[« Назад]  [Съдържание]  [Напред »]       [обява за продажба на земеделска земя]

19. ЗЕМЕДЕЛСКИ ЗЕМИ И ГОРИ

19.1. РАЗВИТИЕ НА АГРОПАЗАРА В БЪЛГАРИЯ И В СВЕТА

Голяма част от данните, които се посочват по-долу, са публикувани в различни периоди в масмедиите и най-вече от фирма “Системи за агропазарна информация” (САПИ), която е специализирана и в проучването на пазара на земя в България.

През 2000 г. декар земя имаше стойност средно за страната около 137 лв.

През 2004 г. в районите на Сливен и Ямбол декар земеделска земя се продаваше за около 90 лв., а през 2005 г. - за 120-150 лв. В Старазагорско през 2003 г. се осъществяваха сделки за около 200 лв. на декар, а през 2005 г. - за около 300 лв за декар. В Казанлъшко - долината на прочутата българска роза, в Пловдивско и Пазарджишко, където се отглеждат най-качествение зеленчуци, цената достигна тогава до 500 лв. за декар, а поливната обработваема земя в Добруджа – до 600 лв. на декар. Други райони с потенциал са земите край градовете на Дунава, където има сериозен интерес от чуждестранни купувачи.

На пресконференция от Министерството на земеделието и горите съобщиха за изключително активен пазар на земеделски земи в България през 2006 г., като търсенето в цялата страна е било по-голямо от предлагането. Средната пазарна цена на декар за страната е достигнала 200 лв., което е ръст от близо 20% спрямо равнищата от 2005 г.

Цените на нивите се покачват плавно с около 10%

годишно. Анализаторите сочат, че те ще продължат да се движат нагоре, но не драстично. Очаква се вбъдеще те да се изравнят с тези в ЕС. Това едва ли ще стане в близките 3-4 години. В момента цените на земеделските земи в България са 4-5 пъти по-ниски от тези в ЕС.

Друга е ситуацията при покупка на земи край магистрали, около големите градове и курортни центрове. Независимо от тяхната категорията, цената там скочи двойно през 2004 г. в сравнение с предходната година (от 143 лв. за декар до 306 лв). В статистиката има данни и за изтъргувани тогава земи за средна цена на 7585 лв. на декар, а през 2006 г. - за 25 000 – 30 000 лв. на декар. Целта е, след смяна на статута им, те да се застроят с промишлени, търговски или жилищни обекти.

Интерес проявяват и бизнесмени, които се занимават със земеделие и искат да разширят дейността си. Те уедряват масивите си. За това са склонни да плащат много високи цени за малки парчета земя, които са между масивите им и пречат за осъществяване на мащабна механизирана обработка. Ще продължат да се търсят земи за отглеждане на лозя и зърно.

Някои собственици на земи се отдръпват за момента от пазара и заемат позиция на изчакване и обмисляне на бъдещата си стратегия. Задържат продажбата с очакване цената на земята да скочи. Една от причината за големите надежди е разрешението на чужденци от ЕС да купуват земя у нас след 2014 г. С отпадане на забраната се прогнозира значително повишаване на цените на земята, поради засилен реален интерес от чуждестранни граждани и инвеститори. За това от сега определени хора изкупуват земя, за да я продадат след време доста по-скъпо.

Специалистите на САПИ смятат, че след 2007 г. търсенето на земя ще се увеличи, тъй като за земеделието ще се отпускат големи субсидии от бюджета на ЕС.

Основният проблем в момента на пазара за земеделска земя е разпокъсаността й. Има достатъчно предлагане и търсене, но сделки трудно стават. Собствениците разполагат с малки площи, обикновено до 10 - 20 дка. Чуждестранните и български инвеститори търсят и купуват големи масиви от 100 до 2000 дка земеделска земя, в който и район да е, но на цена около 200 – 300 лв. на декар.

САПИ изнася данни, че повечето земеделски кооперации и фермери в България предпочитат да вземат земя под аренда. Рентата, която те са готови да заплащат, е според района и е драматично ниска - от 20 лв. (и по-ниско) до 50 лв. на декар (в Пловдивско). Много от арендаторите изплащат рентата в селскостопанска продукция. Цените на наемите на земеделските земи в България в парично изражение са около 60% от тези в ЕС.

В развитите страни цената на обработваемата земеделска земя варира според местоположението, типа почва, микроклимата, търсенето и предлагането. В печата у нас нееднократно се публикуват данни, които дават приблизителна представа за цената на земята в някои райони на света.

Например в САЩ, щата Илинойс един акър обработваема земя може да се купи за 2610 долара (1 акър е равен на 4.047 дка), което сметнато за декар е 645 долара. В друг земеделски щат – Индиана, 1 акър върви за 2509 долара, а в Айова – за 2629 долара.

Заради плодородието, близостта до вода, отличния тихоокеански климат и слънцето, цените на земята в щата Калифорния са най-високите в САЩ. Там 1 декар земя от прочутите лозя в големите винарски долини Хапа и Сонома струва 25 000 долара. А в зона Рон цената на земята е 10 пъти по-евтина.

В най-развитите европейски държави, цената на земята е средно няколко пъти по-висока от цената на българските ниви в момента.

Цени на земеделските земи в Европа

Държава

Средна цена на декар в долари

Англия

582 - 1756

Белгия

2442 - 4015

Германия

920 - 4534

Испания

830 - 1298

Португалия

852 - 1301

Хонландия

911 - 4744

Шотландия

435 - 535

Италия (северна)

1260 - 2416

Италия (южна)

609 - 1113

ВАЖНО!

Собствениците на земеделска земя трябва да знаят, че притежават стойностен имот.

Ниските цени у нас за сега се дължат на неефективното ни земеделие и липсата на дотации.

Експертите смятат, че в следващите години пазарът на земя у нас ще претърпи сериозно развитие. Интегрирането на българското земеделие с европейското би могло да доведе и до по-адекватни цени.

19.2. ТЕКУЩИ ПАЗАРНИ ЦЕНИ НА ЗЕМЕДЕЛСКИТЕ ЗЕМИ

С Постановление №118 от 26.05.1998 г. Министерският съвет прие Наредба за условията и реда за установяване на текущи пазарни цени на земеделските земи (ДВ, бр. 64 от 1998 г.), които са дадени в следната таблица:

Категория на земята

лв./дка

Първа

630

Втора

580

Трета

500

Четвърта

430

Пета

310

Шеста

200

Седма

130

Осма

110

Девета

80

Десета

60

Некатегоризирана

40

Цената на земеделската земя в България е формирана според категорията на земята, според добива, който ражда и дохода, който се получава от нея.

От 19 юли 2005 г. в Държавен вестник бяха публикувани промени в Наредбата за условията и реда за установяване на текущите пазарни цени на земеделските земи. Според Наредбата от 1998 г. коефициентът за местоположение (с него се умножава цената на имота) на зони до 5 км от националните курорти, морската брегова ивица и граничните контролно-пропускателни пунктове е 1,2. С този най-висок коефициент сега се умножават цените на декар земя край новите туристически и инвестиционни места, сред които са Арбанаси, Априлци, Банско, Видин и др.

Увеличава се коефициента за отстояние за най-търсените зони около големите градове и крайморските територии, за да се даде възможност на притежателите на земя да я изтъргуват при по-добри условия. Както обикновено, и в този случай, развитието на пазара изпреварва законодателството.

Спорд тези промени най-скъпи стават земите около София (5 - 10 км) и на 200 – 1000 м от края на морските плажове (от крайбрежната плажна ивица).

Коефициентът за отстояние се движи от 0.7 до 0.05. С коефициент 0.7 се умножават цените на земи около София, които са на 5 км от нея. За площи на разстояние между 5 и 10 км от София, коефициентът е 0.6, от 10 до 15 км - 0.5, точно колкото е коефициентът за отстояние на 5 км от Русе, Пловдив, Бургас и Варна.

Земите, които са между 15 и 20 км от София, се оскъпяват колкото и териториите, намиращи се на по-малко от 5 км от Велико Търново, Благоевград, Габрово, Добрич , Пазарджик, Прник, Плевен, Сливен, Стара Загора, Хасково, Шумен, Ямбол.

Коефициентът на отстояние от края на крайбрежната плажна ивица на Черно море е 0.7 за земи до 200 м от плажа, 0.68 за земи от 200 до 300 м. Имотите от 300 до 500 м имат коефициент 0.66, тези от 500 до 1000 м - 0.64, и т.н. Коефициентът рязко спада при отстояние над 5 км (от 5 до 7 км – 0.4, от 7 до 10 км – 0.15, над 10 км – 0.00)

Високият коефициент 1.2 важи за Априлци, Арбанаси, Банско, Батак, Боженци (община Габрово), Велинград, Видин, Вършец, Говедарци, Девин, Добринище, Доспад, Елена, Копривщица, Мелник, Несебър, Рибарица, Рилски манастир, Самоков, Сандански, Сапарева баня, Севлиево, Смолян, Созопол, Триград, Троян, Трявна, Широка лъка, Хисаря и Чепеларе.

Нова е класификацията на имотите край магистрали

и пътища I и II клас. Тези от тях, които граничат със споменатия тип инфраструктура, се умножават с коефициент 0.20, ако отстоят на 100 м – с коефициент 0.15. Парцелите, които граничат с пътища III клас, имат коефициент 0.15, когато отстоят от тях на 100 м – 0.10, а щом са в съседство с общински пътища с трайна настилка – 0.10.

19.3. КОМАСИРАНА (ОКРУПНЕНА) ЗЕМЯ

Покупката на раздробена земеделска земя и окрупняването (комасирането) й в общ масив може да донесе печалба на собственика, притежаващ такава земя. Процесът е труден и бавен и е необходима добра инвеститорска интуиция, за да се подберат подходящите имоти.

Пазарът на земеделска земя у нас става все по-печеливша област по няколко причини:

1. Засилен български и чуждестранен инвеститорски интерес към окрупнена земеделска земя в определени райони на страната (Пловдив, Сливен, Ямбол, Стара Загора, Добрич, Плевен). Това започна да се отразява и на цените. Вече са създадени и няколко инвестиционни дружества с точно тази цел – закупуване;

2. Засилено търсене на земеделска земя, годна за лозарство, овощарство, производство на етерично-маслени култури, зърнопроизводство.

Вече се търсят големи масиви от 500 до 1000 дка и нагоре. Тези тенденции обясняват и очакваната трансформация на сделките със земеделски имоти през последните години – от липса на търсене и свръхпредлагане, придружено с ниски цени към рязко намаляване на предлагането и ръст на цените. Не става въпрос само за земи, които биха могли да променят предназначението си и да бъдат застроени, а и за такива, на които предназначението ще си остане селскостопанско производство.

Високата цена на земеделската земя у нас ще стимулира окрупняването на парцелите доброволно, по чисто икономически път. Така ще стане възможно използването на ефективна техника в земеделието и ще се увеличи печалбата от него.

Процесът ще е продължителен и едва ли ще приключи в следващите десет години. Прогнозите са поскъпване на земята и ограничаване на сделките при увеличаване на инвеститорския интерес. Специалистите прогнозират земеделската земя от 3-та категория да достигне нива около 400 – 600 лв на декар средно за страната. По-високи стойности ще имат нивите в Тракия и Добруджа и по-ниски – в полупланинските и крайните северо-западни региони.

Измененията и допълненията в Закона за собствеността и ползването на земеделските земи (ДВ, бр.13 от 09.02.07 год.) обясняват казуса как ще се уедряват земеделски земи и гори. Това ще става само със съгласието на всички собственици на земеделски земи в землището или в част от него. Съгласието трябва да бъде писмено, с нотариална заверка на подписите. То се вписва в Службата по вписванията и се предоставя в Общинската служба по земеделие и гори. Процедурата, по която ще се изменя картата на възстановената собственост, ще бъде регламентирана в специален правилник.

Предвижда се и възможност за изработване на планове за уедряване. Те ще включват не само промяна на границите на земеделските имоти, но и други дейности за устройство на териториите, свързани с напояването, инфраструктурата, екологията. Министърът на земеделието и горите ще издаде наредба за условията и реда, по които ще се създават и прилагат плановете за уедряване.

Тази нова наредба ще позволи комасацията (уедряването) на имотите да се подпомогне от Европейските фондове за развитие на селските райони.

ДОБРЕ Е ДА СЕ ЗНАЕ

Комасираните имоти носят по-големи печалби.

19.4. КАТЕГОРИИ НА ЗЕМЕДЕЛСКИТЕ ЗЕМИ

Земеделските земи се разделят на 10 категории според пригодността им за производство на различни видове растителна продукция и наложените ограничения, според вида на почвата, климатичните условия, релефа, и др. качества на земята.

Най-масово разпространени плодородни земи в България са от 3-та до 5-та категория. Колкото расте цифрата на категорията, толкова намалява плодородността на земята. Най-неплодородните земи са десета категория. При тях почвата е чакълеста и те не се обработват за производство на селскостопанска продукция.

19.5. ВЪЗСТАНОВЯВАНЕ ПРАВОТО НА СОБСТВЕНОСТ НА ЗЕМЕДЕЛСКИТЕ ЗЕМИ

В България, както и във всички европейски страни, нормално правото на собственост се установява от съответния съд или лице (Нотариус) по нормите на гражданското съдопроизводство.

Възстановяването на собствеността на земеделските земи от Поземлените комисии е една извънредна ситуация, в която законът провъзгласява еднаква доказателствена сила на решението на комисията и на нотариалния акт.

Правото на собственост се доказваше пред Поземлената комисия освен с нотариални актове, още и с делбени протоколи, землячни регистри, протоколи на някогашните (при социализма) Трудови кооперативни земеделски стопанства (ТКЗС) и Държавни земеделски стопанства (ДЗС), декларация за деклариране правото на собственост, и др. В момента на образуване на бившите ТКЗС и ДЗС огромна част от собствениците, на които сега се възстанови собствеността, са били само субекти по фактически състояния, като владение и държане. Те не са притежавали документ за правото си като нотариален акт, вписан частен писмен договор, съдебно решение и др., за да може да са действителни собственици.

Решението на поземлената комисия в преобладаващия брой случаи не възстанови, а установи правото на собственост. Собствеността се възстановяваше в съществуващи или възстановими на терена стари реални граници или в нови реални граници с план за земеразделяне (чл. 14 и чл. 18 от ЗСПЗЗ).

Влязлото в сила решение, придружено със скица удостоверява правото на собственост и има силата на констативен нотариален акт за собственост върху имота и следователно с него могат да се извършват разпоредителни сделки

Скицата, придружаваща решението, трябва да е заверена от поземлената комисия, а за имоти в строителните граници на населените места, определени със застроителен и регулационен план или в околовръстен полигон - от техническата служба на общината.

Често се случва решения на Поземлената комисия да страдат от фактически недостатъци по формата на документа или по неговото съдържание. Това се дължи на факта, че този орган не е съдебен и в неговия състав има обикновено един юрист. Когато Нотариус установява правото на собственост във формата на нотариален акт, се ангажират не само специализираните му юридически познания, но и личната му отговорност

ПОЛЕЗЕН СЪВЕТ

Добре е гражданите, които са придобили или възстановили права по реда на ЗСПЗЗ, да се снабдят с констативен нотариален акт.

19.6. ВЪЗСТАНОВЯВАНЕ НА СОБСТВЕНОСТТА ВЪРХУ ЗАЛЕСЕНИ ИЛИ САМОЗАЛЕСИЛИ СЕ ЗЕМЕДЕЛСКИ ЗЕМИ

В началото възстановяването на собствеността върху залесени или самозалесили се земеделски земи ставаше по Закона за стопанисване и ползване на земеделските земи (ЗСПЗЗ) в реални или възстановими на терена граници (не чрез план за земеразделяне).

От 27 август 1999 г. е в сила нова наредба, според която залесените и самозалесилите се ниви се върнаха по Закона за горите и ловното стопанство. Тези земи са включени в горския фонд. Поземлените комисии ги върнаха във възстановими или съществуващи реални стари граници само, ако собствениците вече не са обезщетени по реда на Закона за земята.

В 30-дневен срок от поискването лесничейството предоставя на поземлената комисия информация за режима и ограниченията за ползване на залесените земи. С възстановяването им тези площи се отписват от държавния горски фонд и се вписват в земеделския.

Собствениците се въвеждат във владение с протокол от поземлените комисии на лесничейството и получават безплатно характеристиката и режима на експлоатация на гората.

Годишното ползване на дървесината се одобрява от регионалното управление на горите.

ДОБРЕ Е ДА СЕ ЗНАЕ

Залесените и самозалесили се площи, непотърсени от собствениците им, остават за ползване от общините.

19.7. ДОГОВОР ЗА АРЕНДА НА ЗЕМЕДЕЛСКА ЗЕМЯ

За да бъде валиден Договорът за аренда, следва да бъде сключен в писмена форма с нотариална заверка на подписите на страните (арендатор и арендодател). Ако някоя от страните не може лично да се яви пред Нотариус и положи лично подписа си, тя може да упълномощи друго лице да сключи договора.

Договорът за аренда се заверява като договор без материален интерес. Заверката може да бъде извършена и извън канцеларията на Нотариуса и извън работно време. Вписва се в службата по вписванията към съоветния районен съд по местонахождение на земята, която се арендува.

За да бъде вписан, договорът за аренда трябва да съдържа: трите имена на страните, ЕГН, местожителство, а за юридическите лица – наименование, организационна форма, под която се извършва дейността (ЕООД, ООД, АД), фирмено дело, БУЛСТАТ, данъчен номер, том, страница, партиден номер и регистър, в който е вписано дружеството в търговските регистри на съда, седалище и адрес на управление. Имотът да е индивидуализиран по местонахождение, граници, имотен номер по плана за земеразделяне.

При вписването към договора се представят актуални скици на имотите, предмет на договора. Последва регистриране на договора в Общинската служба по земеделие и гори (бившата поземлена комисия).

Ако страните желаят да продължат договора за аренда или да го прекратят преди изтичане на срока му, то следва това да се извърши също в писмена форма с нотариална заверка на подписите на същите страни, които са сключили основния договор за аренда. Анексът (споразумението), с което се променя или прекратява този договор, следва да се отбележи в Службата по вписванията, в противен случай трети лица няма да могат да узнаят за прекратяването му или промяната му. Прекратяването на договора за аренда се регистрира в Общинската служба по земеделие и гори.

ДОБРЕ Е ДА СЕ ЗНАЕ

Договорите за аренда са освободени от такси по вписване.

19.8. ДЕЛБА НА НИВИ, ЛИВАДИ, ЛОЗЯ И ОВОЩНИ ГРАДИНИ

Според Закона за собствеността и ползването на земеделските земи всеки собственик има право да поиска делба на общ имот. Най-лесно делба може да се извърши на доброволен принцип. За това е необходимо съсобствениците да заявят желанието си за делба пред Нотариус (с или без адвокат). Там, където няма Нотариус, доброволната делба на нивите може да извърши съдията по вписвания. За това са необходими следните документи:

Според Закона за собствеността и ползването на земеделските земи съделителите са освободени от данъци и такси за пет години от датата на влизане на решението на поземлената комисия в сила.

ДОБРЕ Е ДА СЕ ЗНАЕ

Когато се делят ниви, ливади, лозя и овощни градини не се допуска разделянето на:

Това правило се спазва и при определяне на дяловете на отделните наследници, съсобственици на земи, получени по Закона за собствеността и ползването на земеделските земи.

19.9. МОЖЕ ЛИ ДА СЕ СТРОИ НА ЗЕМЕДЕЛСКА ЗЕМЯ

Върху земеделска земя може да се изграждат постройки и сгради, свързани със селското стопанство и животновъдството, но при следните условия:

1. Ако теренът е до 10 дка, могат да се строят едноетажни стопански постройки със застроена площ до 35 кв.м. Те трябва да се ползват за съхранение на селскостопанска продукция и инвентар. Позволено е и изграждане на помещения за обитаване, които нямат траен статут. Те не се заплащат при отчуждаване и комасация на земята.

Застрояването на имота се извършва въз основа на скица с нанесено от главния архитект на общината местоположение на постройката.

2. Ако теренът е над 10 дка, могат да се строят по-големи стопански сгради, постройки и съоръжения за съхранение на растителна продукция и отглеждане на животни, както и жилищни сгради за домакинствата на собствениците на земята или от лицата, заети в производството на селскостопанска продукция.

За това са необходими застроителни решения, съобразени с действащите законодателни планове. Решението задължително трябва да е придружено от обяснителна записка, която изяснява точно вида на сградата и съоръженията. Сградите и постройките се разполагат в част от имота, предназначена за застрояване (двор за засрояване).

При желание за промишлено или жилищно строителство е наложително да се промени статута на земеделската земя.

19.10. ПРОМЯНА НА ПРЕДНАЗНАЧЕНИЕТО НА ЗЕМЕДЕЛСКА ЗЕМЯ

Промяната на статута става съобразно Закона за опазване на земеделските земи. Чрез тази процедура държавата контролира застрояването на земи, които са годни за производство на селскостопанска продукция.

Това е един труден, продължителен във времето процес, свързан с много финансови средства, който не винаги завършва успешно.

За започване на такава процедура собственикът на земята трябва да подготви следното:

Извършва се геодезиско заснемане, след което се подава молба до съответната комисия към Общината за включване на земята в границите на населеното място.

Молбата се придружава от:

  1. Проект за ПУП;
  2. Генерален план за промяна на статута на земята;
  3. Комуникационен план, ако земята е крайпътна;
  4. Писмо от фирма “В и К” за възможността за захранване на имота с вода;
  5. Писмо от фирма “Енергоснабдяване” за възможността имотът да бъде захранен с ток;
  6. Писма от “КАТ“ и от “Пътно управление”, ако парцелът е на централен път.

Документите се внасят в съответната община. Следва решение на експертен съвет и на комисия по земята. Ако всички становища са положителни, взема се решение с протокол, издава се заповед на кмета за ПУП, която се обявява на съседите. Изчакват се всички срокове за обжалване.

След това цялата преписка се предоставя в ХЕИ – прави се оценка за въздействие върху околната среда или преценка по Закона за опазване на околната среда от Регионалната дирекция. Съгласува се и с „Водно стопанство“, откъдето се издава удостоверение и акт за поливност.

Завършващият етап от процедурата е внасянето на преписката в Областната управа – Дирекция „Земеделие и гори“, която последна решава промяната на статута на земята и вкарването й в регулационния план на населеното място. В законоустановения срок се издава удостоверение за промяна на предназначението на земеделската земя, което се връчва на собственика.

За да се включи имота в строителните граници, собственикът следва да се обърне към кмета, който е длъжен да издаде заповед в 30-дневен срок.

19.11. КАКВО ТРЯБВА ДА НАПРАВИ СОБСТВЕНИК НА ЗЕМЕДЕЛСКА ЗЕМЯ, АКО В НЕГОВИЯ ИМОТ СЕ Е САМОНАСТАНИЛ ДРУГ

Не са малко случаите по селата, когато се навлиза в чужда земя с цел частично или пълно завладяване на имота или ползване на благата му. Познати са и други закононарушения като прокарване на мек път за влизане в имотите или унищожаване на знаците (бетонни, железни или дървени колчета) с цел да се разширят парцелите за сметка на съседите.

Как може Собственикът да си потърси правата без да занимава съдебната институция?

Ощетеният Собственик внася при кмета на общината жалба, придружена от ксерокопие на скицата на имота, решението на Поземлената комисия и Протокола за въвод. При подаване на тези документи непременно се изисква входящ номер на жалбата.

До един месец от датата на подаване, кметът трябва да реши дали жалбоподавателят има право и да издаде заповед до самонастанилия се да освободи имота. Ако провинилият се (ответникът) изпълни заповедта, той няма да плати глоба. В случай, че откаже да напусне нивата, кметът е длъжен да потърси съдействие от РДВР. Ако пак не успее, ощетеният Собственик може да се обърне към Междуведомствената комисия за защита на земеделските земи. Тя е последната инстанция, която решава чие е правото. Нея може да потърси и ответникът, ако смята, че парцелът е законно негов и кметът е издал неправилна заповед.

В състава на комисията влизат представители на областната управа, на РС “Поземлена реформа”, на Поземлената комисия, на служба ТСУ, на Националната полиция, а при някои случаи участва и прокурор. Когато Комисията вземе решение, то се изпраща в Регионалната областна служба, която издава наказателно постановление за виновния. Последват глоби и допълнителни санкции, когато виновният не отстъпва чуждия имот.

Ако самонастанилият се е вложил някакви инвестиции в чуждото място, той няма право да получи обезщетение за вложените средства. Например - направил е оранжерия за ранни зеленчуци и в момента ги произвежда. За истинския собственик остават както съоръженията, така и средствата от реализираната на пазара продукция.

ВАЖНО!

Частната собственост е неприкосновена (чл. 17, ал. 3, Конституцията на РБългария).

Жалбата и документите към нея трябва да се подадат при кмета на Общината, а не при кмета на населеното място, в чието землище е имота, защото има случаи когато жалбите и цялата документация не се придвижват до Общината и проблемът остава без решение.

Самонастанилият се няма право на обещетение, ако е инвестирал средства в имота.

19.12. СТРОИТЕЛСТВО В ГОРИТЕ И ЗЕМИТЕ ОТ ГОРСКИЯ ФОНД

С Наредба 18 (5.10.1999 г., ДВ бр. 89) се определят нормативите за строителство в горския фонд, свързани с управлението, възпроизводството, ползването и опазването на горите. Наредбата се прилага за всички гори и земи от горския фонд, независимо от тяхната собственост.

При изграждане на строителни обекти подробно са регламентирани условията и параметрите на горските пътища (за автомобили, трактори, животинска тяга), на сградите, на електропроводите, далекосъобщителните линии и тръбопроводите.

Според Наредбата парцелът за застрояване не може да е над 3 дка, площта на сградата да не надхвърля 15% от двора, а разгънатата застроителна площ да не надвишава 500 кв.м. Височината на сградата се проектира съобразно функционално-техническите изисквания, но не повече от два етажа.

В границите на един имот се допуска изграждането на повече от един обект, но не с еднакви функции и с едно и също предназначение. Сградите трябва да са разположени най-малко на 4 м от границата между два съседни имота. Те трябва да се изолират с противопожарна ивица широка най-малко 3 м, поддържана винаги в изправност. Плътната част на оградата не може да надхвърля 60 см над прилежащия терен.

Работилници, складове, навеси, ферми за дивеч и селскостопански животни, развъдници за риби могат да се изграждат на разстояние 50 м от иглолистни гори и на 20 м от широколистни.

ДОБРЕ Е ДА СЕ ЗНАЕ

Строителството на сгради се извършва при спазване на разпоредбите на ЗУТ и на действащите специфични нормативи и стандарти.

19.13. МОГАТ ЛИ ЧУДЕНЦИ ДА КУПЯТ ЗЕМЕДЕЛСКА ЗЕМЯ

Преди да се запознаете с отговора на този въпрос добре би били да се прочете на стр. 129 “Чуждестранни и местни лица и сделки с имоти от тях”.

Режимът на земята се определя със закон.

При придобиване на земеделски земи по наследство по закон (не чрез завещание), чуждият гражданин с местожителство в чужбина е длъжен в тригодишен срок от откриване на наследството да ги прехвърли на български лица.

По закон всяко българско юридическо лице има право да купува земя. А всяка фирма със 100% чуждо участие, която се регистрира в България, става българско юридическо лице.

Следователно няма никакъв проблем за чужденците, които искат да купуват земеделски или каквито и да са други площи.

В старата редакция на чл. 22 от Конституцията на Република България (ДВ, бр. 56, 1991 г.) е казано, че “чужденците и чуждестранните юридически лица не могат да придобиват право на собственост върху земя, освен при наследяване по закон. В този случай те следва да прехвърлят собствеността си”. Тези лица “при определени със закон условия могат да придобиват право на ползване, право на строеж и други вещни права.”

В бр.18 на “Държавен вестник” от 2005 г. има нова редакция на същия текст, която е в сила от датата на присъединяване на РБългария към Европейския съюз, т.е. от 01.01.2007 г. В новата редакция на чл. 22 е отразено:

Чужденци и чуждестранни юридически лица могат да придобиват право на собственост върху земя при условията, произтичащи от присъединяването на РБългария към Европейския съюз или по силата на международен договор, ратифициран, обнародван и влязъл в сила за Република България, както и чрез наследяване по закон.

България стана страна към редица конвенции и протоколи, сключени в рамките на ЕС. В режима на преходните мерки попада и Уредбата на възможността за придобиване право на собственост върху земя. В това отношение са уговорени два преходни периода, единият от които е за парцелите в населените места, а другият се отнася точно за земеделските земи и гласи следното:

„В срок до 7 години от датата на присъединяването и до изтичнето му се запазва ограничението по отношение на придобиване на право на собственост върху земеделска зеня, гори и горска земя от граждани и от юридически лица от ЕС“.

Вън от тези преходни мерки обаче, самостоятелно наети земеделски производители, които са граждани на държава-членка на ЕС и които желаят да се установят и законно да пребивават в страната ни, са извън обсега на посочените ограничения или „на каквито и да било норми или процедури, различни от тези, прилагани за български граждани“. Посочените договорености определят съдържанието на „условията, произтичащи от присъединяването на Република България към Европейския съюз“ (нова ал.1 на чл.22 от Конституцията на Република България).

И една „вратичка“ в законодателството – регистриран земеделец в държава-членка на ЕС, може да купи в България земеделска земя и да се занимава със земеделие само с една регистрация по Булстат.

19.14. НАТУРА 2000

НАТУРА 2000 включва български тероитории в европейската екологична мрежа.

В НАТУРА 2000 са включени защитени зони, които не се определят нито от кмета на населеното място, нито от Министерството на околната среда и водите. Това е направил екип от над 150 специалисти от научните институти, съвместно с представители на неправителствени организации (избрани чрез конкурс) и доброволци по места. Критериите, по които се определя кои земи да бъдат включени, са само научни.

В НАТУРА 2000 не се включват урбанизирани територии и промишлени зони. На нови проверки за въздействие върху околната среда няма да се подлагат градоустройствените и селищни планове, получили екологични оценки.

Земеделските земи, включени в мрежата няма да могат да се обработват, но се предвижда техните собственици да бъдат обезщетени.

Върху земите в екологичната мрежа няма изрични забрани за строителство и др. видове дейности. Ще се прави обаче оценка за въздействието, което биха оказали проектите върху конкретната защитена зона. Това ще е в рамките на действащите нормативи.

За НАТУРА 2000 у нас се говори от няколко години, но работата по проекта на европейската екологична мрежа започна от 2005 г. Конкретните зони и границите ще бъдат окончателно решени, когато Министърът на околната среда и водите издаде заповед за тях.

Границите на защитените територии се подлагат на обществено обсъждане, с цел да се съвместят целите за опазване на биологичното разнообразие с инвестиционните намерения и планове за икономическото развитие на съответния район.

От Министерството на околната среда и водите смятат, че ако България не изпълни екологичните изисквания, Европейския съюз може да ни наложи санкции или спиране на подкрепата в размер на 220 млн. евро за защита на биологичното разнообразие в страната.

ВАЖНО!

НАТУРА 2000 не променя собствеността на земята

Земите, включени в екологичната мрежа, не могат да бъдат изключени заради инвестиционни намерения.


[« Назад] [Съдържание] [Напред »]
ново строителство интернет и търговията с недвижими имоти