Договорът за наем е двустранен и възмезден.
Страните по наемния договор са Наемодател и Наемател. Те могат да бъдат физически или юридически лица.
С договор за наем собственик-Наемодател се задължава да предостави на Наемател свой имот за временно ползване, за което той плаща определена цена. Това споразумение важи само за страните, които са сключили договора.
Предмет на наемния договор могат да бъдат помещения за живеене (апартаменти, къщи, вили), помещения за стопанска и административна дейност (офиси, производствени сгради, складове, гаражи, и т.н.), земи (в регулация и извън), и др.
За двете страни по договора възникват едновременно права и задължения, които точно и ясно се определят и конкретизират в договора в съответствие със Закона за задълженията и договорите (ЗЗД, чл. 228-239) и Закона за наемните отношения. Основен принцип при сключване на наемен договор е договорната свобода (чл. 9 от ЗЗД).
Важно е да се знае, че основните и необходими съставки на договора за наем са определянето на предмета на договора и възнаграждението, което ще се плаща за ползването на имота. Ако те не са уговорени, няма сключен договор.
Срокът не е необходимо условие за сключване на Договор за наем. Той се договаря между двете страни.
Към Договор за наем следващите раздели са за правата и задълженията на Наемодателя и на Наемателя (подробно се разглеждат в тази глава на книгата).
Прекратяване на договорните отношения
При безсрочен договор всяка от страните може да поиска прекратяване на договорните отношения с предизвестие от един месец.
При срочен договор наемните отношения имат действие до изтичане на срока. Ако след срока използването на имота продължи със знанието и без противопоставяне на Наемодателя, договорът се счита за продължен за неопределен срок. Ако продължението е без съгласие и явно Наемодателят се противопоставя, то Наемателят дължи обезщетение и изпълнение на задълженията, произтичащи от прекратяване на наемния договор.
Договорът може да бъде прекратен преждевременно от всяка от страните при неспазване клаузите му от другата страна. В договора може да се включи клауза за неустойка в случай на едностранно, преждевременно прекратяване на договора.
При прекратяване на договорните отношения Наемателят трябва да предаде имота на собственика, а не да го изостави. Ако постъпи така, той носи отговорността за повреди, които могат да настъпят от възможен безстопанствен период.
Изложените постановки са в съгласие с нашето законодателството. В договора за наем могат да се съдържат и договорености в различен смисъл от уредбата на закона.
Колкото и перфектен да е договорът за наем, има рискове във взаимните отношения между Наемател и Наемодател. Те са повече за Наемодателя. Той пуска в имота си Наемател и ако той е недобросъвестен, рискува дълго време да не може да си освободи имота, да не получава наемите за него, и т.н.
За такива случай има вече изход. През 1999 г. Законодателят въведе в гражданския процес института за бързото производство при разглеждане на някои видове дела. Между тях са посочени искове, произтичащи от неспазване на клаузите в договора за наем (виж „Бързо производство при съдебни дела“, стр.273).
ДОБРЕ Е ДА СЕ ЗНАЕ
Не се изисква задължително писмена или нотариална форма на договора за наем. Той може да е и устен. За по-голяма сигурност и защитеност на страните, писмената форма е препоръчителна, тъй като тя има доказателствено значение. Още по-добре е договорът да бъде вписан в Нотариата.
Данъкът върху наетото жилище се плаща от Собственика (Наемодателя), а не от Наемателя.
Правата и задълженията на Наемодателя се отразяват в отделен раздел на Договора за наем, съобразно Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) и на база взаимните договорености.
Наемодателят е длъжен да предостави на Наемателя имота само за временно ползване (чл. 228 от ЗЗД). Срокът да бъде точно и ясно вписан в договора.
За ползването на имота Наемодателят трябва да получава от Наемателя ежемесечно (или периодично) определена сума. Наемът следва да се формира на пазарна основа, на базата на търсенето и предлагането и съобразно реалните потребителски качества на имота. За получената сума Наемодателят е длъжен да издаде квитанция. В договора може да се отрази възможността за изменение на наема след определен срок и на каква база (инфлация, по данни на Националния статистически институт, изменение пазара на наемите, и др.).
В договора се вписва и срокът за плащане на наема.
Наемодателят е длъжен да предаде имота в състояние, отговарящо на ползването, за което е нает. Препоръчително е като неразделна част от договора да се състави приемно-предавателен протокол с опис на състоянието на имота, подписан и от двете страни. Така ще се предотврати евентуален бъдещ спор за състоянието, в което следва да бъде върнат имота след приключване на договора.
При желание в договора може да се впише клауза, с която Наемателят да се задължи да не преотдава имота на други физически или юридически лица.
Наемодателят е длъжен да осигури спокойно ползване на имота от Наемателя и да го защитава от вмешателство на трети лица. Например: Наемодателят решава да извърши основен ремонт на наетия имот, което ще попречи на Наемателя да го ползва. Или: съседи неоснователно пречат на Наемателя спокойно да ползва имота. В тази насока липсва законова уредба. За това е добре в договора да се впишат специални клаузи.
Наемодателят не отговаря за недостатъците, за които Наемателят е знаел или е могъл да узнае (видим теч или видимо напукана стена, и др.).
Наемодателят не е длъжен да приеме луксозни подобрения на имота, направени от Наемателя. Ако тези подобрения обаче са полезни и необходими, Наемодателят дължи разноските.
При наемане на имот Наемателят има не малко права и задължения, които трябва да са отразени в отделен раздел в Договора за наем, съобразно Закона за задълженията и договорите и на база взаимните договорености. Ето някои по-важни от тях:
Срокът не е необходимо условие за сключване на Договор за наем. Той се договаря между двете страни.
Ако срокът не е изрично уговорен и фиксиран се счита, че договорът е безсрочен.
Срокът се определя свободно от страните, но не може да бъде за повече от 10 години (чл. 229 от ЗЗД). Трябва да се знае, че всеки Договор за наем със срок над една година по желание на страните може да бъде вписан в Нотариата (чл. 112, буква “е” от Закона за собствеността). Това е предвидено с цел да се защити Наемателя при продажба на имота.
Независимо, че законодателството дава възможност и за по-дълъг срок, не се препоръчва на този етап от нашето икономическо развитие дългогодишен договор. Ако все пак той е наложителен, то е добре и за Наемодателя и за Наемателя договорът да бъде нотариално заверен и вписан в книгите на Нотариата. Това предпазва имота от продажба и запазва отношенията между Наемодателя и Наемателя.
ДОБРЕ Е ДА СЕ ЗНАЕ
Ако договорът се сключи за повече от 10 години и не се впише в Нотариата, той е валиден, но има сила за 10 години.
Законът дава право Договорът за наем да може да се прекрати по следните причини, част от които страните вписват в отделен раздел на самия договор:
Когато Наемателят остане в имота, а Наемодателят не се противопостави, договорът се счита продължен за неопределен срок. Ако Наемодателят се противопостави на ползването, наемните отношения се считат за прекратени. Наемателят ползва имота, но вече не в качеството си на Наемател, а без правно основание и дължи вече не наем, а обезщетение (размерът на наемната цена за незаконно ползване и др. вреди). Договорът може да се прекрати:
Например имотът е продаден и Наемодателят вече не е собственик. При определени условия Законът разпростира действието на наемния договор и върху новия собственик (условията са разгледане в „Защита правата на Наемателя при продажба на наетия имот“, стр.170).
При неизпълнение на договорните отношения Наемодателят може да предяви претенция към Наемателя, а в последствие може да се стигне и до прекратяване на договора.
Най-често срещаните нарушения са, когато Наемателят:
При системни нарушения на договорните задължения от страна на Наемателя, Наемодателят отправя най-напред писмено предупреждение до Наемателя и ако той не се съобрази с него, може да бъде поискано прекратяване на договора. Ако двете страни взаимно не се разберат, ползването на имота може да бъде прекратено и чрез съда.
Не е задължително, но е необходимо, за да са спокойни и двете страни. Чрез договора за наем Наемодателят и Наемателят уреждат бъдещите си взаимоотношения - правата и задълженията на едната и на другата страна. Ако всичко това е оформено в писмен вид, договорът има юридическа стойност и по него всяка страна може да търси своите права, базирайки се на Закона за наемните отношения и на Българското законодателство.
В практиката често се случва наемателите да са няколко. И тук възниква проблемът - как Наемодателят следва да получава наема си.
Могат да се разгледат следните варианти:
Няколко наематели обитават различни стаи от едно жилище и Наемодателят е сключил с всеки един от тях отделен договор. В този случай Наемодателят следи за изпълнението на задълженията на всеки договор и може да има претенции единствено към неизправния (най-често случващото се е някой да не плаща наема). Останалите наематели не трябва да бъдат засягани, независимо, че живеят в едно и също жилище.
Жилището е наето от няколко наематели, но Наемодателят е сключил с тях един договор. В случая плащането на наема е делимо и ако някой от наемателите не плаща своя дял от наема, то Наемодателят не бива да бъде принуждаван да приеме частично плащане (чл. 66 от ЗЗД). Законът защитава Наемодателя и той може да развали договора, независимо че останалите (или част от тях) са били добросъвестни.
Изрядните наематели могат да си спестят неприятностите по изваждането им от жилището. Те могат да уредят проблема помежду си, като на първо време доброволно поемат дяла от наема на неизправния Наемател, докато си намерят нов съквартирант. Хазяинът обаче не може да ги задължи за такъв вариант, тъй като в договора не е изрично уговорено наемът да се дължи от всички. В този случай договорът не може да бъде развален частично, тъй като жилището е наето като неделима вещ.
Затова законът позволява Наемодателят да прекрати договора изцяло. За това той предварително трябва да връчи на наемателите писмено предупреждение, в което е посочен подходящ срок за плащане на наема и е фиксирана датата за прекратяване на договора.
ДОБРЕ Е ДА СЕ ЗНАЕ
Вземането на наем се погасява с изтичането на тригодишна давност (чл. 111, буква “в” от ЗЗД)
Наемодателят има две възможности да защити своите права при неплащане на наема от страна на Наемателя.
1. Наемодателят няма интерес да прекрати договора. Тогава той има право да претендира да се заплащат дължимите наеми заедно със законната лихва към тях до момента на плащането, както и съответните неустойки, ако това е предвидено в договора. Ако Наемателят не заплати доброволно тези суми, Наемодателят може да предяви иск пред съда.
2. Наемодателят решава да прекрати договора. Законът предвижда специални правила, които изправната страна - Наемодателят трябва да спази. Те са:
В практиката често се случва Наемателят да не плаща наема и да не освобождава помещението с надеждата, че Наемодателят ще заведе дело срещу него. Всеизвестно е, че веднъж влязъл в съда, спорът продължава с години. Но ищецът-Наемодател може да избере делото му да се води не по обикновения исков ред, а по реда на бързото производство. Това трябва да се отрази в исковата молба (виж раздела “Бързо производство при съдебни дела”, стр. 273). Необходимо е към исковата молба да се приложи само писменния договор за наем.
Нотариалната заверка и вписването на договора дават допълнителна защита на Наемодателя. Без да води продължителни дела , той може да си извади изпълнителен лист по бързата процедура, ако Наемателят престане да плаща.
ВАЖНО !
Бързото съдебно производство може да се приложи само по договори за наем, които са вписани.
Много често Наемодателят решава, че след като Договорът за наем е изтекъл, може да разбие вратата, да смени бравата и да си върне жилището, защото той е неуспоримият собственик (господар) на имота.
Такова самооправство крие доста рискове. Предполага се, че жилището е обзаведено и собственикът рискува да се окаже ответник по ново дело, по което Наемателят да предяви претенции за изчезване на вещи, пари, и т. н.
За това, ако собственикът реши да влезе по този начин в своя имот, трябва задължително да го направи в присъствие на свидетели, пред които да се изготви един констативен протокол с опис на вещите, които се намират в жилището.
По-добре е обаче собственикът да изчака съда да се произнесе с осъдително решение и Съдия-изпълнител да го въведе в жилището.
МОЖЕ ЛИ НАЕМОДАТЕЛЯТ ДА ЗАДЪРЖА ВЕЩИТЕ НА СВОЯ НАЕМАТЕЛ ПОРАДИ НЕПЛАТЕН НАЕМ
Според Закона за задълженията и договорите (чл.228) Наемодателят се задължава да предостави на Наемателя една вещ за временно ползване (имот под наем), а Наемателят да му плати определена цена. Тези взаимоотношения трябва да са оформени в договор.
Наемателят се третира като неизправна страна, ако не изпълнява основното си задължение по договора да плаща наема.
По закон санкционирането може да се осъществи преди всичко с лихвите, които дължи Наемателят върху неплатения наем от деня на забавянето (чл. 86 от ЗЗД), или с обезщетение по общия ред за претърпени загуби и пропуснати ползи, или с разваляне на договора за наем (чл. 87 от ЗЗД) и други допустими от Закона средства, но не и със залог върху вещите на Наемателя в наетия имот, нито пък с тяхното задържане.
При неплащане на наема Наемодателят може да развали договора за наем, като даде на Наемателя срок за плащане с писмено предупреждение, когато .договорът е писмен.
За защита правата на Наемателя при едно бъдещо прехвърляне на недвижим имот, добре е наемният договор да се впише в Нотариата, за да остане в сила спрямо новия собственик (преобретател). Наемателят следва сам да прецени дали да се възползва от тази възможност, тъй като договорът е валиден и без да е вписан. Наемни договори за срок над една година могат да бъдат вписвани в Нотариата (чл. 112, буква “е” от Закона за собствеността).
Законът изисква писмена форма с нотариална заверка на подписите.
Ако жилището се продава, сключеният договор за наем между Наемодателя и Наемателя ще бъде задължителен и за новия собственик на имота, само ако е вписан в Нотариата.
В случай, че Купувачът на имота поиска от собственика да прекрати договора, това може да стане с анекс, който трябва да бъде вписан.
Всеки кандидат-Купувач може предварително да се запознае с информацията за тежести върху имота. Регистрите на Службата по вписванията са публични.
Ако договорът е вписан в Нотариата, задълженията на Наемодателя преминават върху новия собственик и той става задължителен за Купувача за целия срок, за който е сключен (чл. 237, ал. 1 и 2 от ЗЗД). Вписването на договора за наем е основание да се предполага, че Купувачът е имал възможност да узнае за тази тежест върху имота, когато го е купувал.
Ако договорът не е вписан в Нотариата, но е сключен преди прехвърлянето на имота в писмена форма и има достоверна дата, тогава той е задължителен за Купувача до предвидения в него срок, но не за повече от една година от момента на прехвърляне на собствеността. Така се осигурява защита на интересите на Наемателя (чл. 237 от ЗЗД). Страни по договора вече ще бъдат новият собственик на имота и Наемателя.
Когато няма писмен документ с достоверна дата и Наемателят е във владение на имота, договорът е задължителен за Купувача като договор за наем без определен срок и новият собственик може да прекрати договора с едномесечно предизвестие.
Според чл. 237, ал. 3 от ЗЗД Наемодателят дължи обезщетение на Наемателя за вредите, които му е причинил, като предсрочно го е лишил от ползване на наетия (вече продаден) имот. Това се урежда чрез съда.
Разрешението би могло да бъде и друго, различно от законовата уредба, изложена по-горе, ако в договора за наем се съдържат други договорености между двете страни по този въпрос.
ПОЛЕЗЕН СЪВЕТ
В интерес на Наемателя е Договорът за наем да се впише в Нотариата. Вписаният договор може да се противопостави на трето лице, най-вече при продажба на жилище. Тогава договорът ще бъде задължителен и за новия собственик на имота.
Дали даден Наемател има право да сключва договор и отдава наетият от него имот (жилище, офис, магазин и др.) на други физически или юридически лица, зависи от договора, който е сключил с Наемодателя.
Ако в наемния договор не е отразено, че Наемателят няма право да преотдава наетия от него имот, то той може да сключва договор за наем с трети лица. В този случай Наемателят не се освобождава от задълженията си по сключения с Наемодателя договор. Освен това Пренаемателят не може да има повече права, отколкото Наемодателя е предоставил на своя Наемател.
ПОЛЕЗЕН СЪВЕТ
Добре е в Договора за наем да има клауза, с която Наемателят да няма право да отдава имота за пренаемане от други физически или юридически лица.
Дребните поправки, които се налагат от обикновената употреба на жилището, са за сметка на Наемателя (чл.231 от ЗЗД). Законодателят е изброил кои поправки са дребни: замърсяване на стените и дограмите в помещенията, поправка на кранове, брави, контакти и др.
Наемателят няма право да прихваща от наема разходи за работи, които е направил за свое удоволствие.
Поправки на всички други повреди извън дребните се плащат от Наемодателя, тъй като Законът го задължава да поддържа в изправност наетата вещ през целия наемен период. Трябва действително да се касае за ремонт, без който ползването на жилището (вещта) е невъзможно или поне затруднено. Например: хазяинът сменя счупени при градушка стъкла, поправя протекъл покрив, прави ремонт на общите части (стълбища, мазе, външни стени и др.).
Наемателят може сам да направи тези ремонти, като прихване раноските за тях от наема (при взаимна договореност).
Ако повредите са по вина на Наемателя, то той плаща за отстраняването им (чл. 231, ал. 2 от ЗЗД). Наемателят може да иска намаляване на наема, пропорционално на намалената вследствие на повредата годност на вещта, която Наемодателят не е отстранил.
Наемателят може да развали даже Договора за наем по реда на чл. 87 от ЗЗД, като даде на хазяина си подходящ срок за отсраняване на повредата и го предупреди , че след изтичнането му ще счита Договора за прекратен. Ако наемният договор е писмен, предупреждението трябва да е писмено.
Думата "лизинг" има английски произход и в превод означава отдаване или вземане под наем.
Договорът за лизинг представлява договор за наем с някои свои особености, а именно:
Сделката е кредитна (от икономическа гледна точка), а за лизингополучателя е и инвестиция в дълготрайни активи.
Страни по лизинговия договор са лизингополучателят (фирмата, която наема съответния дълготраен актив) и лизингодателят (фирмата, която дава вещта - дълготраен актив под наем).
Обект на лизинговия договор могат да бъдат имоти, високопроизводителни, скъпоструващи или с кратък срок на морално остаряване машини и съоръжения и др.
Договорът за лизинг е финансово обвързан наемен договор и той трябва да съдържа клауза за закупуване. Собствеността е нужно да се прехвърли към края на наемния срок и срокът на договора да покрива по-голяма част от полезния срок на годност на актива.
В лизинговия договор, освен размера на наема, точно следва да бъде определен размера на дължимата лихва (лихвен процент). Ако нейният размер не е посочен в договора, данъчните органи изчисляват лихвата пропорционално на наемните вноски на базата на основния лихвен процент, определен от БНБ към момента на плащането.
В практиката се случва Собственикът да отсъства за продължително време от местонахождението на имота си и да не може пряко да го наблюдава и да се грижи за него. Още по-трудно е за Собственика, ако в имота е настанен Наемател с договорни отношения. Или пък, докато отсъства, желае да настани Наемател.
Във всички тези случаи най-добре е собственикът - Възложител да сключи договор за управление на своя имот с физическо или юридическо лице - Изпълнител.
В този договор залягат права и задължения на Изпълнителя: да се грижи за имота, за неговото съхраняване до момента на завръщане на Възложителя, да го представлява пред административни и данъчни служби (деклариране на дохода от наематели, плащане на данък сгради, и др.), да сключва договор за наем при настаняване в имота на Наемател, да превежда по сметка получения от Наемателя наем, да следи (или плаща) всички консумативи на имота (ток, парно, вода, телефон и др.), както и всички други взаимни договорености между Възложителя и Изпълнителя.
За тази дейност Изпълнителят получава възнаграждение от Възложителя по договореност в зависимост от обема на работата, отговорността и продължителността по време. Най-често срещаното заплащане е между 10-15% от месечния наем, но има отделни случаи, когато то достига и до 40%.
В западните държави тази дейност е добре законово
регламентирана. Защитени са и Възложителят, и Изпълнителят. У нас при ширещата се престъпност, при ниската лична самоотговорност, ролята на Изпълнителя става излючително трудна и отговорна.
Например: Наемателят най-безотговорно не заплаща на Изпълнителя наема и консумативите, а той е задължен с договор за всичко това към Възложителя. Не помагат писмените предупреждения към Наемателя. Съдебната процедура е продължителна и мъчителна, а финансовите задължения растат. Наемателят не може да бъде изгонен насилствено, защото той има право да осъди Изпълнителя за саморазправа. Няма да е пресилено, ако се каже, че това е един почти омагьосан кръг с много негативни последствия за Изпълнителя.
Или друг пример: Изпълнителят е в процедура за търсене на Наемател на обзаведения апартамент на Възложителя. В този период неизвестни извършители ограбват изцяло апартамента. Започва (ако изобщо започне) полицейско разследване, но извършителят остава неразкрит. В случая Изпълнителят носи цялата отговорност.
Друг тип рискове съществуват за Възложителя. Най-опасно за него е, ако попадне на фирма фантом. Затова добре е преди да пристъпи към сключване на договор да проучи добре Агенцията, която би управлявала имота му. От негов интерес е да провери дали тази фирма се е занимавала преди с управление на имоти, ползва ли се с добро име в населеното място и в бранша. Добре би било Възложителят да посети офиса, да разговаря лично със собственика и да уточни кой адвокат защитава интересите на фирмата. Още по-добре е, ако преди да подпише договора, Възложителят посети няколко агенции и се запознае с офертите им. Тогава той ще има база за сравнение и ще може да избере най-добре кой да се грижи за жилището му.
В интерес на двете страни е преди да се сключи договор, имотът да се застрахова срещу кражби, умишлени палежи, природни бедствия и други рискови фактори и много внимателно да се обмисли и уточни всяка клауза.
Законът съществува напразно за тези, които нямат нито мъжеството, нито средствата да го защитават.
Томас Маколей
Няма закон, който се нрави на всички.
Катон Стари
Законите трябва да изправят пороците и да насаждат добродетели.
Марк Тулий Цицерон
Изпълнението на законите е по-важно от създаването им.
Томас Джеферсън
Не можеш със закон да направиш хората добри.
Оскар Уайлд
Където законът е безсилен, там страданието е всесилно.
Финска поговорка
Каква полза от закони, когато няма добри нрави.
Латинска поговорка
Един е законът за богатите, друг – за бедните.
Английска поговорка
На силния и правото е силно.
Сръбска поговорка
| [« Назад] | [Съдържание] | [Напред »] |
| дарение | ново строителство |