Пълни указания за закупуване на имот в Гърция

Купувачът трябва да наеме адвокат, за да му помага и да го представлява.

Изборът на Нотариус е необходим, тъй като всеки договор, свързан с покупка на имот, за да е валиден, трябва да бъде съставен в присъствието на Нотариус. Нотариусът не представлява интересите на купувача. Той е държавен служител, в присъствието на когото договорът е прочетен, разбран от двете страни и подписан. Нотариусът подготвя черновата на договора и отговаря за удостоверяване и регистрация на сделката в публичните регистри, така че Купувачът да получи нотариален акт за имота.

Купувачът трябва да получи от Продавача нотариалния акт. Това може да стане с помощта на адвокат. След това задължение на адвоката е да потърси нотариалния акт в регистрите на ипотеките. Това търсене е необходимо за да се уверите, че:

• Продавачът притежава абсолютна собственост върху имота; • няма тежести върху собствеността; • всички данъци са платени от Продавача; • строителството е извършено съгласно всички разрешителни за планиране и строителство. Към сключване на договор се стига само след като нотариалният акт е сигурен.

На Купувача трябва да си издаде номер в данъчния регистър, освен ако той вече има такъв, за да може той да процедира със сделката (договор – банкова сметка) НДР се прилага и се издава от Службата по приходите.

Данък прехвърляне трябва да се плати в местната служба по приходите от Купувача преди подписване на договора. Това се прави с помощта на адвокат.

За да бъде валиден договорът той трябва да бъде прочетен, разбран и от двете страни и подписан в присъствието на нотариус.

• Всеки договор има конкретен номер, даден от Нотариуса и дата на съставяне. Това е идентификационния номер на имота в комбинация с номера, даден от службата по регистрацията.

• Данните на страните, които сключват договора: пълно име, бащино име, ЕГН, данъчен регистрационен номер, адрес и професия.

• Имотът се описва подробно (размер, граници),като в описанието се включват архитектурните елементи от топографската диаграма. В този случай се споменават и всички предишни актове, номера на договори и регистрационни номера, нотариални актове на собствеността.

• След това се докладва декларацията на продавача, който продава имота и се описва цената, условията за изплащане на тази цена в случай, че не се плаща веднага, по време на подписване на договора.

• Продавачът гарантира, че продаденият имот няма задължения

• По този начин Купувачът придобива имота на Продавача и Продавачът се отказва от всякакви права по анулиране на сделката.

• Нотариусът представя копия от платен данък по прехвърлянето, както и декларираната стойност.

Забележка – данъчната служба определя обективната стойност / т. е. минималната / на имота, отделно от договорената цена. Ако договорената цена е над обективната стойност, данъкът по прехвърлянето, който се плаща от купувача, зависи от горната. Ако договорената цена е по-ниска от обективната стойност, данъкът ще зависи от обективната стойност.

Накрая нотариусът удостоверява, че сделката се сключва съгласно законите и накратко докладва съответните закони и формални декларации на страните по договора.

Забележки:

А. Договорът се съставя само на гръцки език в един оригинал, който винаги остава в архива на Нотариуса, едно официално копие, което се регистрира в службата по регистрациите, а Купувачът получава толкова копия, колкото той пожелае, като заплаща пропорционална такса. Ако Купувачът пожелае , той/ може да наеме преводач който се заклева и превежда устно, дума по дума, договора от гръцки на езика на чужденеца. Накрая на договора преводачът заявява, че той е превеждал правилно и чуждият Купувач напълно е разбрал цитирания текст в договора и се подписва за това в договора. По-нататък Купувачът има възможност да получи копие и за своя сметка да го даде за превод в службата за преводачески услуги към Министерството на външните работи или то може да бъде преведено от адвокат, който знае езика на чужденеца.

Б. Страните подписват само прототипа на договора.

В. До времето на подписването договарящите се страни трябва да притежават всички законни документи, които да докажат индивидуалната идентичност на представителя, в случай, че Купувачът е фирма.

Г. Сделката приключва не само с процедурата при Нотариуса, а с регистрация в службата по регистрациите.

Д. След подписване на договора Нотариусът регистрира сделката в местния ипотечен регистър.

Адвокатът на Купувача трябва да се увери, че собствеността е прехвърлена на името на Купувача, като вземе съответното удостоверение от Ипотечния регистър.

Какви разноски трябва да заплати купувачът? За да се извърши сделката Купувачът трябва да покрие следните разноски:

• Адвокатски хонорар: Той зависи от стойността на закупения имот, като достига до 1 % от стойността до 44,020 Евро плюс 0,5 % за стойности над 44,020 Евро. Този хонорар се изплаща на адвоката за това, че е представлявал Купувача и не включва процедурата по проучването, или други правни съвети, давани на Купувача.

• Нотариална такса: 1,2 % от стойността на имота + 500 Евро за копие от договора. Такса прехвърляне: плащасе в местната данъчна служба и представлява 9 % от стойността за суми до 15,000 Евро плюс 11 % за суми над 15,000 Евро. В области, където няма отдел противопожарна охрана тези цифри падат съответно до 7 % и 9 %.

• Ипотечен регистър: таксата, която се плаща в Ипотечния регистър, достига до 0,5 % от цената, вписана в нотариалния акт. Забележка: ако имотът има разрешение за строеж до 1/1/2006.

• Такса за агента по недвижима собственост: зависи от уговорката между агента и Купувача.

• Данък добавена стойност /ДДС/: 19 % от стойността на имота, записана в нотариалния акт при покупката.

Ежегодните разноски за данъци в Гърция:

• Местен общински данък: общинският данък е от 2.5 % до 3.5 % от определената стойност на имота и е включен в сметката за ел. Енергия

• Годишен данък върху собствеността: собствениците плащат годишен данък върху своята собственост само ако стойността й надвишава сумата от 243,000 Евро. Данъкът е от 0.3% до 0.8 % от стойността на имота.

Какво представлява „изчислената стойност” и каква е ползата от нея?

„Изчислена” или „обективна” стойност на имота е минималната приета стойност за целите на сделката, определена от държавата, която зависи от локацията на имота. Тези стойности се изчисляват от Нотариуса и от Службата по приходите за всеки индивидуален имот и са базирани на публични данни, свързани с цената на кв. метър, както и други специфични характеристики, свързани с разположението на имота и други фактори.

Как се подсигурява собствеността върху имота в Гърция?

Собствеността върху имотите в Гърция се подсигурява от държавна служба, наречена Регистър на ипотеките. Там се пазят нотариалните актове, където се регистрират всички тежести върху имотите. Имотите се завеждат по имената на собствениците и адвокатите имат право да проверяват собствеността на всяко лице или фирма. Там се прави проучване на нотариалните актове, за да се види дали има искове, претенции или тежести върху имота. Проучване на актовете също показва дали имотът е бил правилно прехвърлен. Това се прави винаги по време на сключване на договора.

Как мога да прехвърля суми от моята страна, за да платя за имота?

Това може да стане чрез обикновен банков превод от Вашата сметка до сметка в Гърция (Ваша или на трето лице). Съветваме купувачите да документират официално всякакви суми, които се внасят за закупуване на имот, за да може, в случай на следваща продажба на имота, сумите да бъдат репатрирани.

Как мога да си открия банкова сметка?

Това може да стане като дадете в банката фотокопие на паспорта си, служебен и домашен адрес, телефонен номер и сертификат за местоживеене, издаден от административните власти. В случай на обикновена банкова сметка освен горните елементи се изисква присъствието на поне едно от заинтересованите лица.

Мога ли да тегля заем за да закупя имот в Гърция?

Гръцките банки са добре развити и предлагат разнообразни програми за финансиране. Те имат клонове из целия свят, а и много международни банки имат клонове в Гърция. Финансиране, с цел купуване имот в Гърция, може да се уреди както от гръцка банка, така и от международна банка с клон в Гърция.

Има ли ДДС в Гърция?

Да, има ДДС, за закупени стоки и услуги, в размер на 19%.

Има ли застраховка на имота?

Имотът се застрахова от застрахователни компании. Застрахователните договори покриват всички възможни щети, т.е. пожар, земетресение, природни бедствия, буря, кражба, задължения на трети лица и др. Сумите по застраховката нормално се събират на две години, макар че годишни вноски също се приемат. Застраховката на имота не е задължителна, но се изисква от финансовите институции, които ипотекират имота.

Физически или юридически лица, от гръцка националност, включително от Кипър, лица с етническа гръцка националност, или граждани на ЕС / Чл. 26, част 1, № 1892 / 1990 /, трябва да представят следните документи пред назначената комисия в местната префектура, където се намира имотът:

Физически лица:

• молба, придружена от кратко С.V. на заинтересованото лице, описваща целта на молбата и кратко описание на имота.

• разрешително за пребиваване или друг документ, ясно описващ намерението на молителя да осигури услуги или работа /разрешително за пребиваване на граждани на ЕС , които възнамеряват да живеят и осигурят услуги в Гърция, се издава съгласно Президентски указ 525/1983, а разрешително за пребиваване на граждани на ЕС, които възнамеряват да осигурят работа, се издава съгласно Президентски указ 499 б 1987л

• идентификационни документи, валиден паспорт или други документи, които доказват националността.

Юридически лица:

• молбата трябва да включва целта на молбата, както и кратко описание на имота.

• в случай на генерално или ограничено партньорство се изисква копие от идентификационните документи на партньорите.

• изисква се доказателство за асоцииране на компанията и за регистрация в търговския регистър

• изисква се списък с пълните имена и настоящ адрес на членовете на борда, пълно описание на длъжностите им и копия от идентификационните им документи.

• изискват се документи за юридическо представителство на компанията / чрез протокола на Борда или пълномощно/

• изискват се финансови извлечения от предишни години

• изисква се документ, че не е обявен фалит

• изисква се и документ, който доказва структурата на дяловия капитал, или партньорите на частна компания, или дяловете на компания с ограничена отговорност.