на данъка е продажната цена. Когато тя е по-ниска от данъчната оценка, за база служи последната цена, определена от данъчната администрация.

1. Такса за вписване - 0.1% от продажната стойност на имота.

2. Местна такса - 2% от продажната цена.

3. Нотариална такса. Изчислява се по определена скала и се плаща в процент от удостоверявания материален интерес (Закон за Нотариусите и Нотариалната дейност)

Материален интерес в лв

Нотариална такса в лв

До 100

15

От 101 до 1000

15 + 1.5% за над 100

от 1001 до 10 000

28.5 + 1% за над 1000

от 10 001 до 50 000

118.5 + 0.5% за над 10 000

от 50 001 до 100 000

318.5 + 0.2% за над 50 000

над 100 000

418 + 0.1% за над 100 000 но не повече от 3000

Към изчислената по таблицата нотариална такса от началото на 2007 г. се прибавя 20% данък добавена стойност (ДДС).

Допълнително се заплащат: проверката за ипотека, комисионната на банката при внасянето на местната такса и таксата за вписване, преписите на нотариалния акт, както и хонорара на адвоката или нотариуса за изготвяне на Нотариалния акт.

Обикновено таксите се поделят (или разпределят) между Купувача и Продавача, но по договореност могат да се заплатят само от Купувача.

При замяна на недвижими имоти таксите се изчисляват на база по-голямата стойност на единия имот.

При сделка за дарение, местният данък е:

ДОБРЕ Е ДА СЕ ЗНАЕ

Нотариусът не може да извършва сделки по прехвърляне и придобиване на недвижими имоти и вещни права върху тях, ако прехвърлителят има непогасени задължения за имота или непогасени държавни и общински вземания (съгласно Данъчно-осигурителния процесуален кодекс).

12.9. ПРОВЕРКА ЗА ТЕЖЕСТИ ВЪРХУ ИМОТ

Проверката за тежести на даден имот може да бъде устна (проверява се в компютъра на Службата по вписванията и устно се докладва на ищеца) и писмена чрез документ, в който всичко е отразено.

Ако имотът има дълга история, препоръчително е да се извърши писмена проверка. Ако имотът е построен скоро (от 1-2 години), може и устна.

ВАЖНО!

При продажба тежестите на имота се прехвърлят на новия собственик и от него занапред се търсят финансовите задължения.

12.10. МОЖЕ ЛИ ДА СЕ КУПИ ИПОТЕКИРАН ИМОТ

Собственикът-Продавач на ипотекиран имот не трябва да укрива този факт от Купувача. Независимо дали това се знае или не, Купувачът, неговият адвокат, или брокерът от Агенцията - посредник, следва преди изповядване на сделката да направи нотариална проверка на вписванията, отнасящи се до сделки с имоти на съответния собственик. Нотариатът издава писмен документ, от който е видно дали имотът, предмет на сделката, има тежести (в частност ипотека) или не.

Законодателно е възможна сделка с недвижим имот (продажба, замяна, дарение), който е ипотекиран. Но нищо не трябва да се укрива от Купувача. Той трябва да е наясно с условията на ипотечния договор и сам да реши как ще процедира.

При ипотекиран имот може да се постъпи по един от двата начина:

Купувачът сам решава кой от двата варианта е по-изгоден за него.

12.11. ИМА ЛИ ОПАСНОСТ ЕДИН ИМОТ ДА БЪДЕ ПРОДАДЕН НЯКОЛКО ПЪТИ

Преди да се пристъпи към сделка имотите се проверяват изключително добре от адвокат или от Агенцията - посредник. Освен това между частните нотариуси и държавното вписване на имотите е създадена добра организация. Следователно теоретично риск няма един имот да се продаде няколко пъти.

Опасност може да се появи, само ако времето между изповядването на сделката и вписването й в нотариалните книги е голямо. В този промеждутък собствеността на един имот може да бъде спекулативно прехвърляна по няколко пъти на различни лица. За да се предотврати това, времето на изповядване на сделката се записва в нотариалния акт. По този начин става ясно точно кога е изразена волята на страните и кога Нотариусът е подписал акта за прехвърлянето на собствеността. Ако един имот сменя притежателя си едновременно при различни Нотариуси, законен стопанин ще бъде този, който го е придобил пръв по време. Записването на часа на сделката в нотариалния акт гарантира, че няма да бъде допусната спекула от недобросъвестни лица.

Съгласно чл. 476 от Гражданския процесуален кодекс задължително върху нотариалния акт, като условие за действителност на сделката, се записва годината, месецът и денят. Часът може да се отбележи, без това да е изискуемо от закона.

12.12. НОСИ ЛИ ПРОДАВАЧЪТ НА НЕДВИЖИМ ИМОТ ОТГОВОРНОСТ ЗА НЕДОСТАТЪЦИТЕ НА ИМОТА

Ако собствеността е прехвърлена и недвижимият имот вече е предаден надлежно от Продавача на Купувача, на пръв поглед изглежда, че Продавачът няма повече никакви задължения към Купувача и не носи никаква отговорност. Възможно е (в практиката съществуват такива случаи) продаденият имот да има недостатъци, които да затруднят ползването му или да намаляват неговата цена. Въпросът за отговорността на Продавача е уреден в Закона за задълженията и договорите (ЗЗД), чл. 193, ал. 1.

Продавачът е длъжен да съобщи на Купувача за недостатъците на имота и не може да се извинява с това, че не ги е знаел. Закона за задълженията и договорите (чл. 193, ал. 3) разширява отговорността на Продавача в тази насока и изрично забранява съглашенията, т.е. Продавачът и Купувачът да уговарят, че Продавачът няма да носи отговорност за недостатъците.

Продавачът не носи отговорност, ако недостатъците

на имота са били известни на Купувача при продажбата (чл. 193, ал. 2 от ЗЗД).

Възможни са две хипотези в случая, когато Купувачът е знаел за недостатъците при сключване на договора за продажба: Продавачът да е съобщил на Купувача за недостатъците или Купувачът да е забелязал недостатъците, които са били явни (например: вода в избата, дълбоки пукнатини по стените или паднала мазилка). Ето защо, след като бъде предаден имота, Купувачът трябва да го прегледа и незабавно да уведоми Продавача за забелязаните недостатъци. Уведомлението може да бъде устно, но е по-добре да бъде направено писмено чрез Нотариуса - по реда за изпращане на нотариални покани чрез Нотариус.

При направено уведомление Купувачът има две възможности:

1. Да поиска от съда да развали договора за продажба, да му се върне платената цена, както и да се заплатят разноските по продажбата (такси, хонорари и др.).

2. Да поиска от съда да намали цената, като продавачът бъде осъден да върне част от нея (каквато съдът прецени). В някои случаи е възможно и самият Купувач сам да отстрани недостатъците за сметка на Продавача.

Купувачът е длъжен пред съда да докаже, че имотът има недостатък и че той е направил, съгласно закона, необходимото уведомление. А ако не го е направил, той трябва да докаже, че Продавачът е знаел за недостатъка.

Продавачът, от своя страна, може да докаже, че Купувачът е знаел за недостатъка и по този начин да се освободи от отговорност.

Съществуват и скрити недостатъци, които не могат да бъдат открити от Купувача при обикновен оглед на имота. Например, при една продажба, извършена през лятото, не е възможно да се установи, че при есенните и зимни валежи се получават течове на последния етаж.

Друг случай - при дълго отсъствие на собствениците от горния етаж течове на тавана на продавания апартамент липсват. Те се появяват при завръщането им, но то вече след покупката на имота.

Продавачът не носи отговорност при недостатъци само в един единствен случай - при продажби, които се извършват чрез принудително изпълнение, т.е. по изпълнителен лист (чл. 199 от ЗЗД).

ВАЖНО!

Посочените права на Купувача могат да бъдат упражнени само в едногодишен срок от получаването на имота. Срокът е три години, ако Продавачът е премълчал недостатъците.

За допълнителна защита на Купувача добре е в нотариалния акт да се включи клауза за разваляне на сделката в определен срок, ако наяве излязат укрити в момента на сключване на договора тежести (договор за наем, ипотека и др.).

12.13. МОЖЕ ЛИ ДА СЕ ПРОДАДЕ ИМОТ, АКО Е СЪСОБСТВЕНОСТ

Най-често съсобственост възниква, ако няколко души купят един имот или при откриване на наследство, когато има повече от един наследник. Имот, който е съсобственост може да бъде продаден.

Първи вариант. Всички съсобственици желаят да продават и са съгласни с продажната цена на имота. Явяват се пред Нотариуса и потвърждават своето съгласие за продажба. Може, вместо всички да губят ценно време, да упълномощят с нотариално заверено пълномощно един от съсобствениците, който да представлява останалите в процеса на организацията на сделката и при изповядването й пред Нотариус.

Втори вариант. Няколко от съсобствениците или само един от тях не желае да се продава имота като цяло. Продажба не може да стане.

Трети вариант. Когато един (или няколко) от съсобствениците желае да продаде своята идеална част от имота (чл. 33 от ЗС), той я предлага първо на другите съсобственици и то на цена, с която ще продава. Ако от тях последва писмен отказ, тогава може да я обяви на пазара. При положение, че Продавачът-съсобственик продаде своята идеална част на по-ниска цена от предложената на бившите си съсобственици, то последните имат право да предявят иск (в законен срок) за разваляне на сделката. Това ограничение за предлагане на своята идеална част първо на другите съсобственици не се прилага при продажба, придобита по наследство, при дарение или при замяна на притежаваните идеални части от имота.

Четвърти вариант. Когато собственик продава на друг съсобственик своята идеална част, той не е длъжен да отправя предложение за изкупуване, да уведомява или да иска съгласието на всички останали съсобственици.

12.14. ПРОДАЖБА НА СГРАДА ИЛИ САМОСТОЯТЕЛНО ЖИЛИЩЕ В СЪСОБСТВЕН ИМОТ

В практиката често се случват следните ситуации:

При продажба на такива имоти се поражда следния въпрос: Следва ли да се прилагат разпоредбите на чл. 33 от Закона за собствеността (ЗС), когато някой от съсобствениците желае да продаде отделна сграда или отделен обект от жилищна сграда, заедно със съответните идеални части от дворното място?

Отговор на този въпрос е даден от Общото събрание на Гражданската колегия на Върховния съд. Отделната собственост на сградите или на самостоятелните обекти от сградата дава право на собствениците да ги продават заедно с притежаваните от тях идеални части от дворното място не само на останалите съсобственици, но и на трети лица, без да спазват разпоредбите на чл. 33 от ЗС (т.е. да се предлага най-напред на другите съсобственици). Дворното място става обща част към сградите и не може да бъде предмет на делба.

Следователно продавачите на отделните апартаменти при етажната собственост не са длъжни да предлагат най-напред на собствениците на другите жилищни обекти да купят апартамента и идеалната част от дворното място.

12.15. МОГАТ ЛИ ПОМЕЩЕНИЯ ОТ ОБЩИТЕ ЧАСТИ НА СГРАДАТА ДА СЕ ПРОДАВАТ

Често се задава въпросът: Може ли таванът, т.е. подпокривното пространство, което е към общите части на сградата, да се продаде? Или портиерното помещение ?

Таванът е обща част от сградата. Ако той има височина, пространство, обем, нормален достъп от стълба, може да се извърши преустройство и да се изградят отделни обекти: жилищe, ателие, кабинет, складово или сервизно помещение и др., само със съгласие на всички етажни собственици и при спазване на законовите изисквания. И чак тогава могат да се продават отделните обекти.

Когато подпокривното пространство е неизползваемо (т.е. няма височина, площ, обем, нормално стълбище) и служи само за изолация между последната етажна плоча и покрива, предназначението му не може да се промени.

Често в практиката е прието таванът да се използва между етажните собственици, като се разпредели с договор, независимо че за това липсва законова регламентация. Извършва се чрез писмена форма и представлява делба на самото използване на имота. Правото на всеки от съсобствениците да поиска и да извърши такава делба произтича от правото му на собственост. Такъв договор има обликационно действие и обвързва страните по него. Обикновено подписите под такъв договор се заверяват при Нотариус, за да се избегнат спорове и постигане на по-голяма сигурност.

Портиерното помещение също е обща част от многофамилната жилищна сграда. То е такова по своето действително предназначение, а не поради наименованието си. Всички етажни собственици, ако решат да не използват портиерното помещение като такова въобще, могат да се уговорят да го продадат на трето лице, или да го дадат под наем.

ДОБРЕ Е ДА СЕ ЗНАЕ

Отделните етажни собственици не могат да извършват разпоредителни действия със своята идеална част от подпокривното пространство, с портиерната, и с всички други помещения, които по своето естество служат за общо ползване. Те не могат да бъде обект на прехвърлителни сделки и съдебни делби, или да се придобиват с давностно владение, докато не бъде променено предназначението им, ако това е възможно по закон.

12.16. МОЖЕ ЛИ ДА СЕ ПРОДАДЕ САМО МАЗЕТО

В нормативните актове за устройство на териториите мазетата спадат към така наречените складови помещения.

Според закона мазетата са обект за нежилищни нужди. И като такива те могат да бъдат предмет на отчуждителни сделки, но само в етажната собственост т.е. между етажните собственици. Извън този кръг сделката е недействителна. Продажбата се извършва с нотариален акт от Нотариус по местоположение на имота.

В практиката има случаи, когато е извършено преустройство на мазето и то е променило своето предназначение и е вече например работилница, ателие, магазин, офис, и др. За тази процедура не се иска съгласие на собствениците на етажната собственост. Но при едно условие – да не се допуска наднормено шумово и друго замърсяване. Преустроеното по този начин помещение може да бъде продадено на трети лица, които не са от етажната собственост. В този случай не става вече дума за продажба на мазе, а на обекта, в който е преустроено мазето.

ВАЖНО!

Мазе може да се продава, но само на съсед от блока.

При смяна статута на мазето в помещение с друго предназначение не се иска съгласието на собствениците на етажната собственост.

Бившото мазе с новия статут може да се продава като самостоятелен имот без ограничения.

12.17. ПРОИЗВОДСТВЕНИ ПОСТРОЙКИ В ЖИЛИЩЕН ПАРЦЕЛ

Понякога в предлаганите за продан оферти се изтъква, в даден жилищен квартал в имота има освен къща и производствена сграда. Следва да се установи дали в пределите на жилищната зоната се допуска наличието на сграда с производствено предназначение.

За такъв случай ще помогне Наредба № 7 на Министерството на здравеопазването за хигиенните изисквания за здравна защита на селищната среда. В чл. 3 се казва, че производствените и стопанските дейности в зависимост от отделяните вредности (прах, миризми, отрови, изгорели газове и др.), както и от технологията на производствените процеси се обособяват в седем групи. Хигиенно защитните зони варират от 3000 м за 1-ва група до 50 м за 7-ма група. Проектите за производство задължително се съгласуват от специализираните контролни органи. Последна, решаваща дума има ХЕИ.

12.18. ПРАВАТА НА ПРОДАВАЧА НА НЕДВИЖИМ ИМОТ, КОГАТО НЕ Е ЗАПЛАТЕНА ЦЕНАТА

Основното задължение на Купувача при продажба на недвижим имот е да плати цената на имота и да го получи (чл. 200 от ЗЗД). При голяма част от продажбите заплащането става непосредствено преди изповядването на сделката пред Нотариуса. Възможен е и вариант, при който да има взаимно споразумение между двете страни и плащането на цената (или на част от нея) да се извърши разсрочено или в един по-късен момент, или в определен срок, наречен падеж на задължението за плащане. Това задължение се отразява в нотариалния акт.

В практиката има и случаи, когато Купувачът, поради различни причини, не заплаща цената на купения имот. Тогава Продавачът има следните възможности:

1. Да заведе дело и да поиска Купувачът да бъде осъден да заплати цената на имота заедно с лихвите, както и обезщетение за вреди или пропуснати ползи, които са настъпили за Продавача (напр. доходи от наем, разноски за продажбата, и др.).

2. Да поиска от съда да му издаде изпълнителен лист за плащане на цената от Купувача (чл.237, буква "е" от ГПК). Достатъчен е нотариалният акт за продажбата на имота, приложен към молбата до съда. С изпълнителния лист Продавачът завежда дело срещу Купувача при съдия-изпълнител. В 7-дневен срок от връчването на призовката, Купувачът може да предяви възражение с писмени доказателства, че не дължи сумата, т.е. че вече е платил, или че е учредил ипотека за сумата на цената, и др.

3. Да предяви пред съда иск за разваляне на договора за продажба на имота. Това не може да стане, ако не е заплатена само една незначителна част от цената (чл. 87, ал. 4 от ЗЗД). Купувачът може да пожелае да заплати цената и всичко допълнително в хода на заведеното от продавача дело за разваляне на договора.

4. Да поиска на базата на взаимно разбирателство Купувачът да заплати цената на имота, макар и със забава, но с лихвата и обезщетението за вредите.

12.19. РАЗПОРЕЖДАНЕ СЪС СЕМЕЙНОТО ЖИЛИЩЕ

Имот, който съпругът е придобил по наследство, дарение, или преди сключване на брака (закупуване) е лична собственост. По принцип с него той се разпорежда самостоятелно и еднолично без да се нуждае от съгласието на другия съпруг (чл. 24 от Семейния кодекс).

Ако съпругът, собственик на семейното жилище, притежава и други имоти, няма пречка да се разпорежда с тях еднолично и свободно, без да иска съгласието на другия съпруг.

Когато имотът е жилище, в което живее семейството му и се задоволяват жилищните нужди, то съпругът може да се разпореди с него (да го продаде или дари) само със съгласието на другия съпруг (чл. 23 от Семейния кодекс). Налице е ограничение на личната собственост, въведено с оглед на закрила на семейството, неговото благополучие и отглеждане на децата. Тук е в сила конституционния принцип, установен в чл. 14 от Конституцията на България: “Семейството, майчинството и децата са под закрилата на държавата и обществото”.

Другият съпруг трябва да даде съгласие пред Нотариус и подписът му да бъде заверен нотариално. Той не е страна по сделката, нито придобива някакви права и задължения по нея. Това е само едно допълнително законово условие за сделката. Ако съгласие липсва, разпореждането с такова жилище може да се извърши с разрешението на Районния съд, след като съдията установи, че то не е във вреда на децата и семейството. Такава преценка се прави при всеки отделен случай.

Какво ще стане, ако въпреки законовото изискване съпругът-собственик се разпореди със семейното жилище без съгласието на другия съпруг и без заместващото го съдебно разрешение? В правната теория и практика надделява схващането, че сделката е нищожна. За да се постигне желания резултат, ще трябва да се извърши отново по установения ред с даване на съгласие пред Нотариуса.

В понови решения на ВКС се застъпва и друго становище – сделката може да се заздрави с последващо съгласие от съпруга-несобственик. По този начин се осигурява по-голяма правна сигурност.

12.20. ПРОДАЖБА НА ИМОТ ПРИ ПУБЛИЧНИ ЗАДЪЛЖЕНИЯ НА СОБСТВЕНИКА

Прехвърляне или учредяване на вещни права, с изключение на учредяване на ипотека върху недвижими имоти, не се допуска, ако прехвърлителят има непогасени публични задължения (чл. 264, ал. 1 от ДОПК).

Данъчната служба отразява в оценката на имота наличието или липсата на непогасени данъчни задължения на имота. Освен това прехвърлителят или учредителят подписва 2 броя декларации по чл. 264, ал.1 от ДОПК, в които декларира, че не дължи публични държавни и общински вземания. Образецът на декларацията е утвърден от Министърът на финансите и е съгласуван с Министъра на правосъдието. Ако това удостоврение е невярно, деклараторът носи и наказателна отговорност по чл. 313 от Наказателния кодекс.

В практиката се случва да не се даде развитие на сделки с недвижими имоти, поради наличие на задължения на прехвърлителя. Ако все пак такава сделка се изповяда пред Нотариус, тя може да бъде обявена за недействителна по отношение на държавата или общината, които се явяват кредитори на прехвърлителя.

12.21. ЗАМЯНА НА ЖИЛИЩЕ

С договор за замяна страните се задължават да си прехвърлят взаимно собствеността върху вещи или други права (чл.222 от Закона за задълженията и договорите).

При замяната се прилагат правилата за продажбата, като всеки от заменителите се смята за Продавач на това, което дава, и за Купувач на това, което получава.

За да се допусне замяна е необходимо и двете страни да представят доказателства, че са собственици на заменяните имоти. Двете страни по сделката представят пред Нотариуса обща молба и всички документи, които изисква закона за конкретния случай: нотариален акт или договор, доказващ правото на собственост на всеки от имотите, удостоверение за данъчна оценка, удостоверение за наследници (ако замененият имот е наследствен), удостоверение за граждански брак (ако имотът е съпружеска имуществена общност), скица на имота (ако се заменя поземлен имот), декларации за гражданство и гражданско състояние и за липса на данъчни задължения.

Договорът за замяна на недвижими имоти се изповядва пред Нотариус в района по местонахождението на имотите, обект на замяна. Нотариалният акт за замяна подлежи на вписване.

Таксите по сделката се изчисляват на база по-високата данъчна оценка на един от имотите.

Ако имотите, които се заменят, се намират в районите на различни съдилища, сделката следва да се впише в службите по вписване на всеки от съответните райони.

Изискванията за форма и начин на съставяне на нотариалния акт за замяна са същите както при договора за продажба на недвижим имот.

12.22. ДЕКЛАРИРАНЕ НА НОВОПРИДОБИТИ ИМОТИ

Често се задава следния въпрос: При продаване на деклариран апартамент и закупуване на нов със същата квадратура, следва ли да се декларира новият имот и в какви срокове?

По силата на разпоредбата на параграф 2 от Преходните и заключителни разпоредби на Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ) и на чл. 11 от същия закон в срок до 31.05.1998 г. в страната се извърши еднократно всеобщо предеклариране на всички имоти от гражданите чрез подаване на данъчни декларации в данъчните служби по местоживеене. Този подход е възприет от законодателя за улеснение на гражданите.

При промени в облагаемите имоти (например продажба) и за новопридобити имоти през дадена календарна година гражданите са длъжни да уведомят писмено в двумесечен срок данъчните служби по местонахождение на имота, като подадат данъчна декларация.

Независимо, че квадратурата на продаденото и закупено жилище е еднаква, цитираната по-горе законова уредба трябва да се изпълни, защото е възможно данъкът да е различен, тъй като той зависи освен от квадратурата и от фактори като: район, амортизация на сградата, вид на строителството, наличие на ТЕЦ, асансьор, и др.

12.23. ПРИДОБИВАНЕ НА ИМОТ ОТ ЕДНОЛИЧЕН ТЪРГОВЕЦ

Особеностите на статута на недвижимите имоти, придобите от Едноличния търговец се разглеждат като се съобразят разпоредбите на Търговския закон и Семейния кодекс. Много хора продължават да считат, че собствеността на Едноличния търговец е съпружеска имуществена общност, но това не е съвсем така.

Придобиването на недвижими имоти за нуждите на търговското предприятие и в резултат на търговската дейност, осъществявана от Едноличния търговец, изключва по своята същност приноса на другия съпруг нетърговец.

Недвижимите имоти следва да бъдат записани в търговските книги като основно средство, което се разглежда като дълготраен материален актив на Едноличния търговец.

В тълкователно решение N2/2001 г. на Върховния Касационен съд се посочва, че презумцията (законово предположение) за съвместен принос на двамата съпрузи по чл. 19, ал. 3 от Семейния кодекс се изключва за придобитото по време на брака от Едноличния търговец, когато то е резултат от упражняваната търговска дейност.

ВАЖНО!

Едноличният търговец не е юридическо, а физическо лице. Той е вид търговец (чл. 1 от Търговския закон).

Вещите, правата върху вещите и влоговете, придобити по време на брака в резултат на осъществяване на търговска дейност от Едноличния търговец и включени в търговското предприятие, не са семейна имуществена общност и представляват лична собственост на физическото лице - Едноличния търговец.

12.24. СДЕЛКИ С ИМОТИ НА ДРУЖЕСТВО С ОГРАНИЧЕНА ОТГОВОРНОСТ

Дружество с ограничена отговорност решава да се разпореди със свой недвижим имот (продажба, ипотека и др.). По силата на Търговския закон управителят или неговият пълномощник е длъжен да представи пред Нотариуса Протокол от общото събрание на дружеството за взето решение за разпореждане на дадения имот.

Законът не предвижда нотариална заверка на подписите. На тази база в практиката има случаи за злоупотреби. Управителят фалшифицира подписите под протокола на останалите съдружници и без тяхно знание и съгласие продава или ипотекира имота. Нотариусът, въведен умишлено в заблуждение, изповядва сделката, тъй като документът видно е изправен. Това е една празнота в закона, която създава предпоставки за измама.

ВАЖНО!

Добре е при сделки с разпореждане на имоти, собственост на дружество с ограничена отговорност, съдружниците да предвидят в дружествения си договор подписите им върху Протокола на общото събрание да бъдат нотариално заверени.

12.25. ЗАКУПУВАНЕ НА ОБЩИНСКА ИЛИ ДЪРЖАВНА ЗЕМЯ ПОД СГРАДИ

На 25 август 2000 г. Министерският съвет публикува в Държавен вестник постановление за поправки в Закона за държавната и общинската собственост.

Фирми и частни лица или техните наследници и правоприемници, които са получили право на строеж върху държавна или общинска земя до 13 юли 1991 г., ще могат да закупят земята, върху която е построена сградата, независимо дали е жилищна, стопанска или производствена. Дава се възможност да бъдат продавани такива парцели и за строителство, когато то е включено в жилищно-регулационния план на населеното място.

Досега право да откупят такива земи се даваше само на лица, които са строили единствено къщи или вили за задоволяване на жилищните си нужди.

За да се придобие собственост върху земята, трябва да се подаде молба до областния управител или до кмета на населеното място, където се намира имота.

12.26. ИПОТЕЧНО КРЕДИТИРАНЕ ПРИ ЗАКУПУВАНЕ НА ЖИЛИЩЕ

Ипотечното кредитиране при закупуване на жилища позволява, при сключване на дългосрочен договор между банката и клиента, имотът да се закупи днес, а да се изплаща през следващите 10-20 години.

Ипотеката в целия свят се използва с голяма пополярност. В страните от Европа почти всички живеят на кредит и това за тях е напълно в реда на нещата.

Най-разпространената схема на ипотечно кредитиране при закупуване на жилище е тристранния договор, в който участват продавач, купувач и банка. По тази схема се ипотекира (залага) недвижим имот. Той може да е новото жилище, което ще се купува или стар имот, притежаван от кредитополучателя.

Обезпечението пада, ако кредитът се изплати. Ако не може, заложеното жилище ще бъде продадено, а средствата от продажбата, плюс лихвите по кредита, които се дължат, ще отидат за погасяване на кредита. Повечето финансови институции вежливо обясняват, че това е последна мярка, до която прибягват.

Потенциалният клиент на банката е длъжен да представи някои задължителни документи, най-важен от които е удостоверение за своя доход през последните години. За съжаление има хора, които нямат възможност да вземат справка за своите реални доходи и довежда до невъзможност за получаване на банков кредит.

Кредитополучателят нерядко се сблъсква с други пречки и трудности. Специалистите от банките споделят, че в техните схеми по отпускането на ипотечен кредит има непрекъснати промени. Едни увеличават размера на кредита, други променят срока на погасяването на заема, трети намаляват сумата по лихвата. Всяка банка предлага своя индивидуален план за погасяване на кредитите.

За това, преди да се пристъпи към закупуване на жилище с ипотечен кредит, добре би било всеки да се запознае с уловията на кредитиране на няколко банки и да избере тази, която най-добре отговаря на неговите изисквания и възможности. От гъвкавостта на кредитната си политика банката ще има повече или по-малко кредито-получатели.

Ипотечното кредитиране у нас е все още в развитие. Очевидно е, че ако банките са заинтересовани да привлекат клиенти за ипотечно кредитиране, те трябва гъвкаво да променят своите програми по отпускане на кредити.

12.27. ОБЛАГАНЕ НА ДОХОД, ПОЛУЧЕН ОТ ПРОДАЖБА НА НЕДВИЖИМ ИМОТ

При продажба на имот Продавачът често си задава въпроса: Трябва ли да плащам данък печалба?

В „Държавен вестник“, бр.95 от 24.11.2006 г. бе обнародван нов Закон за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ), който влиза в сила от 01.01.2007 г.

Според чл.12, ал. 1 от този закон облагаеми са доходите от всички източници, придобити от данъчно задълженото лице, с изключение на доходите, които са необлагаеми по силата на закон.

Според чл.13, ал. 1, т. 1 от ЗДДФЛ не подлежат на облагане доходите, придобити през данъчната година от продажба или замяна на:

Облагаемият доход от продажба на недвижимо имущество, вкл. на ограничени вещни права върху такова, се определя като положителната разлика между продажната цена и цената на придобиване на имуществото, намалена с 10% разходи (Раздел V „Доходи от прехвърляне на права или имущество“от ЗДДФЛ).

Цената на придобиване на имуществото е документално доказаната цена. Тя е нула, когато няма доказване цена на придобиване с документи, вкл. за имущество, придобито по дарение.

Не се смята за доход полученото при продажба или замяна на имущество, придобито по наследство, завещание, дарение, на реституирано имущество. Същите не подлежат на облагане и не следва да се декларират от физическите лица.

Данъчно задължените лица подават годишни данъчни декларации за облагаемия си доход, в който се включа и дохода от продажбата на недвижимия имот, вкл. и дохода, обложен с еднократен годишен (патентен) данък, в срок до 15 април на следващата година. Дължимият данък се внася по сметка на Териториалната данъчна дирекция по постоянен адрес в 30-дневен срок след подаване на годишната данъчна декларация.

12.28. ОБРАТНО ПИСМО – КОНТРА ЛЕТЪР

В нотариалния акт се записва волята на страните. Но ако тя е различна от записаното в този документ? Тогава се съставя обратно писмо, наречено контра летър.

В него страните подробно записват съдържанието на всички клаузи на прикритата сделка. Отбелязват се мотивите и основанието за съставянето на този обратен (контра) документ. Целта на документа е да разкрие симулацията и да установи вътрешните отношения между страните по сделката.

Например: може да се отбележи действителната цена на сделката, ако е посочена друга в Нотариалния акт и тогава документът служи като разписка. Могат да бъдат посочени и други факти, скрити от страните при изповядване на сделката и тогава този документ служи като доказателство.

В практиката се използва рядко. Но когато се наложи след време, обратното писмо може да послужи като годно доказателствено средство пред съда във връзка с евентуален съдебен спор (чл. 134, ал. 2 от ГПК).

ДОБРЕ Е ДА СЕ ЗНАЕ

Обратното писмо – контра летърът е двустранен частен документ, който доказва действителната воля на страните, различна от тази, записана в Нотариалния акт.

Документът трябва така да е съставен, че да служи за доказателство.

12.29. СДЕЛКИ С БЪЛГАРИ, КРАТКОСРОЧНО ПРЕБИВАВАЩИ В ЧУЖБИНА

Българи, които са в чужбина за по-малко от шест месеца и нямат намерение да остават там, могат да извършват покупко-продажба на недвижими имоти в България без да присъстват лично. Към тази категория български граждани спадат и тези, които пребивават в чужбина по поръчение на българската държава или на български фирми и организации, както и за членовете на техните семейства.

За да извършат сделка, те трябва да упълномощят доверено лице, което да действа от тяхно име на територията на България.

Когато се касае за продажба на имот, между довереното лице и поръчителя се подписва пълномощно на български език. То трябва да бъде заверено от консулството на държавата, в която живее българинът, желаещ да продаде имота.

При закупуване на имот процедурата е почти същата. Отново се избира доверено лице и на негово име се заверява пълномощно. В него се уточнява точно дали ще се купува някакъв определен имот, или довереникът ще действа по свое усмотрение. В този случай Купувачът трябва да подпише и завери декларация, в която заявява, че е български гражданин. Това се налага особено когато купувачът иска да купи земя, независимо дали тя е селскостопанска или урегулиран поземлен имот. Според Конституцията на РБългария право за придобиване на собственост върху земя имат единствено български граждани.

12.30. ЧУЖДЕСТРАННИ И МЕСТНИ ЛИЦА И СДЕЛКИ С ИМОТИ ОТ ТЯХ

Преди да се изясни този въпрос трябва да се обясни кои лица са чуждестранни и кои местни.

Чуждестранни лица са всички физически и юридически лица с постоянно пребиваване или седалище в чужбина, както и български граждани, които живеят в чужбина повече от шест месеца с намерение да се установят постоянно там (не се отнася за български граждани, които пребивават в чужбина по поръчение на българската държава или на български фирми и организации, както и за членовете на техните семейства).

Местни лица са всички физически и юридически лица с постоянно местопребиваване или седалище в България, независимо от гражданството им, както и чужди граждани с постоянно пребиваване в страната ни. Към тази категория спадат и регистрираните в страната фирми със 100% чуждо участие (с регистрацията си в нашата страна те стават български юридически лица).

Как тези лица могат да купуват имоти в България?

Българското законодателство е уредило един сравнително свободен режим за извършване на сделки с недвижими имоти от чуждестранно лице.

Чуждестранният гражданин може да придобива всички видове недвижими имоти, без земя, както и правото на строеж и правото на ползване.

Валутният закон, влязъл в сила от 1 януари 2000 г., отмени Закона за сделките с валутни ценности и валутния контрол, поставящ сделките с недвижими имоти, в които страна е чуждестранно лице, на разрешителен режим. Министерството на финансите издаваше предварително разрешение за осъществяване на сделка и не се разрешаваше на чуждестранния гражданин при продажба на свой недвижим имот да изнесе получената сума.

Сега Валутният закон поставя тези сделки на регистрационен режим. Министерство на финансите създава и поддържа, при спазване правилата за опазване на търговската и служебна тайна, регистър на инвестициите в недвижими имоти от чуждестранните лица в страната.

Местните лица могат да купуват имоти в страната, включително и земеделска земя.

Няма ограничение при придобиване на недвижими имоти от юридическо лице със седалище в страната. Регистрира се в България търговско дружество, независимо от процента на чуждестранно участие в него (може и ЕООД - Еднолично дружество с ограничена отговорност).

С присъединяването ни към Европейския съюз България стана страна към редица конвенции и протоколи, сключени в рамките на ЕС. В режима на преходните мерки, в рамките на Уредбата на свободното движение на капитали, попада и Уредбата на възможността за придобиване право на собственост върху земя. В това отношение са уговорени два преходни периода:

1. В срок от 5 години от датата на присъединяването ни към ЕС, граждани от ЕС и юридически лица от ЕС са ограничени да придобиват „право на собственост върху земя за второ жилище“, т.е. парцели в регулация.

2. В „срок до 7 години от датата на присъединяването и до изтичнето му се запазва ограничението по отношение на придобиване на право на собственост върху земеделска зеня, гори и горска земя от граждани и от юридически лица от ЕС“.

Дадена е обаче една възможност извън от тези прходни мерки и извън обсега на посочените ограничения. Самостоятелно наети земеделски произвидители, които са граждани на държавачленка на ЕС и които желаят, могат да се установят и законно да пребивават в страната ни (виж стр.241). Посочените договорености определят съдържанието на „условията, произтичащи от присъединяването на Република България към Европейския съюз“ (нова ал.1 на чл.22 от Конституцията на Република България).

ДОБРЕ Е ДА СЕ ЗНАЕ

Чужденци и чуждестранни юридически лица могат да придобиват право на собственост върху сгради и ограничени вещни права върху недвижим имот в страната, освен ако със закон е установено друго.

Местните лица могат да купуват имоти в страната, включително и земеделска земя.


[« Назад] [Съдържание] [Напред »]
изборът на дом - житейска философия и стил на живот завещание