15. ДЕЛБА

15.1. ДЕЛБА НА ИМОТИ

При наличие на съсобственост върху имот често се налага да се извърши делба между съсобствениците.

Съществуват два вида делби: доброволна и съдебна.

1. Доброволна делба. Според формата на извършване тя може да бъде:

• Обикновен договор (в писмен вид и нотариално заверен) за доброволно разпределяне на реалните дялове.
  Текстът се изготвя от страните, от техния адвокат или от Нотариуса. Представят се следните документи: удостоверение за смъртта; удостоверение за наследниците на наследодателя; документ, че делбените имоти са собственост на наследодателя; удостоверение за данъчна оценката на недвижимите имоти; скица или удостоверение, че имотите са делими; утвърден архитектурен план, установяващ реалното разделяне на жилището.
  Когато в делбата участват недееспособни или отсъстващи, се иска разрешение на районния съд.
  Делбата е изцяло нищожна, когато тя е извършена без участие на някой от сънаследниците или когато в делбата е включен чужд имот, и т. н.
  Делбата трябва да отговаря на изискванията за действителност на юридическите актове. Договорът се вписва в съответната служба по вписванията.

• Съдебна спогодба-делба - договор с елемент на съдебен акт.
  Съдът одобрява делбата след като извърши проверка за спазване на всички изисквания за нейната валидност. Такъв договор може да бъде унищожен в предвидените от закона случаи - например при измама.

2. Съдебна делба (чл. 278-293 от ГПК). Съдебно дело за делба може да предизвика всеки сънаследник, който подаде в Районния съд молба с приложени към нея документи.

ДОБРЕ Е ДА СЕ ЗНАЕ

Таксите при съдебните делби се заплащат на базата на пазарната цена на имота.

Делба може да се извърши както след смъртта на наследодателя, така и приживе на наследодателя от самия него чрез делба - дарение (с нотариален акт) и делба - завещание (чрез нотариално или саморъчно завещание).

15.2. ДЕЛБА НА НАСЛЕДСТВО НЕ СЕ ПОГАСЯВА ПО ДАВНОСТ

Наследникът може да поиска винаги делба, макар да има противно разпореждане от наследодателя.

Например с наследствен апартамент се разпорежда еднолично сестрата, докато братът живее в чужбина. При завръщането си в България сестрата заявява на брат си, че той няма никакъв дял от имота, тъй като била минала давност и е изгубил право за наследство.

Напротив – братът има право. Той не трябва да се отказва от наследствения имот и може да си търси правата с иск пред съда.

Текстът в чл. 69, ал. 1 от Закона за наследството гласи, че правото да се иска делба на наследство не се погасява по давност. Давността отчита времето като фактор, който влияе върху правните отношения между хората.

Ако липсва разбирателство между наследниците при делба, се стига до съдебна процедура.

Най-нуждаещият се от наследниците придобива право върху имота, обект на спора. Това става след решение на съда, който определя степента на нуждите при наследниците. Отпадна вече публичният търг, който досега определяше спорните имоти. Така никой от заинтересованите наследници няма да бъде ощетен от странични лица. Срокът за изплащане на дяловете на останалите наследници вече е шест месеца. Съсобственикът се задължава да ги изплати заедно с лихвите, начислени върху дължимата сума за периода. Ако този, в чието владение остава имота, не се разплати с останалите наследници в посочения погоре срок, той губи правото върху имота.

15.3. НЕДЕЛИМИ ИМОТИ

Неделими са тези вещи, които не могат реално да бъдат разделени без да загубят значителна част от стойността си. Делба не може да бъде упражнена в случаите, забранени от закона или при невъзможност поради естеството и предназначението на вещта.

По закон един имот е неделим, когато няма съответната площ за образуването на два самостоятелни обекта. Например - един парцел трябва да има достатъчно площ, за да се образуват два самостоятелни парцела със самостоятелни входове, с възможност за захранване с ток, вода и канализаця, т.е. да отговарят на нормите на Закона за териториално и селищно устройство и Наредба № 5 за правила и норми по ТСУ.

Има разпоредби на нормативни актове (ЗТСУ и др.), които не допускат реално разделяне на някои имоти. Например не е възможна делба на общите части при етажна собственост в една жилищна сграда или пък на съсобствена сграда или жилище, ако за образуването на реални части няма одобрен архитектурен проект.

Едно жилище трябва да бъдат разделено така, че всяка една обособена част да има задължителните помещения и площи, на които следва да отговаря то, а именно: най-малко едно жилищно помещение, кухня, тоалетна, баня и поне едно складово помещение в него или извън.

Когато недвижим имот, предмет на делба, е неподеляем и съделителите не могат да се споразумеят взаимно, най-често се стига до съдебна делба.

ВАЖНО!

Една вещ може да е неподеляема по своето естество (напр. автомобил), или по своето предназначение (общите части на сграда в етажна собственост), или поради императивна забрана на закона.

15.4. ПОДЛЕЖИ ЛИ НА ДЕЛБА МЕЖДУ СЪСОБСТВЕНИЦИ ДВОРЪТ НА ЖИЛИЩЕН БЛОК

Принципът е, че общите части не могат да се делят. Дяловете на отделните собственици са съразмерни на съотношенията между стойностите на отделните обекти, които те притежават.

При сгради, в които етажите или части от етажите принадлежат на различни собственици, общи са земята, върху която е построена сградата, прилежаща част от парцела, основите на сградата, външните стени, плочите, стълбите, площадките, покривът, стените между таванските и избените помещения, външните входни врати на сградата и тези към избените и таванските помещения, главните линии на всички видове инсталации и централните им уредби, асансьорите и всичко, което e за общо ползване.