[« Назад]  [Съдържание]  [Напред »]       [безплатна обява за имот]

24. ДОБРЕ Е ДА СЕ ЗНАЕ

24.1. КОИ АКТОВЕ ПОДЛЕЖАТ НА СЪДЕБНО ВПИСВАНЕ

Най-честите въпроси, които вълнуват гражданите са: кои актове подлежат на съдебно вписване, кои не подлежат, пред коя инстанция се извършва и заличава вписването.

Съществува Правилник на вписванията. В него (от чл. 4 до чл. 32) са регламентирани отговорите на тези въпроси. Там е отразено, че се вписват:

1. Всички актове, с които се осъществява:

Вписват се и констативните нотариални актове и актовете за държавна собственост и други, изрично предвидени в закона.

2. Актовете за отказване от вещни права върху недвижими имоти.

3. Договори, с които се прехвърля наследство по чл. 212 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД), както и тези за делба на недвижими имоти и съдебно-разпределителни протоколи за такива имоти.

4. Договори за наем на недвижим имот или земеделска земя (и за аренда) за срок по-дълъг от една година.

5. Молбите на кредиторите на наследодателя или на заветниците за отделяне на недвижимите имоти от наследодателя.

6. Спогодбите по спорове относно актове, които подлежат на вписване.

7. Влезлите в сила съдебни решения, които заместват актовете по т.1., както и решенията, с които се констатира съществуването на подлежащи на вписване актове, посочени по-горе.

8. Преписи от обявените завещания с предмет недвижим имот и права върху недвижим имот, както и всички други актове, за които е предвидено със закон, че подлежат на вписване.

24.2. ДЕЕСПОСОБНОСТ

Дееспособни са лицата, които могат да формират правнозначима воля във връзка с даден конкретен случай, да бъдат контактни, да разбират свойството и значението на извършеното. Има психични заболявания, които изключват изобщо или за неопределено време дееспособността на лицата.

Установяването на наличие на дееспособност на лицата, участващи в дадена сделка с недвижими имоти, е важен и съществен момент от правоотношенията на страните.

Предполага се, че всички пълнолетни, т.е. навършили 18-годишна възраст, са дееспособни. Лицата, които не са навършили 14 годишна възраст, са малолетни и действат чрез своите родители, а ако нямат такива – чрез настойниците си. Лицата от 14 до 18 години са непълнолетни и действат със съгласието на своите родители или попечители, ако липсват родители. Поставените под пълно запрещение действат чрез своите настойници, а поставените под ограничено запрещение – със съгласието на своите попечители. В тези случаи се изисква и специално разрешение от Районния съд.

24.3. КАК СЕ ПОДПИСВАТ НЕДЪГАВИТЕ

(пред свидетели, с отпечатък на десния палец)

Когато някой не може да се подпише поради неграмотност или недъгавост, прилага се чл. 151 от Гражданско-процесуалния кодекс. Според този текст неграмотният вместо подпис полага върху документа отпечатък на десния си палец като се подписват и двама свидетели.

Документ, подписан от сляп, но грамотен, също се приподписва от двама свидетели.

24.4. СЪМНИТЕЛНИ СДЕЛКИ И ЗАКОНЪТ ЗА ПРАНЕ НА ПАРИ

В края на месец юни 2006 г Парламентът прие поправки на Закона за пране на пари, които влязоха в сила от 1 януари 2007 г.

Според закона в регистрите на финансовото разузнаване се подават сигнали за всяка сделка, отразена в книгите по вписванията, извършена през банка или кредитна институция, която е на стойност над 30 000 лв. Информацията за този, който я извършва, нейният предмет, обект, начин на плащане, основания и пр. се съхраняват 5 години в информационните масиви на финансовото разузнаване. Това не значи, че сделката непременно е свързана с пране на пари. Записването й в архивите обаче дава възможност, ако един и същи човек често извършва такива преводи или сделки, информацията да се съпоставя и да се нареди следене на парите.

Всички финансови институции (банки, нотариуси, адвокати, застрахователи, пенсионно осигурителни компании, търговци на автомобили, кредитни институции, собственици на казина и игрални зали и др.) са задължени да докладват на финансовите разузнавачи за всяка подозрителна сделка. Да подадат сигнал и за хора или фирми, които продават или купуват недвижим или движим имот и оферират цени, които са много по-високи или много по-ниски от средните пазарни цени.

Подозрителни за финансовите разузнавачи са и хора, които не искат да дават пълна информация и да предоставят необходимите документи за оформяне на сделката, които дават оферти по телефони, имейли или факсове, за да избегнат личния контакт с нотариуси и адвокати или извършват чести на брой малки по стойност сделки за кратко време – няколко седмици или за един, два месеца.

Приема се, че не е пране на пари, ако собственик извърши 2 продажби годишно на свои имоти, които ги е притежавал поне 5 години. При повече сделки обаче задължително се проследяват параметрите на продажбата и ако има нещо съмнително, се изпраща сигнал до финансовото разузнаване.

Промените в Закона дават право на банките да откажат да открият сметка , ако се усъмнят в нередност. Те вече могат да откажат и превод, ако преценят, че основанията за извършването му не са достоверни и зад него може да се крие трансфер на съмнителни пари.

ВАЖНО!

Информация за сделки над 30 000 лв се съхранява пет години в информационните масиви на финансовото разузнаване.

Две сделки годишно с имоти, собственост на продавача поне 5 години преди сделката, не са механизъм за пране на пари, тъй като ЗОДФЛ позволява те да не се облагат с данък печалба.

Плащането в брой на суми над 10 000 лв, независимо от това за каква сделка става дума, е съмнителна, според Закона, и веднага се изпраща сигнал.

Пазете архив от всички документи по извършена сделка, за да не бъдете изненадани с подправени документи при евентуално следствие

24.5. МОЖЕ ЛИ БАНКА ДА ПРОДАДЕ ЗАЕМА ЗАЕДНО С ИПОТЕКАТА

Може, ако длъжникът е нередовен. От няколко години в страната се наложи практика лошите кредити да се групират в потфейли, които се продават на дружества, специализирани в събирането им. В практиката има случай, когато банка продава такъв потфейл за 10% от стойността му.

Обикновено няма публичен пазар за лошите ипотечни заеми. Затова може да се случи те да попаднат в ръцете на конкурент или на фирма с апетит към вашия ипотекиран имот.

Законът за потребителския кредит забранява прехвърлянето на кредити, ако това не е изрично вписано в договора. Но ипотечните заеми са извън обхвата на закона.

ПОЛЕЗЕН СЪВЕТ

Когато се изплати кредита, да се провери дали банката е освободила ипотеката, въпреки че това е нейно задължение. В практиката се случва това да се пропусне и клиентът да изпадне в неловка ситуация, ако реши да продаде имота си. По закон ипотеката важи 10 години, но и дори и след този срок отписването не става автоматично.

ДОБРЕ Е ДА СЕ ЗНАЕ

Годишният процент на разходите (ГПР) на банка е показател, който обединява лихви и такси и показва реалното оскъпяване на ипотечния кредит. Банките не са задължени да сметнат ГПР и да ви го представят. Онези, които държат за името си, дават тази информация.

ВАЖНО!

Когато решите да теглите ипотечен кредит от банка, добре е внимателно да се запознаете с предлаганите условия за зема.

24.6. РИСКОВЕ ПРИ ДАВАНЕ НА ЗАЕМИ

Даването на пари в заем от правна гледна точка представлява договор. Лице, наречено Заемодател предоставя в собственост пари (или други вещи) на лице – Заемател, който се задължава да ги върне. При уговорен срок за връщане на сумата, Заемателят е длъжен да изпълни това задължение без подканване. Безсрочният заемен договор изисква задължителна покана за връщане, чиято цел е да направи вземането изискуемо.

Договорът за заем е неформален. Обличането му в писмена форма не е задължителен и не е елемент от неговата действителност. От практически съображения е желателно договорът да се сключи в писмена форма с цел доказване на неговото съществуване.

Ако предоставената в заем сума е до 1000 лева, наличието на заемни отношения могат да се доказват със свидетели, които са присъствали на нейното предоставяне. Така може да се доказва и при връщане на заема.

Ако заемът е над 1000 лева, договор в писмена форма е задължителен с цел доказване в съда при некоректност на Заемателя. В договора задължително се вписват индивидуалните данни на двете страни, размера на сумата, срока за връщане, лихва, ако има такава договорка. И накрая задължително двата подписа – на Заемодателя и на Заемателя. Ако договорът е на повече страници, не е излишно подписване на всяка една. Ако страните желаят подписите могат да бъдат нотариално заверени. При положение, че парите не се върнат в срок, нотариално завереният договор може да послужи за директно снабдяване на Заемодателя с изпълнителен лист и бързо пристъпване към принудително изпълнение на договора (даже и с имуществото на длъжника).

Ако няма нотариална заверка се прдприема съдебно производство с доказване, което оскъпява и забавя процедурата.

При по-големи заеми задължително е сключването на договора да се съпътства от обезпечения за неговото принудително изпълнение, както е при договорите за ипотека или залог.

ДОБРЕ Е ДА СЕ ЗНАЕ

При дължима сума до 10 000 лв, жалбата се подава до Районния съд, а над нея – до Окръжния съд.

24.7. ПРИМЕРИ ОТ ПРАКТИКАТА ЗА ИЗМАМИ ПРИ СДЕЛКИ

ПРИМЕР 1. Измама на четири кандидат-купувачи.

Схемата е доста проста. Измамникът наема дългосрочно апартамент в голяма жилищна кооперация в София (разбира се без Агенция - посредник) и предплаща наема за три месеца. Не подписва с Наемодателя договор за наемни отношения, от който да е видно кой е Наемателят, какви са паспортните му данни. На Наемодателя е изгодно - получава на куп предплата за 3 месеца, няма да издава за това документ, няма да обявява доходи пред данъчните служби, няма и да плаща комисионно възнаграждение на Агенция. До тук Наемателят умело използва наивността и алчността на Наемодателя.

Не минава много време и в местните вестници се появява обява за продажба на същото жилище. Цената е доста изгодна - по-ниска от пазарната цена на подобни апартаменти за този район. В рекламата е подчертано, че имотът се продава без посредник, което е още по-съблазнително – няма да се плаща комисионна на посредник. Привлечени от всичко това веднага се появяват немалко купувачи. Огледите са насрочени в различно време. Измамникът сладкодумно и надълго разговаря с всеки с цел да разбере кой за първи път купува и кои от тях са търсените наивници. От всички кандидати той избира четирима. ”Късметлиите” не се отказат да изпуснат супер-изгодната оферта. С всеки един от тях се подписва предварителен договор за покупко-продажба и се заплаща добросъвестно традиционното капаро в размер на 10% от стойността на сделката.

При това никой от купувачите не знае, а може и да не се сеща, че трябва да поиска от “Продавача” документ за собственост (нотариален акт) и документ за самоличност (лична карта или паспорт). Важното е изгодата да бъде оползотворена по най-бързия начин. Няма и Агенция - посредник, която да вземе оригиналния нотариален акт и с това да парира по-нататъшните некоректни действия на “Продавача”, да провери имота за ипотеки и други тежести и като цяло да осигури чистотата на сделката.

И така - измамникът получава четири пъти капаро. Например при продажба на жилище за 40 000 евро, “Продавачът” получава 4 пъти по 4000 евро капаро или общо 16 000 евро. В последствие купувачите не виждат повече нито парите си, нито “Продавача”-измамник, нито е възможно той да бъде издирен, тъй като няма достоверни данни за него.

ПРИМЕР 2. Друг действителен случай в София.

По обява “...отдавам апартамент под наем в ЖК…-без посредник” се появява потенциален Наемател. Предплаща си наема за един месец напред. Не сключва веднага договор за наем, защото “в момента има важна бизнес-среща”. Наивният Наемодател проявява разбиране, още повече че наемът е взет, а и евентуалната комисионна за Агенция е спестена. Договорът ще го сключат следващата седмица, когато всички са свободни.

Хитрият Наемател, за да покаже колко е “сериозен и начетен” поисква от Наемодателя да удостовери с документ, че той е собственика на апартамента. Получава нотариалния акт и веднага прави ксерокс-копие за себе си, за да може “да подготви проектодоговора за наем”. До тук действията от страна на Наемателя са целенасочени, добре обмислени. При това те са съпроводени от грешки от страна на Наемодателя, съчетани с лекомислие, предоверяване и алчност (да не плаща комисионнa), липса на елементарни правни знания, и т.н.

Още същата седмица Наемателят обявява в пресата, че дава под наем жилище с адрес в тази кооперация, но “без да иска” сбърква входа (а там те са 7). “Грешката” се прави с цел Наемодателят да не “засече” случайно в пресата своя апартамент. В уреченото време пред другия вход се събират девет кандидати.

“Наемодателят” е начетен, интелигентен, сладкодумен, излъчващ доверие, изобщо човек, който никога на пръв поглед не може да бъде измамник. Направен е веднага разсрочен (за два дни) график за гледане на имота. При огледите петима харесват апартамента, съгласяват се да го наемат и за да го запазят за себе си, веднага си плащат наема за месеца от 200 евро. Ключът за апартамента обаче ще се получи на другия ден, защото “нещо бравата трябва да се дооправи”.

Само един от петтe кандидат - наематели се сеща да поиска документ за собственост и естествено му се предоставя предвидливо направеното ксерокскопие. И така всичко е “законно”. Но всеки документ за собственост трябва да се придружава и с документ за самоличност. В случая не е поискан и измамата не се разкрива. Мошеникът "Наемодател" получава за два дни 1000 евро и изчезва без да са записани данни за неговата самоличност.

ПРИМЕР 3.

Продавачът и Купувачът са вече пред Нотариуса. Предварително Продавачът наивно се съгласява да получи парите за жилището след изповядването на сделката. Нотариусът пита дали са уредени сметките, дали Продавачът е получил парите за своя имот. Той потвърждава. Излизат. Тогава Купувачът казва: ”Един момент да взема парите от колата”. И изчезва. Продавачът не получава нито лев за продаденото жилище. Започват безкрайни съдебни дела. Но нали Продавачът пред Нотариуса е казал “да”, т.е. че имотът е платен. Не е наета и Агенция, която да предотврати добре обмисления ход на измамникът-Купувач и да служи като гарант за чистотата на сделката.

ПРИМЕР 4

В гр. Пловдив в един от жилищните комплекси към 21 часа по тъмно се звъни в апартамент, където живее възрастен мъж на 82 години. Неканените “гости” са двама млади - мъж и жена. Представят се за служители на съответното кметство и идват, за да вземат копие от нотариалния акт на апартамента. По техните думи “този документ липсва в архивата и те са изпратени, за да не се разкарва стария човек”. Той по чиста добра случайност не казва, че документът за собственост се намира в неговия син, а само им обещава да направи копие на другия ден. “Гостите” преписват всички паспортни данни на домакина и обещават да дойдат отново за копието по същото време на следващия ден.

Собственикът не поисква документ за легитимност и вярва на “представителите на властта”, още повече че те се обръщат към него още в самото начало по име, бащино и фамилно. Това означава, че те разполагат с информация за собственика и неговото жилище. Тя е изтекла или от съответната данъчна служба, или от кметството, или от самия жилищен блок.

Синът, юрист (за това “гостите” са нямали сведение), още същата вечер разбира за случилото се и му става ясно разработената схема за една бъдеща продажба на апартамента без знанието на самия собственик. След като вдига на крак Кметството (то разбира се нищо не знае за такива служители), Районната полиция (тя отказва съдействие, защото няма извършено престъпление), сам взема бързи правни мерки (прехвърляне на собствеността) и така предотвратява бъдеща измама.

ПРИМЕР 5

(Част от материал, публикуван във вестник “Труд” на 21 август 2000 г. под заглавие “Възрастни и болни са най-чести жертви на имотните измамници”).

“Апартаментните измамници действат по отработена схема, твърдят полицейски експерти. Обикновено те се нанасят в жилище, което се дава под наем от възрастни, болни или социално слаби хора. Под различен предлог се добират до паспорта на собственика и му подменят снимката. Вземат препис от нотариалния акт, изискват данъчна оценка на жилището, отиват при Нотариус и сделката се изповядва. Собствениците се разделят с жилището си и чрез побой и заплахи…”.

“…Преди да бъдат убити, и двамата … били заставени да предадат нотариалните актове за жилищата си. Палачите получили и пълномощни за продажба….След убийството апартаментът е продаван четири пъти.” (гр.Враца)

ПРИМЕР 6

Публикувана е обява в масмедиите за продажба на апартамент без посредник. Започват да идват потенциални купувачи. Продавачът ги посреща, но както е в действителността не се знае кой с каква цел идва. Отваря на всеки купувач жилището, показва, обяснява, дава сведение за себе си, къде работи, кога си е вкъщи за евентуални нови срещи, и т.н. И в един от следващите дни намира апартамента си изцяло ограбен - обзавеждането е изнесено с камион. Ако огледите стават с Агенция-посредник на всеки потенциален клиент се вземат паспортните данни и чак тогава се придружава от брокер до имота за продан.

ПРИМЕР 7

Най-чести са измамите с пълномощно при сделки с апартаменти и коли. Мними “пълномощници” ги продават от името на нищо неподозиращите собственици. В нарушение на закона някои недобросъвестни държавни служители заверяват пълномощно в отсъствието на страните. Чести са злоупотребите с пълномощно от родители на син или дъщеря, изтръгнали съгласие и подписи чрез щедри обещания или насилие.

ПРИМЕР 8 (из Информационния бюлетин на НСНИ, 2006 г.):

През последните години зачестиха случаите с фалшифициране на документи. В правната практика съществува така наречения запис на заповед, който урежда платежните взаимоотношения между две лица. Как някои измамници превърнаха този документ в средство за пране на пари.

Схемата е следната. Подправя се подписа на издателя на заповедта - издава се фалшив запис на заповед. Завежда се изпълнително дело в съда. Извежда се изпълнителен лист. Налага се възбрана върху притежавано от „длъжника“ недвижимо или движимо имущество за хиляди лева

Измаменият започва да търси правата си по съдебен път. Следва графологическа експертиза. Ако тя е прецизна – добре. Фалшивата заповед ще се обяви за недействителна.

За да се гарантира самозащита в такива случаи, добре е към подписа ръкописно и саморъчно да се прибави най-малко две от имената (например лично и фамилно). И още – да се направи нотариална заверка на подписа за издател на заповедта.

ПРИМЕР 8 (разказ на моя позната):

Почиват родителите й, които са живеели самостоятелно в къща. Тя се явява наследница на имота. Настанява наематели. След година в жилището се явява непознат млад мъж, предствя се за собственик и води купувачи на имота... В хода на гражданското дело се установява, че лицето е написало саморъчно завещание, сдобило се е с ред фалшиви документи, включително и с удостоверение за смърт и за наследници, въз основа на които получава нотариален акт и става собственик... След много, много нерви и тревоги по време на следствието, вярно изготвената графологическа експертиза доказа истината.

ПРИМЕР 9

Възможни са измами и при разплащането преди изповядване на сделката. По правило Нотариусът потвърждава сделката, когато Продавачът декларира, че е получил от Купувача договорената сума. Ако разплащането става по небанков път или извън нотариалната кантора, възможно е Продавачът да вземе парите, но пред Нотариуса да отрече, че ги е получил. Единственият начин да се избегне опасността от подобна измама е разплащането да се извърши пред лицензиран брокер или пред адвокат.

Има и друг вариант, за да се предотвратят измами от

такъв характе. Пред Нотариуса двете страни устно декларират намерението си за покупко-продажба и се подписват за това, но и заявяват, че не са се разплатили. В този случай Нотариусът не слага своя подпис под Нотариалния акт. Изчаква страните да отидат до банката, да си уредят сметките, да се върнат отново при него и да заявят, че разплащането е извършено. Тогава Нотариусът подписва новия Акт за собственост.

ДОБРЕ Е ДА СЕ ЗНАЕ

При всички огледи и срещи, свързани с евентуална бъдеща сделка, следва да се изисква документ за самоличност и документ за собственост на имота.

При покупко-продажби, наеми и др. без отлагане във времето да се сключват писмени договори. В тях освен всички договорености като цени, срокове и други задължително се вземат данните на страните по сделката като имена, ЕГН, и др. Да не се разчита на устни уговорки.

Преди да се подпише какъвто и да е документ, в това число и договор, да се прочете внимателно и задълбочено. Ако нещо е смущаващо в клаузите, да не се подписва веднага и да се потърси съвета на адвокат или друг специалист.

ПОЛЕЗЕН СЪВЕТ

Препоръчително е да се работи с Агенция - посредник, за да се избегнат финансови и имотни измами.

24.8. ОФШОРНИ КОМПАНИИ

Офшорни компании се регистрират заради нулевите или минимални данъци върху печалбата, заради отсъствието на контрол върху валутните операции и задължителната анонимност на истинския собственик. Имената на действителните собственици могат да бъдат разкрити само със съдебна заповед при следствие за участие в пране на пари, търговия с наркотици и оръжие, и т.н.

В света съществуват 50 юрисдикции, в които могат да се регистрират офшорни компании. Най-общо те се разделят на следните групи:

Европейски - островите Ман и Джърси, Мадейра, Люксенбург, Лихтенщайн, Гибралтар, Швейцария, Кипър, Ирландия, Малта;

САЩ - щатите Делауеър, Уайоминг, Калифорния;

Африкански и Индоокеански - Сейшелските острови, о-в Мавриций и Либерия.

Азиатски и Тихоокеански - Хонконг, Бермуда, остров Лабун, Вануату и Карибско-Бахамските острови, Холандските Антили, британските Вирджински острови, Каймановите острови, остров Невис, островите Търкс и Кайокс.

У нас вече има консултански фирми, които регистрират офшорни компании, за сега с външно-търговска дейност и то предимно на клиенти от Русия, Украйна и съседни балкански страни. Цените за тези услуги варират в зависимост от желаната зона. Най-скъпи са офшорките в островните държави.

Някои неписани закони са по-устойчиви от всички писани.

Сенека

Законът е могъщ, но властта на нуждата е по-силна от него.

Йохан Гьоте

 Няма нищо по-лошо от глупав закон.

Артър Блок

 За да преуспеете в съвременния реален свят трябва да се въоръжите с търпение, да сте способни да правите компромиси, и да сте готови да преглъщате по някое и друго поражение.

Джеймс Уолдруп

Личностите, а не принципите остават белег върху епохата.

Оскар Уайлд

Най-висшия съд е съдът на съвестта.

Виктор Юго

Ако той е по-силен, ти бъди по-бърз.

Българска поговорка

Няма съвет за взето вече решение.

Френска поговорка

Със съгласие малките работи стават големи, а без съгласие големите работи стават малки.

Латинска поговорка

Човекът създава богатство, а не богатството човека.

Китайска поговорка


[« Назад] [Съдържание] [Напред »]
нашите права и защита като членове на европейския съюз върхови достижения