Прекратяване на предварителен договор

Според чл.64 от Закона за задълженията и договорите – ЗЗД, “всяка от страните по договора трябва да изпълнява задълженията си по него точно и добросъвестно, съобразно изискванията на закона и да не пречи на другата страна да изпълнява и тя своите задължения по същия начин.“

Преди изтичане на срока на действие на Предварителния договор всяка от страните по договора има право да поиска разваляне на договора поради виновно неизпълнение на другата страна.

Ако в самия Предварителен договор е посочен срок за неговото действие, той се смята развален с неговото изтичане. Във всеки случай законът е определил, че срокът на Предварителния договор не може да бъде по-дълъг от пет години от неговото сключване.

Важно е да се знае,че той не се счита по право за развален само с изпадането на длъжника във виновна забава.

При предстоящо разваляне на договора по принцип се изиква предупреждение, в което да се посочат намеренията и причините за това. Трябва да се даде на неизправната страна и допълнителен срок, който е необходимо условие за искане за развалянето на договора. Допълнителният срок не се включва в срока на действие на договора. Развалянето настъпва едва след изтичането на този срок, ако не настъпи изпълнение в новия срок. Всички съобщения между страните се правят писмено. За това в Предварителния договор трябва да се посочи адрес за кореспондеция на страните.

Има случаи, когато изправната страна не е длъжна да дава допълнителен срок с предупреждение за разваляне (чл. 87, ал.2 от ЗЗД). Те са: когато изпълнението е станало невъзможно изцяло или отчасти или поради забава на длъжника, когато то е станало безполезно, както и ако задължението е трябвало да се изпълни непременно в уговореното време.

Важно е да се знае, че развалянето на Предварителния договор може да иска само изправната страна. Това е в интерес на правната сигурност. На това основание например строител не може да развали договора с купувач, готов да плати изцяло цената, като просто върне направените вноски от Купувача и след това продаде имота на друг.

Честа практика е и включването в Предварителния договор на клауза, в която се посочва задължение или условие, при неизпълнението на което „договорът се смята развален автоматически“, т.е. без да е необходимо даването на допълнителен срок преди неговото разваляне. Това може да се случи например при договор за обект от бъдещо строителство, който обикновено е с по-дълъг срок. Опасна за Купувача е клауза, при която при закъснение на някои от междинните вноски от цената, договорът да се смята за развален по право по вина на Купувача, при това без значение изправен ли е строителят. Той може да е изостанал много със сроковете, но такава уговорка му дава право да развали договора, в някои случаи даже като задържа от направените вноски солидна неустойка. Още по-лошо е положението на Купувач, който се е задължил да изплати цялата цена и едва след това за Продавача да възникне задължение за прехвърляне на собствеността. Много по-правилно решение е да се уговори едновременност – остатъкът от цената да се плати при нотариална сделка, а не предварително.

Трябва да се има предвид, че не всяко неизпълнение поражда право за разваляне на договора, а само това, което според конкретния случай може да се приеме за съществено. Например при сключен Предварителен договор за продажба на апартамент в новострояща се сграда отклонението в квадратурата на мазето няма да е съществено, ако в договора има препратка към одобрения архитектурен проект. По-скоро в такъв случай ще стане въпрос за некачествено изпълнение в някои от формите му, което може да създаде основание за отбив в цената, но не и за разваляне на договора.

Друг пример. Съсобственик, на когото имотът не е бил предложен за изкупуване по реда на чл.33 от Закона за собствеността, не може да предизвика разваляне на Предварителен договор, сключен от друг съсобственик. Едва ако бъде сключен окончателен договор, независимо дали доброволно от страните или по съдебен ред, ощетеният съсобственик би могъл да поиска отмяна на съществуващия вече договор за продажба, който има вещно действие и прехвърля собствността.

Аналогично е положението на съпруг, който не е дал съгласие за извършване на сделка с имот, включен в семейна имуществена общност или семейно жилище.

Развалянето има обратно действие – все едно че не е имало договор между страните. Те си дължат връщането на даденото в изпълнение на договора. То може за Купувача да е цената или част от нея, а за Продавача - предаденото владение. .