Какво се включва в ПРЕДВАРИТЕЛНИЯ ДОГОВОР за покупка на имот

Има различни правни сделки, при които се променя собственикът на недвижими имоти. По-масово срещаните в практиката са: покупко-продажба, замяна, дарение, делба, прехвърляне на собственост срещу задължение за издръжка и гледане, прехвърляне на собственост срещу обещетение с изграден имот при ново строителство.

Най-често страните сключват договори за покупко-продажба. За това важно е да се знаят някои основни положения, свързани с тези сделки.

При първоначална среща на Продавача с потенциалния Купувач и проявено желание за сделка се уточняват взаимоотношенията между тях за бъдещото прехвърляне на собствеността. Следващата много важна крачка, с която ще се защитят интересите на двете страни, тези устни договорености да се отразят писмено, за да се защитят правно интересите на двете страни. Това става със сключване на Предварителен договор.

Предварителният договор за продажба на недвижим имот е съглашение между Продавача и Купувача, уредено в чл.19 от ЗЗД. В този договор страните писмено уговарят условията по сделката и се задължават да сключат вбъдеще окончателен договор (нотариален акт), с който да се прехвърли правото на собственост от Продавача на Купувача, а той от своя страна да заплати за това определена цена. Това е и предметът на този договор.

В материално-правен аспект Предварителният договор е регламентиран в чл. 19 на Закона за задълженията и договорите (ЗЗД). Тук са поставени условията за валидност. Отделни разпоредби има и в Търговския закон.

Важно условие е Предварителният договор да се сключи в писмена форма. Тогава той е валиден и е гаранция, която защитава в достатъчна степен интересите на заинтересованите страни при евентуално неизпълнение на договорености от другата страна.

Предварителният договор съдържа основни и съществени елементи, които трябва да фигурират в него като минимално определяне на съдържанието му (решение №1023/1998 г. на Върховния касационен съд). Това са:

1. Данни за Продавача и за Купувача. Трябва да е ясно кои са страните по сделката, да се лигитимират, да докажат и се провери, че имат право да сключат договор. Вземат се данните от личната карта и се вписват в договора: трите имена, ЕГН, №, адрес за евентуална писмена кореспонденция, необходима, ако се наложи, за връчване на нотариална покана или препоръчано писмо. Тук се отбелязва и телефон за връзка. Да се впише в договора клауза, задължаваща страните да се уведомяват взаимно при промяна на адреса телефона.
   Много важно е при подписване на Предварителния договор да присъстват или бъдат представени чрез пълномощници всички страни, които ще участват при сключване на сделката по нотариален ред. Ако някой от съсобствениците не участва, той не се счита обвързан от сключения договор и може да не се стигне до сделка с имота.
   Когато Предварителният договор се сключва чрез пълномощник, необходимо условие е да се представи нотариално заверено пълномощно. Ако то липсва, предварителният договор е невалиден.
   Добре е да се знае, че дори жилищния имот да е изключително индивидуална собственост на някой от съпрузите (придобит например преди брака, или дарение, или наследство по време на брака), ако този имот е семейно жилище, за продажбата му се изисква съгласието и на другия съпруг – несобственик.
   
2. Данни за имота, предмет на договора. Имотът трябва да бъде точно конкретизиран така подробно, както е в документа за собственост и както ще бъде в бъдещия Нотариален акт. Описват се и документите за собственост.
   
3. Договорената крайна цена на имота (цифром и словом), като се отразява капарото. При подписване на Предварителния договор Купувачът дава на Продавача част от цената, обикновено около 10%. В практиката тази сума се нарича капаро, а Законът си служи с термина “задатък” (чл.93 от ЗЗД). Възможно е по договореност между страните капарото да е и с по-висока или с по-ниска стойност. Ако Купувачът се откаже от договора, Продавачът има право да задържи дадената сума. Когато Продавачът се откаже от договора, Купувачът има право да получи капарото в двоен размер.
   Много важно е да се знае, че двустранно определената от страните в Предварителния договор продажна цена на имота е задължителна за тях и пазарните изменения в цените на недвижимите имоти или инфлационните процеси не могат да бъдат основание нито за разваляне на договора, нито за промяна на цената.
   
4. Срокът за снабдяване на Купувача от Продавача с Нотариален акт – на коя дата ще бъде изповядана сделката и при кой Нотариус.
   
5. Срокът за заплащане на пълната продажна цена. Отразява се и банковата сметка, по която ще се осъществи заплащането. Ако няма заплащане, сделката би била дарение или друг вид, но не и продажба. В същността на продажбата е заложена възмездността.

Липсват ли в Предварителния договор уговорки за тези пет съществени елементи от продажбата, той ще има значението и ролята само на разписка за получeното капаро или авансово платена част от цената.

В следващата част от Предварителния договор за покупко-продажба на имот следва да се съдържат уговорки относно условията за окончателния договор. Принцип, възприет спрямо всички сделки, е свободата на договарянето (чл.9 от ЗЗД): „Страните могат свободно да определят съдържанието на договора, доколкото то не противиречи на повелителните норми на закона и на добрите нрави.“

Добре е Продавачът да се задължи да представи преди изповядване на сделката оригинални квитанции за платени данъци, ток, вода, парно, телефон и др., за да не се струпат след това върху новия собственик и да подготви имота за издаване във вида, който е бил при последния оглед. Това съсътояние да е описано в договора.

Разноските по договора се поемат от двете страни по равно. Някои юристи оспорват това твърдение и добавят: “когато не е договорено друго”.

При писмена форма и при отказ на една от страните да приведе договора в изискваната от закона нотариална форма, другата може да предяви иск за признаването на този договор за окончателен. В този случай договорът се счита за сключен в момента от влизане на съдебното решение в сила (чл. 18 и 19 от ЗЗД).

Самият Предварителен договор няма вещно-правно действие. Той само обосновава претенцията на една от двете страни към другата за сключването му в окончателна форма. С него не се прехвърля правото на собственост. Това става само при сключване на окончателен договор с нотариална форма или чрез съдебна процедура с обявяването му за окончателен.

Следователно Предварителният договор не прави Купувача собственик, даже и договорът да е с нотариална заверка на подписите, както често се заблуждават Купувачи, а понякога и брокери. По българското право действителни са само сделки с недвижими имоти, сключени по нотариален ред.

Предварителният договор не подлежи на вписване и не може да се противопостави на трети лица, придобили имота преди сключването на договора по нотариален ред. Още едно приложение на правилото от римското право: „Първият по време е пръв по право“.

Предварителният договор, ако е съставен както трябва, и ако с имота междувременно не е сключена отчуждителна сделка, дава право на всяка от страните по него да иска от другата страна да се сключи нотариална сделка в определения в договора срок. Не стане ли това, Купувачът или Продавачът има право да развали Предварителния договор или да поиска Районният съд по местонахождението на имота да обяви Предварителния договор за окончателен, с което се замества сключването на сделката по нотариален ред. Това право се погасява в срок от пет години от датата на подписване на Предварителния договор, ако в самия договор не е посочен друг, по-кратък срок.

Понякога страните се нуждаят от промяна на някои клаузи по договора в периода, когато текат сроковете на договора. Например, да се набавят някои допълнителни документи, изискуеми от банката-кредитор или забавяне документи от съответна административна служба. В такива подобни случаи се прави анекс към договора с описани новите изменения на съответните клаузи.

При сключен Предварителен договор страните по него до голяма степен са обвързани с клаузите му. Преди сключване на Предварителен договор трябва да се направи сериозна проверка както на документите, така и на лицата, които предствляват страните.

Да се провери и изиска като начало:

• личните карти на страните;
• актуално удостоверението за наследници;
• удостоверяване семейното положение към момента и статута на имота (семейно жилище, семейна имуществена общност, и т.н.);
• Скица на имотa за сделка. Изисква се, когато в имота има земя или идеални части от нея, най-вече при продажба, делба, дарение. Скицата не доказва право на собственост. Тя е определяща единствено по отношение площта на имота , неговия статут и граници;
• пълномощно (ако е необходимо) с описани изцяло правата на упълномощения, индивидуализиране на имота, заедно с нотариално заверени лично подписани декларации;
• актуалност за състоянието на фирмата (дейността да не е прекратена, преобразувана или в ликвидация), когато тя е страна по сделката. Ако е юридическо лице, да се докаже кой е упълномощен да представлява фирмата (страната) и взетите съответни решения за разпоредителна сделка, и че няма започнато производство за несъстоятелност срещу фирмата.
• удостоверение за тежести, с което да се удостовери, че имотът не е вече продаден и върху него няма вещни тежести (ипотеки, право на ползване, възбрани, особен залог, вписани искови молби)

При подписване на Предварителен договор за валидност на сделката е необходимо задължително участие на всички съсобственици – лично или представени чрез пълномощно.

Законът не изисква нотариална заверка на подписите на страните. Ако все пак това се направи, следва удостоверяване кои страни и кога са подписали договора и при нужда може да се мине директно към извънсъдебно изпълнително основание, което подлежи на принудително изпълнение. Например Купувачът, за да си върне даденото от него капаро, ще може да заведе направо изпълнително дело, без да води гражданско дело по общия ред.

Предварителният договор трябва да бъде изготвен професионално, за да са защитени максимално страните по договора. За това при сделки добре е да се търсят юрист или агенция за недвижими имоти с добре подготвени брокери, утвърдени на пазара със своите знания, опит и коректност и работеща с адвокат или Нотариус.