ПОКУПКО-ПРОДАЖБАНА ИМОТИ
КАКВИ ДОКУМЕНТИ СЕ ИЗИСКВАТ
ОТ ПРОДАВАЧА ПРИ ПРОДАЖБА
НА ИМОТ
При продажба на имот продавачът трябва да притежава следните документи:
1. Документ за собственост (нотариален акт или договор със силата на нотариален акт). Той е най-важният и удостоверява правото на собственост върху недвижимия имот. Без него продавачът не може да докаже това си качество и нотариусът няма да изповяда сделката.
2. Документ за самоличност: лична карта, паспорт.
3. Данъчна оценка на имота, която се извършва и документира в писмен вид от данъчната служба по местонахождение на имота. Начинът на изчисление е посочен в Приложението на книгата, стр. 169.
Удостоверение за брак. Имоти, придобити по време на брака, са семейна имуществена общност. За
тяхната продажба се изисква съгласието и на двамата съпрузи. Не представляват семейна имуществена общност получените имоти чрез дарение или по наследство от единия от съпрузите.
5. Делбен протокол (вписан), ако е имало делба на имота.
6. Скица на имота. Издава се, когато предмет на сделката е дворно място, независимо дали то е застроено или незастроено. Валидна е 6 месеца от датата на издаването й.
Скицата е необходима, за да се удостовери актуалното състояние на имота и определя кой парцел в кой квартал на населеното място е отреден за имота по действащия регулационен план. Ако в нотариалния акт е отбелязана друга номерация, желателно е в скицата да бъде указана идентичността на имота с този от нотариалния акт.
Скицата служи и за сравняване на площта на парцела, отбелязан в нея, с тази по нотариалния акт. Допустима е разлика от 10%. Ако двете квадратури са идентични или тази по акта е по-голяма от описаната на скицата, проблеми не възникват. Трудности се появяват, когато площта на имота по скицата значително надвишава тази по нотариалния акт. В този случай задължително трябва се открие откъде идва превишението.
Скицата помага да се установи дали част от имота не е придадена към друг парцел или пък е налице отчуждаване (частично) за различни благоустройствени мероприятия.
7. Удостоверение, че имотът не е актуван като общински (само за сделки с дворно място). Удостоверението се издава от отдел "Общинска собственост"
8. Удостоверение за наследници. Издава се при положение, че посоченото в документа за собственост лице е починало след издаване на документа.
9. Пълномощно, ако продавачът не може да присъства при организацията и изповядването на сделката. Добре е той да включи някои допълнителни условия в пълномощното. Например: да се посочи минималната цена на сделката, начина на плащането или вписването на продажбата да стане след като пред Нотариуса се представят доказателства, че уговорената сума е преведена на името на Продавача, и др.
10. Удостоверение, че сградата е изградена със
строително разрешение по одобрен архитектурен план. Такъв документ е необходим само при положение, че след придобиването на имота (дворното място) в него е извършено строителство (жилищно, стопанско, гараж и др.) и то не фигурира в нотариалния акт.
11. И други документи според особеностите на имота като например: смъртен акт, акт за раждане, документ за развод, и т.н.
ПРЕДВАРИТЕЛЕН ДОГОВОР
Предварителният договор за продажба на недвижим имот е съглашение между продавача и купувача.
С него се поема задължението в бъдеще да бъде сключен окончателен договор (нотариалния акт), с който да се прехвърли правото на собственост или да се учреди вещно право върху недвижимия имот.
В материално-правен аспект предварителният договор е регламентиран в чл. 19 на Закона за задълженията и договорите. Тук са поставени условията за валидност, едно от които е писмената форма на договора, което е достатъчна гаранция за обезпечаване на интересите на заинтересованите страни при евентуално неизпълнение на другата.
Предварителният договор съдържа основните и съществени елементи на окончателния договор (данни за продавача и купувача, данни за имота, цена, и т.н.). Когато предварителният договор се сключва чрез пълномощник, необходимо условие е да бъде представено нотариално заверено пълномощно. Ако то липсва, предварителният договор е невалиден.
Самият предварителен договор за продажба на недвижим имот няма вещноправно действие - той само обосновава претенцията на една от двете страни към другата за сключването му в окончателна форма. Той не прехвърля правото на собственост. Последното се прехвърля само при сключване на окончателен договор с нотариална форма или чрез съдебна процедура за обявяването му за окончателен (чл. 298 от ГПК).
За да бъдат гарантирани интересите на страната, предявила иск, исковата молба за сключване на окончателен договор следва да се впише в нотариалните книги.
Това е необходимо с оглед предотвратяване опасността процесният имот да бъде продаден на трето лице преди влизане в сила на съдебното решение и преди нотариалният акт да бъде вписан. В този случай договорът ще се счита за сключен от момента, в който влезе в сила съдебното решение, след което то трябва да се впише и замества нотариалния акт.
При подписването на предварителния договор Купувачът плаща на Продавача капаро в размер равен обикновено на 10% от стойността на имота. Възможно е капарото да е и с по-висока стойност.
ПОЛЕЗЕН СЪВЕТ
Предварителният договор следва непременно да се сключи в писмена форма. Тогава той е валиден и е гаранция, която защитава в достатъчна степен интересите на двете страни.
ТАКСИ ПРИ ИЗВЪРШВАНЕ
НА ПОКУПКО-ПРОДАЖБА НА ИМОТ
При извършване на покупко-продажба на имот и при изповядване на сделката страните дължат такси, чийто размер е фиксиран в Тарифата за нотариална такса в раздела "Пропорционални такси" . Те са :
1. Такса за вписване - 0.1% от данъчната оценка на имота.
Местна такса - 2% от данъчната оценка на имота или от договорената сума, ако тя е по-висока от
данъчната.
Нотариална такса. Изчислява се по определена скала и се плаща в процент от удостоверявания материален интерес - данъчната оценка на имота, който се продава, дарява, и т.н. ("Тарифа за нотариалните такси", раздел II, "Нотариални такси според удостоверявания материален интерес", т. 8.)
Материален интерес в лв. Нотариална такса в лв.
до 100 15
от 101 до 1000 15 + 1.5% за над 100
от 1001 до 10 000 28.5 + 1 % за над 1000
от 10 001 до 50 000 118.5 + 0.5% за над 10 000
от 50 001 до 100 000 318.5 + 0.2% за над 50 000
над 100 000 418 + 0.1% за над 100 000
но не повече от 3 000
ПРИМЕР: Данъчната оценка на имота е 20 000 лв. Какъв е общият размер на таксата?
1. Mестна такса 2 % от 20 000 = 400 лв.
2. Tакса за вписване 0.1 % от 20 000 = 20 лв.
3. Нотариална такса по скалата = 168.5 лв.
---------------------
Общият размер на дължимата такса = 588.5 лв.
В този пример не са отразени заплащането на преписи на нотариалния акт, проверката за ипотека, комисионната на банката при внасянето на местната такса и таксата за вписване (около 20 лв), както и хонорара на адвоката.
ПРОВЕРКА ЗА ТЕЖЕСТИ НА ИМОТА
Проверката за тежести на даден имот може да бъде устна (проверява се в компютъра на службата по вписванията и устно се докладва на ищеца) и писмена (чрез документ, в който всичко е отразено).
Ако имотът има дълга история, препоръчително е да се извърши писмена проверка. Ако имотът е построен скоро (от 1-2 години), може и устна.
ВАЖНО!
При продажба тежестите на имота се прехвърлят на новия собственик и от него занапред се търсят финансовите задължения.
МОЖЕ ЛИ ДА СЕ КУПИ
ИПОТЕКИРАН ИМОТ
Собственикът-Продавач на ипотекиран имот не трябва да укрива този факт от Купувача. Независимо дали това се знае или не, Купувачът, или неговият адвокат, или брокерът от Агенцията - посредник, следва преди изповядване на сделката да направи нотариална проверка на вписванията, отнасящи се до сделки с имоти на съответния собственик. Нотариатът издава писмен документ, от който е видно дали имотът, предмет на сделката, има тежести (в частност ипотека) или не.
Законодателно е възможна сделка с недвижим имот (продажба, замяна, дарение), който е ипотекиран.
Но нищо не трябва да се укрива от Купувача. Той трябва да е наясно с условията на ипотечния договор и сам да реши как ще процедира в бъдеще. Може да се постъпи по един от двата начина:
Кредитът да се погаси веднага и ипотеката да се заличи от нотариалните книги, след което сделката да се изповяда пред Нотариуса и Продавачът да получи останалата сума.
Купувачът да поеме изплащането на кредита за определения в договора срок. В този случай се сключва договор между него и кредитора.
Купувачът сам решава кой от двата варианта е по-изгоден за него.
ИМА ЛИ ОПАСНОСТ ЕДИН ИМОТ
ДА БЪДЕ ПРОДАДЕН НЯКОЛКО ПЪТИ
Преди да се пристъпи към сделка имотите се проверяват изключително добре от адвоката или от Агенцията-посредник. Освен това е създадена добра организация между частните нотариуси и държавното вписване на имотите. Следователно теоретично риск няма един имот да се продаде няколко пъти.
Опасност може да се появи, само ако времето между изповядването на сделката и вписването й в нотариалните книги е голямо. В този промеждутък от време собствеността на един имот може да бъде спекулативно прехвърляна по няколко пъти на различни лица. За да се
предотврати това, точното време на изповядването на сделката се записва в нотариалния акт. По този начин става ясно точно кога е изразена волята на страните и кога Нотариусът е подписал акта за прехвърлянето на собствеността. Ако един имот сменя притежателя си едновременно при различни нотариуси, законен стопанин ще бъде този, който го е придобил пръв по време. Записването на часа на сделката в нотариалния акт гарантира, че няма да бъде допусната спекула от недобросъвестни лица.
Съгласно чл. 476 от Гражданския процесуален кодекс задължително върху нотариалния акт, като условие за действителност на сделката, се записва годината, месецът и денят. Часът може да се отбележи, без това да е изискуемо от закона.
КАКВА Е ОТГОВОРНОСТТА
НА НОТАРИУСА
Нотариусът проверява прецизно изрядността на документите на имота преди да пристъпи към сделка. Нотариусът обаче не носи отговорност за достоверността на тези документи.
В присъствието на Нотариуса страните по сделката удостоверяват с подписите си, както съгласието си за покупко-продажбата, така и достоверността на документите по оформянето на сделката.
МОЖЕ ЛИ ДА СЕ ПРОДАДЕ ИМОТ,
АКО Е СЪСОБСТВЕНОСТ
Най-често съсобственост възниква, ако няколко души купят един имот или при откриване на наследство, когато има повече от един наследник. Имот, който е съсобственост може да бъде продаден.
Първи вариант. Всички съсобственици желаят да продават и са съгласни с цената на имота. Явяват се пред Нотариуса и потвърждават своето съгласие за продажба. Може, вместо да губят ценно време, да упълномощят с нотариално заверено пълномощно един от съсобствениците, който да представлява останалите в процеса на организацията на сделката и при изповядването й пред Нотариус.
Втори вариант. Няколко от съсобствениците или само един от тях не желае да се продава имота като цяло. Продажба не може да стане.
Трети вариант. Когато един (или няколко) от съсобствениците желае да продаде своята идеална част от имота, той я предлага първо на другите съсобственици и то на цена, с която ще продава. Ако от тях последва писмен отказ, тогава може да я обяви на пазара. При положение, че Продавачът-съсобственик продаде своята идеална част на по-ниска цена от предложената на бившите си съсобственици, то последните имат право да предявят иск (в законен срок) за разваляне на сделката.
НОСИ ЛИ ПРОДАВАЧЪТ НА НЕДВИЖИМ ИМОТ ОТГОВОРНОСТ ЗА НЕДОСТАТЪЦИТЕ НА ИМОТА
Ако собствеността е прехвърлена и недвижимият имот вече е предаден надлежно от Продавача на Купувача, на пръв поглед изглежда, че Продавачът няма повече никакви задължения към Купувача и не носи никаква отговорност. Възможно е (в практиката съществуват такива случаи) продаденият имот да има недостатъци, които да затруднят ползването му или да намаляват неговата цена. Въпросът за отговорността на Продавача е уреден в Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) чл. 193, ал. 1.
Продавачът е длъжен при продажбата да съобщи на Купувача за недостатъците, и ако не ги е съобщил, не може да се извинява с това, че и самият той не ги е знаел. Чл. 193, ал. 3 от ЗЗД не само, че разширява отговорността на продавача в тази насока, но и нещо повече - изрично забранява съглашенията, т.е. Продавачът и Купувачът да уговарят, че Продавачът няма да носи отговорност за недостатъците.
Продавачът не носи отговорност само, ако недостатъците са били известни на Купувача при продажбата (чл. 193, ал. 2 от ЗЗД).
Възможни са две хипотези в случая, когато Купувачът е знаел за недостатъците при сключване на договора за продажба: Продавачът да е съобщил на Купувача за недостатъците или Купувачът да е забелязал недостатъците, които са били явни (например: вода в избата, дълбоки пукнатини по стените или паднала мазилка). Ето защо,
след като бъде предаден имота, Купувачът трябва да го прегледа и незабавно да уведоми продавача за забелязаните недостатъци - чл. 199 от ЗЗД. Уведомлението може да бъде и устно, но е по-добре да бъде направено писмено чрез Нотариуса - по реда за изпращане на нотариални покани чрез Нотариус.
При направено уведомление Купувачът има две възможности:
Да поиска от съда да развали договора за продажба, да му се върне платената от него цена, както и да се заплатят разноските по продажбата (такси, хонорари и др.).
2. Да поиска от съда да намали цената, като продавачът бъде осъден да върне част от нея (каквато съдът прецени). В някои случаи е възможно и самият Купувач сам да отстрани недостатъците за сметка на Продавача.
Купувачът е длъжен пред съда да докаже, че имотът има недостатък и че той е направил, съгласно закона, необходимото уведомление. А ако не го е направил, той трябва да докаже, че Продавачът е знаел за недостатъка.
Продавачът, от своя страна, може да докаже, че Купувачът е знаел за недостатъка и по този начин да се освободи от отговорност.
Съществуват т.нар. скрити недостатъци, които не могат да бъдат открити от Купувача при обикновен оглед на имота. Например, при една продажба, извършена през лятото, не е възможно да се установи, че при есенните и зимни валежи се получават течове на последния етаж или
при дълго отсъствие на собствениците отгоре течове на тавана на апартамента липсват, но те се появяват много по-късно след покупката при завръщането им.
Продавачът не носи отговорност при недостатъци само в един единствен случай - при продажби, които се извършват чрез принудително изпълнение, т.е. по изпълнителен лист (чл. 199 от ЗЗД).
ВАЖНО!
Посочените права на купувача могат да бъдат упражнени само в едногодишен срок от получаването на имота, но ако Продавачът е премълчал недостатъците, срокът е три години.
За допълнителна защита на Купувача добре е в нотариалния акт да се включи клауза за разваляне на сделката в определен срок, ако наяве излязат укрити в момента на сключване на договора тежести, като договор за наем, ипотека или други подобни.
ПРАВАТА НА ПРОДАВАЧА НА НЕДВИЖИМ ИМОТ, КОГАТО НЕ Е ЗАПЛАТЕНА ЦЕНАТА
Основното задължение на Купувача при продажба на недвижим имот е да плати цената на имота и да го получи (чл. 200 от ЗЗД). При голяма част от продажбите заплащането става непосредствено преди изповядването на сделката пред Нотариуса. Възможен е и вариант, при който да има взаимно споразумение между двете страни и плащането на цената (или на част от нея) да се извърши
разсрочено или в един по-късен момент, или в определен срок, наречен падеж на задължението за плащане. Това задължение се отразява в нотариалния акт.
В практиката има и случаи, когато Купувачът, поради различни причини, не заплаща цената на купения имот. Тогава Продавачът има следните възможности:
1. Да заведе дело и да поиска Купувачът да бъде осъден да заплати цената на имота заедно с лихвите, както и обезщетение за пропуснати ползи или за вреди, които са настъпили за Продавача (напр. доходи от наем,
разноски за продажбата, и др.).
2. Да поиска от съда да му издаде изпълнителен лист за плащане на цената от Купувача (чл.237, буква "е" от ГПК). Достатъчен е нотариалният акт за продажбата на имота, приложен към молбата до съда. С изпълнителния лист Продавачът завежда дело срещу Купувача при съдия-изпълнител. В 7-дневен срок от връчването на призовката, Купувачът може да предяви възражение с писмени доказателства, че не дължи сумата, т.е. че вече е платил, или че е учредил ипотека за сумата на цената, и др.
3. Да предяви пред съда иск за разваляне на договора за продажба на имота. Това не може да стане, ако не е заплатена само една незначителна част от цената (чл. 87, ал. 4 от ЗЗД). Купувачът може да пожелае да заплати цената и всичко допълнително в хода на заведеното от продавача дело за разваляне на договора.
4. Да поиска на базата на взаимно разбирателство Купувачът да заплати цената на имота, макар и със забава, но с лихвата и обезщетението за вредите.
КОНСТАТИВНИ НОТАРИАЛНИ АКТОВЕ
Нотариалните актове, познати в българското законодателство, могат да бъдат разделени на две основни групи:
Нотариални актове, удостоверяващи извършването на правна сделка с недвижим имот;
Нотариални актове, удостоверяващи право на собственост върху недвижим имот, т.е. така наречените констативни нотариални актове.
С костативен нотариален акт Собственикът може да се сдобие в случаите:
1. С надлежни писмени доказателства (документи) се установява пред Нотариуса, в чиито район е местонахождението на имота, правото на собственост. В практиката най-често срещаните случаи за издаване на констативни нотариални актове са, когато молителят е станал собственик по правоприемство т.е. съществува нотариален акт на името на праводателя. В други случаи, когато молителят притежава документ на свое име, което е достатъчно доказателство за право на собственост, но не е нотариален акт, и т.н.
2. Не се разполага с писмени доказателства за правото на собственост или те са недостатъчни. Тогава Нотариусът извършва обстоятелствена проверка за придобиване на собственост по давност (имотът е владян 10 години без прекъсване) чрез разпит на трима свидетели (чл. 483, ал. 2 от ГПК).
В този случай, за да се сдобие Собственикът с доку
мент за собственост, трябва да подаде чрез кметството молба-декларация по образец до Нотариуса, в чийто район е имотът. В нея се посочват: трите имена на Собственика, местоживеене, ЕГН, данни за имота (местонахождение, пространство и граници) и данни за свидетелите (имена, адреси). Молбата се утвърждава от кмета на общината (района). Вземат се и документи за платени данъци от молителя за имота, и че имотът не е държавен или общински. Ако проблемът е дворно място, задължително се представят скица на имота и данъчна оценка.
В чл. 480, 471 от ГКП е цитирано кои не могат да бъдат свидетели: недееспособните, неграмотните на български език, слепите, глухите и немите, семейството и роднините на Нотариуса, и др. Свидетелите трябва да установят категорично, че лицето, което не притежава документ за собственост, е владяло имота (описан в молбата) 10 години без прекъсване и продължава да го владее от свое име, на свое основание и за своя сметка. Показанията се протоколират и се подписват от свидетелите и Нотариуса.
С образуване на делото се плаща нотариална такса, която е еднократна.
Нотариусът приключва производството с постановление и ако с него се признава правото на собственост, се издава нотариален акт.
ДОБРЕ Е ДА СЕ ЗНАЕ
Свидетелите носят наказателна отговорност за неверни данни.
След като се докаже правото на собственост
чрез надлежни писмени или гласни доказателствени средства, се издава констативен нотариален акт на лице, което е Собственик на определен недвижим имот, но не е притежавало нотариален акт.
МОЖЕ ЛИ ДА СЕ ОСПОРВА
СОБСТВЕНОСТ ВЪРХУ ИМОТ
В практиката съществуват случаи, когато страната, притежаваща нотариален акт за даден имот, оспорва другата страна, която притежава констативен нотариален акт за този имот. Следва да се признае собствеността на една от страните.
Спорът се решава по съдебен ред. Делото може да мине през различни инстанции по реда, предвиден в Гражданско-процесуалния кодекс, като последната, най-висшата е Върховният касационен съд (ВКС)
ПРИ ПРОДАВАНЕ НА ДЕКЛАРИРАН АПАРТАМЕНТ И ЗАКУПУВАНЕ НА НОВ СЪС СЪЩАТА КВАДРАТУРА, СЛЕДВА ЛИ ДА СЕ ДЕКЛАРИРА НОВИЯТ ИМОТ
И В КАКВИ СРОКОВЕ
По силата на разпоредбата на параграф 2 от Преходните и заключителни разпоредби на Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ) и на чл. 11 от същия закон в срок до 31.05.1998 г. в страната се извърши еднократно всеобщо предеклариране на всички имоти от
гражданите чрез подаване на данъчни декларации в данъчните служби по местоживеене. Този подход е възприет от законодателя за улеснение на гражданите.
При промени в облагаемите имоти (например продажба) и за новопридобити имоти през дадена календарна година гражданите са длъжни да уведомят писмено в двумесечен срок данъчните служби по местонахождение на имота, като подадат данъчна декларация (чл. 14, ал. 2 от ЗМДТ).
Независимо, че квадратурата на продаденото и закупено жилище е еднаква, цитираната погоре законова уредба трябва да се изпълни, защото е възможно данъкът да е различен, тъй като той зависи освен от квадратурата и от фактори като район, амортизация на сградата, вид на строителството, наличие на ТЕЦ, асансьор, и др.
ЗАКУПУВАНЕ НА ОБЩИНСКА ИЛИ ДЪРЖАВНА ЗЕМЯ ПОД СГРАДИ
На 25 август 2000 г. Министерският съвет публикува в Държавен вестник постановление за поправки в Закона за държавната и общинската собственост.
Фирми и частни лица или техните наследници и правоприемници, които са получили право на строеж върху държавна или общинска земя до 13 юли 1991 г., ще могат да закупят земята, върху която е построена сградата, независимо дали е жилищна, стопанска или производствена. Дава се възможност да бъдат продавани такива
парцели и за строителство, когато то е включено в жилищнорегулационния план на населеното място.
Досега право да откупят такива земи се даваше само на лица, които са строили единствено къщи или вили за задоволяване на жилищните си нужди.
За да се придобие собственост върху земята, трябва да се подаде молба до областния управител или до кмета на населеното място, където се намира имота.
МОГАТ ЛИ ЧУЖДЕНЦИ
ДА КУПУВАТ ИМОТИ В БЪЛГАРИЯ
Проблемът за придобиване на недвижим имот от чужденци е нормативно регламентиран в Закона за собствеността и в Закона за собствеността и ползването на земеделските земи.
Българският закон поставя редица ограничения и забрани, когато се касае за придобиване на недвижим имот от чуждестранно лице. Разграничения за местни и чужди лица са дадени в Закона за сделките с валутни ценности и валутния контрол и Закона за стопанската дейност на чуждестраните лица и чужденстранните инвестиции.
Местни лица, съгласно първия закон, са всички физически и юридически лица с постоянно местопребиваване или седалище в Република България, независимо от гражданството им, както и чужди граждани с постоянно пребиваване в България. Към тази категория спадат и регистрираните в страната фирми със 100% чуждо
участие (с регистрацията си в нашата страна те стават български юридически лица). Местните лица могат да купуват имоти в страната, включително и земеделска земя.
Чуждестранни лица са всички физически и юридически лица с постоянно пребиваване или седалище в чужбина, както и български граждани, които живеят постоянно в чужбина повече от шест месеца с намерение да се установят постоянно там (не се отнася за български граждани, които пребивават в чужбина по поръчение на българската държава или на български фирми и организации, както и за членовете на техните семейства).
Съгласно Закона за собствеността чуждите граждани с местожителство в чужбина могат да придобиват недвижим имот в страната по следния начин:
С разрешение на министъра на финансите. Такова разрешение не е необходимо, когато чуждият гражданин с местожителство в чужбина придобива недвижим имот по наследство по закон, а не чрез завещание. Ако се придобие чрез наследяване по закон право на собственост върху земеделски земи, той е длъжен в тригодишен срок от откриване на наследството да ги прехвърли на български лица.
С регистриране в България на търговски дружества, независимо от процента на чуждестранно участие в тях (може и ЕООД - Еднолично дружество с ограничена отговорност). Тогава чуждестранното лице може да придобие всякакви недвижими имоти в страната - земя и постройки, с изключение на земеделска земя.
НАСЛЕДСТВО
НАСЛЕДСТВО ПО ЗАКОН
Наследството се открива в момента на смъртта в последното местожителство на починалия - чл. 1 от Закона за наследството (ЗН). Общите разпоредби на закона са отразени в глава първа, чл. 1-4.
Наследява се или по закон или чрез завещание.
Не може да наследява само този, които не е заченат при откриване на наследството и който е роден неспособен да живее. До доказване на противното този, който е роден жив, се смята за жизнеспособен.
Не може да наследява като недостоен този, който умишлено е убил или се е опитал да убие наследодателя, неговия съпруг или негово дете, както и съучастникът в тия и други престъпления, отразени в чл. 3, ал. б, в и чл. 4.
Законовите разпоредби за наследство по закон са уредени в глава втора на ЗН, чл. 5-12.
Наследяват по равни части децата на починалия (и осиновените от него), а ако не е оставил такива или други нисходящи - родителите или оня от тях, който е жив, както и братя и сестри.
Съпругът наследява част, равна на частта на всяко дете. Той получава половината от наследството, когато наследява заедно с възходящи или с братя и сестри, или с техни низходящи, но само при положение, че наследството се е открило преди навършването на десет години от сключването на брака, а в противен случай получава
2/3 от наследството. Когато съпругът наследява заедно с възходящи и с братя и сестри или с техните низходящи, той получава 1/3 от наследството в първия случай и половината във втория. Съпругът получава цялото наследство, ако няма описаните до тук наследници.
Низходящите на наследодателя, които са починали преди него, се заместват в наследяването по закон от своите низходящи без ограничения на степените. Починалите преди наследодателя се заместват само от своите деца или внуци. Наследяването в тези случаи става по коляно.
Наследниците, които са живели заедно с наследодателя и са се грижили за него, получават в наследство обикновената покъщнина, земеделски инвентар, и др. Сънаследници, които преживе на наследодателя са помогнали да се увеличи наследството, могат да искат при делбата да се пресметне това увеличение в тяхна полза (в имот, пари).
ДОБРЕ Е ДА СЕ ЗНАЕ
Наследството се получава от държавата, когато няма лица, които могат да наследяват или всички наследници се откажат от наследството или изгубят правото да го приемат.
НАСЛЕДСТВО ПО ЗАВЕЩАНИЕ
Законовите разпоредби са уредени в глава трета на Закона за наследството, чл. 13-47.
Завещание може да направи всяко лице, което е навършило 18 години и което не е поставено под пълно запрещение поради слабоумие и е способно да действа разумно.
По завещание могат да наследяват физически и юридически лица. Завещателят може да се разпорежда с цялото си имущестъво в полза на наследниците си по закон, в полза на държавата и на обществените организации (чл. 14, ал. 2). В полза на други лица той може да се разпорежда с не повече от половината от имуществото си. Завещателните разпореждания могат да бъдат направени под условие, тежест или срок - начален или краен.
Съществуват два вида завещания според формата им (чл. 23-27, ЗН):
1. Нотариално завещание. Извършва се от всеки нотариус без оглед местоположението на имуществото и жителството на завещателя, наследника или заветника, но пред двама свидетели. Завещанието се вписва в спе
циална актова книга.
2. Саморъчно завещание. То трябва изцяло да бъде написано саморъчно и ръкописно от завещателя в свободен стил с дата и с подпис на завещателя. Не е важно на каква хартия или друг материал е написано завещанието нито с какъв предмет, но то задължително следва да носи дата и подпис отдолу. Завещанието може да бъде предадено на Нотариус в плик за пазене и се завежда в специален регистър.
Отварянето на завещанието след смъртта на завещателя може да стане по искане на всяко заинтересувано лице. За това не е предвиден законов срок. При отваряне на саморъчно завещание нотариусът изготвя протокол.
Завещанието може да бъде отменено с ново завещание или с нотариален акт, в който завещателят изрично заявява, че отменя изцяло или отчасти предишните си разпореждания.
В КАКЪВ СРОК СЕ ДЕКЛАРИРА НАСЛЕДСТВО
При откриване на процедура за онаследяване данъчно задължените лица - наследници по закон, по завещание или техни законни представители са длъжни в срок от шест месеца да подадат декларация в данъчната служба на последното местоживеене на наследодателя. Подадената в срок декларация от един наследник ползват и останалите (ако има такива). Формулярът включва полученото наследство по вид, по местонахождение и оценка
(чл. 2, ал. 1, 5 и 6 от Закона за местните данъци и такси).
Данък наследство трябва да се плати до два месеца от датата, на която е връчен данъкооблагателния акт (чл. 40, ал. 1)
ВАЖНО!
Законът предвижда глоба от 50 до 500 лв, ако не е спазен срока на подаване на декларацията или ако в документа има невярна информация.
ДАНЪК ВЪРХУ НАСЛЕДСТВАТА
(Раздел II от Закона за местните данъци и такси)
"С данък върху наследствата се облагат наследените по закон или по завещание имущества в страната или чужбина на български граждани, както и имуществата в страната на чуждите граждани." (чл. 29, ал. 1).
Данъкът се определя поотделно за всеки наследник или заветник по следните таблици (чл. 36):
1. ЗА СЪПРУЗИ И НАСЛЕДНИЦИ ПО ПРАВА ЛИНИЯ
Наследствен дял в левове Данъчна ставка в левове
до 15 000 необлагаеми
от 15 001 до 50 000 0,1% за горницата над 15 000
от 50 001 до 100 000 35 + 0,2% за горницата над 50 000
от 100 001 до 200 000 135 + 1 % за горницата над 100 000
от 200 001 до 500 000 1136 + 2 % за горницата над 200 000
от 500 001 до 1 000 000 7135 + 5 % за горницата над 500 000
над 1 000 000 32 135 + 10,0% за горницата над 1 000 000
2. ЗА НАСЛЕДНИЦИ ПО СЪРЕБРЕНА ЛИНИЯ
Наследствен дял в левове Данъчна ставка в левове
до 15 000 0,1%
от 15 001 до 50 000 15 + 0,5% за горницата над 15 000
от 50 001 до 100 000 85 + 0,5% за горницата над 50 000
от 100 001 до 200 000 335 + 1,5% за горницата над 100 000
от 200 001 до 500 000 1836 + 3,5% за горницата над 200 000
от 500 001 до 1 000 000 12 335 + 6 % за горницата над 500 000
над 1 000 000 42 335 +12,0% за горницата над 1 000 000
3. ЗА ДРУГИ НАСЛЕДНИЦИ
Наследствен дял в левове Данъчна ставка в левове
до 15 000 3 %
от 15 001 до 50 000 450 + 3,5% за горницата над 15 000
от 50 001 до 100 000 1675 + 4 % за горницата над 50 000
от 100 001 до 200 000 3675 + 5 % за горницата над 100 000
от 200 001 до 500 000 8675 + 7 % за горницата над 200 000
от 500 001 до 1 000 000 29 675 + 10 % за горницата над 500 000
над 1 000 000 79 675 + 20 % за горницата над 1 000 000
"Данъкът върху наследството се заплаща от наследниците по закон или по завещание, както и от заветниците "(чл. 31).
"Наследственото имущество включва притежаваните от наследодателя движими и недвижими вещи и права върху такива вещи, както и другите му имуществени права, вземания и задължения към момента на откриване на наследството, освен ако със закон е предвидено друго." (чл. 30, ал. 1).
От данък се освобождават: имуществото, завещано на държавата, общините, Българския Червен кръст, имуществото на загиналите за Република България или при изпълнение на служебния си дълг или при производствени аварии и природни бедствия, както и обикновената покъщнина, дребния земеделски инвентар, библиотеките и музикалните инструменти, предметите на изкуството, автор, на които е наследодателя, някой от наследниците или техен роднина по права линия без ограничения, а по съребрена - до четвърта степен, имуществата в чужбина на български граждани, за които е платен данък върху наследството в съответната държава.
ДОБРЕ Е ДА СЕ ЗНАЕ
Данъкът се плаща в 2-месечен срок от връчване на съобщението (чл. 40).
СПОР ЗА ДЕЛБА ПРИ НАСЛЕДНИЦИ
Ако липсва разбирателство между наследниците при делба, се стига до съдебна процедура.
Най-нуждаещият се от наследниците придобива право върху имота, обект на спора. Това става след решение на съда, който определя степента на нуждите при наследниците. Отпадна вече публичният търг, който досега определяше спорните имоти. Така никой от заинтересованите наследници няма да бъде ощетен от странични лица. Срокът за изплащане на дяловете на останалите наследници вече е шест месеца. Съсобственикът се задължава да ги изплати заедно с лихвите, начислени върху дължимата сума за периода. Ако този, в чието владение остава имота, не се разплати с останалите наследници в посочения по-горе срок, той губи правото върху имота.
ДЕЛБА
ДЕЛБА НА ИМОТИ
При наличие на съсобственост върху имот често се налага да се извърши делба между съсобствениците.
Съществуват два вида делби:
1. Доброволна делба. Според формата на извършване тя може да бъде:
Обикновен договор (в писмен вид и нотариално заверен) за доброволно разпределяне на реалните дялове. Пред Нотариуса се представят още: удостоверение за смъртта; удостоверение за наследниците на наследодателя; документ, че делбените имоти са собственост на наследодателя; удостоверение за данъчна оценката на недвижимите имоти; скица или удостоверение, че имотите са делими; утвърден архитектурен план, установяващ реалното разделяне на жилището.
Съдебна спогодба-делба - договор с елемент на съдебен акт. Съдът одобрява делбата след като извърши проверка за спазване на всички изисквания за нейната валидност. Такъв договор може да бъде унищожен в предвидените от закона случаи - например при измама.
2. Съдебна делба (чл. 278-293 от ГПК). Съдебно дело за делба може да предизвика всеки сънаследник, който подаде в Районния съд молба с приложени към нея документи.
ДОБРЕ Е ДА СЕ ЗНАЕ
Таксите при съдебните делби се заплащат на базата на пазарната цена на имота.
Делба може да се извърши както след смъртта на наследодателя, така и приживе на наследодателя от самия него чрез делба - дарение (с нотариален акт) и делба - завещание (чрез нотариално или саморъчно завещание).
НЕДЕЛИМИ ИМОТИ
Неделими са тези вещи, които не могат реално да бъдат разделени без да загубят значителна част от стойността си. Делба не може да бъде упражнена в случаите, забранени от закона или при невъзможност поради естеството и предназначението на вещта.
По закон един имот е неделим, когато няма съответната площ за образуването на два самостоятелни обекта. Например - един парцел трябва да има достатъчно площ, за да се образуват два самостоятелни парцела със самостоятелни входове, с възможност за захранване с ток, вода и канализаця, т.е. да отговарят на нормите на Закона за териториално и селищно устройство и Наредба № 5 за правила и норми по ТСУ.
Има разпоредби на нормативни актове (ЗТСУ и др.), които не допускат реално разделяне на някои имоти. Например не е възможна делба на общите части при етажна собственост в една жилищна сграда или пък на
съсобствена сграда или жилище, ако за образуването на реални части няма одобрен архитектурен проект.
Едно жилище трябва да бъдат разделено така, че всяка една обособена част да има задължителните помещения и площи, на които следва да отговаря то, а именно: най-малко едно жилищно помещение, кухня или бокс, тоалетна, баня и поне едно складово помещение в него или извън.
ДОБРЕ Е ДА СЕ ЗНАЕ
Когато недвижим имот, предмет на делба, е неподеляем и съделителите не могат да се споразумеят взаимно, най-често се стига до съдебна делба.
ПОДЛЕЖИ ЛИ НА ДЕЛБА
МЕЖДУ СЪСОБСТВЕНИЦИ
ДВОРЪТ НА ЖИЛИЩЕН БЛОК
Принципът е, че общите части не могат да се делят. Дяловете на отделните собственици са съразмерни на съотношенията между стойностите на отделните обекти, които те притежават.
При сгради, в които етажите или части от етажите принадлежат на различни собственици, общи са земята, върху която е построена сградата, прилежаща част от парцела, основите на сградата, външните стени, плочите, стълбите, площадките, покривът, стените между таванските и избените помещения, външните входни врати на сградата и тези към избените и таванските помещения,
главните линии на всички видове инсталации и централните им уредби, асансьорите и водосточните тръби и всичко, което по своето естество служи за общо ползване.
ДАРЕНИЕ
ПОЖИЗНЕНО ПОЛЗВАНЕ НА ИМОТА
ПРИ ДАРЕНИЕ
Дарението на имот е най-често срещаният договор за прехвърляне на собствеността между близки роднини, деца и съпрузи. Предимството е, че таксите са значително пониски, отколкото при продажба или от данък наследство, когато преживе имотът не е бил прехвърлен.
Дарителят на недвижим имот може да бъде ползвател, когато запази за себе си и за друго лице (напр. за своя съпруг или дете) правото да обитава безвъзмездно прехвърления имот за определен срок или до живот. Това се записва в нотариалния акт. Обикновено родителите си запазват пожизнено правото на ползване върху определена част или върху целия дарен имот. Така интересите им са защитени, в случай, че децата им решат да продадат дареното им жилище.
Запазеното право на ползване не зависи от това кой е собственик на имота. Това означава, че ако имотът бъде продаден, подарен или наследен от някого, ползвателят запазва правото си да живее в него, без да плаща наем на новия собственик, независимо какъв е той - роднина или напълно непознат човек. Новият собственик няма законово право да го изгони от имота.
Практиката показва, че трудно може да се продаде, замени или дари имот, в който има пожизнен ползвател. Почти не се намира желаещ да придобие жилище, заедно с обитател в него. За да се освободи имота от ползвателя, той (ползвателят) трябва да се откаже от правото си на ползване. Това става лично с нотариално заверена декларация, която се вписва в нотариалната служба по местонахождението на имота. Правото на ползване се прекратява автоматично със смъртта на ползвателя.
След като имотът е подарен при запазено право на ползване и нотариалният акт е вписан в съда, в двумесечен срок се подава данъчна декларация, подписана и от надарения собственик, и от запазилия си правото на ползване дарител (чл. 14 от Закона за местните данъци и такси - ЗМДТ). Данъчната партида се сменя на името на новия собственик, но данъчно задължен е ползвателят, който плаща данък сгради и такси смет (чл. 11, ал.3 от ЗМДТ).
ВАЖНО!
Правото на ползване се записва като клауза в нотариалния акт, с който се извършва дарението на имота.
ПОЛЕЗЕН СЪВЕТ
При покупка на имот Купувачът трябва внимателно да прегледа нотариалния акт. Там е отбелязано, че ако имотът се ползва за определен срок или до края на живота на дадена личност, тя не може да бъде
изгонена от новия собственик.
ДАРЕНИЕ НА МАЛОЛЕТНИ
И НЕПЪЛНОЛЕТНИ
Малолетни са лицата до 14 години, а непълнолетни - до 18 години. Те не могат да се разпореждат със своите дарени имоти - такъв договор ще е нищожен по силата на чл. 73, ал. 3 от Семейния кодекс.
Родителите не могат да представляват мололетното си дете, когато му прехвърлят имот - семейна общност. В този случай се назначава от съда особен представител, който приема от името и за сметка на малолетния дарението. Когато имотът не е семейна общност малолетното дете се представлява от един от родителите.
Непълнолетният приема дарението със съгласие на един от родителите, когато имотът не е семейна общност. Когато е семейна общност - от съда се назначава особен представител със съгласието на който непълнолетният приема дарението.
МОЖЕ ЛИ ДА СЕ ОТМЕНИ ДАРЕНИЕ
При дарението на недвижими имоти е задължителна нотариалната форма на прехвърляне. Такъв нотариален акт може да бъде обезсилен само по съдебен път.
Дарението може да бъде отменено когато:
Дареният умишлено убие или се опита да убие дарителя, неговия съпруг, или съпруга или детето му;
Дареният е съучастник в престъпление;
Дареният набеди дарителя в престъпление, наказуемо с лишаване от свобода не по-малко от три години, освен ако не е подадена тъжба от пострадалия;
Дареният отказва да даде на дарителя предварително уговорената издръжка. Това е много често срещан случай в практиката.
ВАЖНО!
Искът за отмяна на дарение се предявява от дарителя (или неговите наследници) в едногодишен срок, откакто са станали известни основанията за отмяната.
КОГА И ДО КАКЪВ РАЗМЕР ДАРЕНИЕТО
СЕ ПРИЗНАВА ЗА ДАНЪЧНО ОБЛЕКЧЕНИЕ
Данъчно облекчение се ползва, когато дарението е за: образователни и здравни заведения на бюджетна издръжка; организации с благотворителни, социални, природозащитни, здравни, културни, спортни и научно-изследователски цели; инвалиди и пострадали от природни бедствия; Българския червен кръст, болни деца и сираци; финансиране на регистрирани в страната вероизповедания; опазване на исторически и културни паметници; подпомагане на общините.
За данъчни цели се признава размер на дарението до 5% от положителния финансов резултат преди данъчното преобразуване. За облагащите се по Закона за корпоративното подоходно облагане то трябва да е направено от капиталовите резерви. Облагащите се по Закона за облагане на доходите на физически лица ползват облекчение след намаляването на дохода за дейността и направените социални и други осигуровки.
НОРМИ ЗА ДАНЪЧНА ОЦЕНКА
НА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ, ПРИДОБИТИ
ПО ДАРЕНИЕ И ПО ВЪЗМЕЗДЕН НАЧИН
Данъчната оценка се изработва от органите на данъчната администрация по местонахождение на имота в
2-седмичен срок от подаване на молба по образец и важи за текущата година. Тя се изчислява на базата на Закона за местните данъци и такси, раздел III - "Данък при придобиване на имущества по дарение и по възмезден начин" и Приложение №2 към този раздел (там са всички дадени по-долу коефициенти).
Данъчната оценка за сгради или части от сгради се определя въз основа на базисната данъчна стойност за един квадратен метър, корекционни коефициенти и площ
та по следната формула:
ДО = БС . КМ . Ки . Кх . Кв . Ко . ПЛ.,
където:
ДО - данъчната оценка в левове;
БС - базисна данъчна стойност. Определя се в левове на 1 кв. метър в зависимост от конструкцията на сградата и вида на обекта (апартамент, мезонет, ателие, къща, гараж, нежилищна сграда, обор, хангар, навес).
Жилищни сгради: Нежилищни
Конструкция апартаменти, къщи сгради
лв/м2 лв/м2
Паянтова 4,40 3,70 4,80
Полумасивна 7,50 6,40 8,20
Масивна без стоманобетонни
елененти или с частични 11,00 9,40 12,10
Масивна-едропанелна 14,00 12,00 15,40
Масивна с носещи тухлени стени,
пакетоповд.плочи,едропл.и пълзящ
кофраж,скелетно-безгредова, и др. 17,00 14,50 18,70
КМ - коефициент на местоположение. Определя се в зависимост от функционалния тип на населеното място (от ЕКНМ - Единен класификатор на населените места в България), от зоните в населеното място или от категориите на вилните зони. Корекция на този коефициент с 40 на сто се извършва при търговски обекти (магазини, аптеки, павилиони, будки, складове за търговия на едро, бензиностанции, дискотеки, ресторанти, закусвални, сладкарници, пивници, бирарии, механи, кафенета, хотели, мотели, хазартни заведения). По друга таблица се извършва корекцията на този коефициент за производствени и селскостопански обекти. Коефициентът за местоположение се увеличава с 20 на сто за националните курорти (без Варна и Бургас) и вилните зони към тях, както и за вилните зони до 10 км от морската брегова
ивица. Увеличение с 10 на сто се прилага за курорти от местно значение и за вилните зони към тях.
КИ - коефициент на инфраструктурата. Опредля се като към единица се прибавят коефициенти, зависещи от наличието на водопровод, канализация, електрификация, телефонизация, топлофикация, улична настилка.
КХ - коефициент за индивидуална характеристика. Определя се като към единица се прибавят корекции, отнасящи се до етажността в сградата, наличието на асансьор, отчитане на физическото състояние на обекта, наличие на подобрения в обектите (отоплителна и климатична инсталация, луксозна дограма, шумо- или топлоизолации, покривни и декоративни покрития и облицовки).
КВ - коефициент за височина. Той се определя за търговски, производствени и селскостопански обекти, когато височината на етажа е по-голяма от четири метра.
КО - коефициент за овехтяване. Върху него оказват влияние броят години от завършването на сградата (цяло число) и годишния процент на овехтяване на сградата по вид конструкция. До петата година от завършване на сградата коефициентът има значение единица.
ПЛ - площта на сградата или част от нея в кв.м (бруто площ, разгъната застроена площ). Площта на мазетата или таваните се определя като 30 на сто от бруто площта им, когато са прилежащи към жилищни обекти и 60 на сто, когато са прилежащи към нежилищни обекти.
КАКВИ ТАКСИ СЕ ПЛАЩАТ
ПРИ ДАРЕНИЕ НА ИМОТ
При дарение на имущество се плащат три вида такси:
1. Нотариална такса по т. 8 от тарифата за нотариалните такси според Закона за нотариусите и нотариалната дейност. Описана е в "Такси при покупко-продажба на имот", стр. 38. Нотариалната такса е пропорционална на удостоверявания материален интерес, който е:
За недвижимите имоти - данъчната оценка (подробно е дадена в отговора на въпроса "Норми за данъчна оценка на недвижими имоти, придобити по дарение и по възмезден начин", стр. 67).
За моторните превозни средства - застрахователната им стойност ;
За движимите вещи и права - пазарната им стойност.
2. Местен данък, съгласно Закона за местните да
нъци и такси (ЗМДТ). Той е определен в чл. 47 като процент от удостоверявания материален интерес (оценката на прехвърленото имущество), а именно при дарение между:
Роднини по права линия и между съпрузи - 0.5 %;
Братя и сестри и племеници - 0.7 %;
Трети лица - 5 %.
Данъкът се внася в данъчната служба по местонахождение на имота или по банков път в сметката на тази данъчна служба.
Такса за районен съд за вписване и преписи на сделката по Закона за държавните такси. Той е в размер на 0.1% от удостоверявания материален интерес.
КОГАТО СЕ ДАРЯВА ЖИЛИЩЕ НА ДЪЩЕРЯ (СИН), НЕЙНИЯТ СЪПРУГ(А) МОЖЕ ЛИ ДА СТАНЕ СОБСТВЕНИК НА ИМОТА, АКО ТОЙ Е ПРИДОБИТ
ПО ВРЕМЕ НА БРАКА ИМ
При дарение имотът става лична собственост и съпругът (или съпругата) няма права над него. Другият би могъл да стане собственик на имота, само в случай, че го наследи или му бъде дарено. Според чл. 20 от Семейния кодекс вещите, правата върху тях и паричните влогове, придобити по време на брака по наследство или дарение, принадлежат лично на този от семейството, който ги е придобил.
ВАЖНО!
Ако дареният е семеен, недвижимият имот, който се прехвърля чрез дарение през време на брака, ще остане негова лична собственост и при развод няма да го дели със съпругата (съпруга) си.
u Не влагай всичко в една сделка.
Английска поговорка