Защо се прави Предварителен Договор за покупка на Имот

Преди всяка нотариална сделка Продавачът и Купувачът трябва да направят две много важни стъпки, за да бъдат защитени правно (документално) и финансово: Всички свои договорености по сделката да отразят в Предварителен договор и преди неговото подписване да изискат от своя адвокат или от Агенцията посредник основна проверка на изискуемите документи за изповядване на сделката.

Най-общо тези проверки се групират така:

  1. Лигитимност на страните;
  2. Актуалност на документите;
  3. Вписани ли са документите;
  4. Сравнение на данните от всички документи

Само задълбочен анализ на историята на имота, на всички възможни усложнения, свързани с него и със собствениците през различните периоди, ще даде една пълна картина на действителните права на страните.

Няма „рецепта“ за сигурност, но има препоръка за ограничаване на рисковете. Преценете доколко сами сте компетентни да излезете на пазара и имате ли времето да извършите необходимите проучвания. Изберете ли да ползвате услуги – доверете се на професионалисти, защото грешките, свързани с имоти, струват по-скъпо от разходите за подготовка на сделката.

Поради липсата на задължителна нотариална форма за сключване на Предварителния договор, често той се прави без сериозна проверка на документите и на лицата, които представляват страните и без съпоставяне на данните от различните документи.

Има разлика между документи, достатъчни за извършване на сделка, и документи, които създават гаранции за сделката. Казаното може да послужи като сигнална червена лапичка - неспециалистът дори не подозира какви подводни камъни като правни проблеми може да има в една сделка за имот. В практиката има не малко примери на измами от различно естество Ето някои от по-често срещаните.

Основният практически проблем на собственика си остава получаването на цената, която е отразена в Предварителния договор. Много от сделките все още нотариално се сключват по данъчна оценка, а действителната цена е многократно по-голяма. Продавачът например дава разписка при получаване на разликата между двете стойности (данъчната, написана в нотариалния акт и уговорената пазарна). Но тази разписка е за плащане без правно основание. При наличие на декларация, че сумата в нотариалния акт е действителна, Купувачът с основание може да плати само нея или да иска връщане на разликата.

Често всяка страна по сделката се страхува и се спори дали първо да се подпише нотариалният акт и тогава да се плаща или първо да се получат парите и след това да се подпишат. Потребностите на пазара съдадоха различни практики срещу измами при плащанията на имотите при сделка. Широко практикуван вариант е страните по Предварителния договор да се явят пред Нотариуса, да декларират със своите подписи волята си, съответно за продажба и покупка на имота, след което се разплащат, както са се договорили, съобщават това на Нотариуса, той слага своя подпис и сделката се финализира. Допустимо е и друго решение – да се плати цената и да се подпише нотариалния акт. Всичко е въпрос на договореност между страните, които трябва да отвоюват в преговорите своите интереси. Не е изключено Купувачът да бъде заблуден поради незнание или неопитност.

Добре е да се знае, че не всичко може да се продава. Например таваните и мазетата не са отделни обекти, а са прилежащи към даден апартамент. Мазе може самостоятелно да се продаде само на друг собственик от същата сграда. Гаражите се продават самостоятелно. Случа се обявена продажба на партерен магазин с цена на търговски обект. При внимателна проверка на документа за собственост се установява, че обектът е гараж, без променен статут, т.е. продава се гараж, а не магазин. Други примери. Купува се апартамент с представата, че това е офис. Или купува се парцел с мисълта, че на този имот ще може да се строи, а излиза, че той е със статут на земеделска земя. Друг случай. Теренът е близо до брега на язовир и е възможно върху него никога да не може да се построи вила, защото имотът попада във вододайна зона. За да се използва обектът по друго предназначение, ще трябва да се премине сложна и скъпа процедура по промяна на предназначението (статута). Има случаи такава процедура изобщо да не може да се осъществи, поради нарушение на закона или несъгласие на останалите съсобственици и т.н. За това важно е внимателно и задълбочено да се преглеждат документите за собственост и се обърне внимание какво е предназначението на имота.

При покупка на застроен имот задължително е да се провери дали изградената къща (постройка) съществува и по документи, т.е. построеното е узаконено. В противен случай се купува дворно място и строителни материали, а по закон вбъдеще може да се наложи и да се понесат санкции за съшествуващото незаконно строителство.

Има случаи, когато недвижимият имот е в регулацията на населеното място, но подробният устройствен план (регулационнят) засяга целия или част от него. Например предвижда се минаване на улица, или има ограничения на застрояване, поради наличие на енергийни преносими мрежи. Това е видно от скицата. Понякога такъв имот се пуска на пазара на много ниска цена, за да се „хване“ купувач и собственикът по-бързо да се оттърве от него. Скицата служи и за сравнение на отбелязаната в нея площ на парцела, с тази по нотариален акт. Допустима е разлика от 10%. Трудности се появяват, когато тази разлика е значително по-голяма и тогава задължително се налага откриване на причината за това. Скицата дава реалното и бъдещо състояние на имота и има давност 6 месеца.

Проблемите, свързани с реституцията, също крият опасности. Да се внимава, когато продаачът предостави като документ за собственост Договор за покупко-продажба от някогашния (при социализма) ИК на Общински народен съвет. Подписът под договора трябва да е на Председателя, а не чрез запетая на неговия заместник, който не е бил упълномощен по тогавашните закони да подписва такъв вид договори. Тълкуването е, че имотът тогава е купен от нелегитимен собственик и не е притежание на купувача (сегашния продавач), въпреки че е броил пари за него.

Необходимо е да се провери актуалността на представеното удостоверение за наследници. Не е рядкост то да е с неверни данни. Трябва да е издадено от последното местожителство от акта за смърт. И много важно – да е съставено по личния картон на починалия, а не по декларации на наследниците, откъдето идват умишлено неверни данни (укриване на наследници) с много тежки за Купувача последствия на този акт. Поради изключелната важност на достоверността на този документ в Турция и Израел това удостоверение се издава от специален съд и Нотариус.

Проверява се дали имотът, предмет на сделката, не е семейна съпружеска общност. В такъв случай Продавачи ще бъдат и двамата съпрузи, независимо дали имотът се води само на единия от тях. В наличните лични карти не е отразено семейното положение на личността и някои от Продавачите умишлено скриват действителното си семейно положение, за да се прикрие сделката от другия член на семейството. Това след време може да предизвика нежелани последствия. Добре е да се изиска от Продавача и Удостоверение за брак и удостоверение за семейно положение от ЕСГРАОН. В него да е отразена датата на издаване, поредност на брака, предходни бракове и с кого.

Ако имотът е семейно жилище, дори да е индивидуална собственост извън семейната съпружеска общност на единия от съпрузите, той може да бъде продаден единствено с декларирано съгласие на другия съпруг-несобственик, дадено в нотариална форма.

Основното за Купувача е дали ще получи собствеността върху имота. И допълнително – как ще си върне парите, платени при сключване на Предварителния договор, ако договора бъде развален по вина на Продавача. Недобросъвестен Продавач може да сключи с потенциални Купувачи неограничен брой Предварителни договори за имота и да прибере капаро от тях, без реално да прехвърли правото на собственост чрез нотариална сделка. За измамените Купувачи ще остане само търсенето на възможности за получаване обратно на дадената сума по Предварителния договор. И дали това ще стане и кога.

Често съсобствениците, обикновено сънаследници (особено при селските имоти), са много на брой и пръснати в различни населени места. За улеснение на организацията по сделката те упълномощават определено от тях лице. Важно е внимателно да се провери актуалността и достоверността на пълномощното в Нотариата, обема на представителната му власт и по възможност да се осъществи личен контакт с някой от Продавачите. Подписите под пълномощното трябва да са нотариално заверени.

Когато Продавачът предостави Констативен нотариален акт като документ за собственост, да се има предвид, че той може да е съставен на база на неверни свидетелки показания.

Да се обърне внимание на скицата - посочени ли са неуредени сметки за регулация (придаване или отнемане на квадратура). Да се има предвид, че не могат да се извършват сделки за разпореждане с дворищно-регулационен парцел, за който не са изплатени дължимите обещетения за уреждане на сметки по регулация.

Ако е фирма да се изиска документ за актуалното й състояние. При юридическо лице се изисква: протокол от общото събрание на сътрудниците с единодушно решение за продажба с всички подписи отдолу и с точно (подробно) описания на имота. Предоставя се и удостоверение от съда за (не)наличието на производство по несъстоятелност на фирмата. Значението му е особено голямо при покупка на ново строителство, когато завършеният обект не се предава на Купувача при плащането на цената, а се отлага понякога и с години.

За намаляване на риска от вещни тежести върху имота (ипотека, право на ползване, съдебни спорове) е желателно да се получи удостоверение за липса на тежести. Добре е да се проучат и предходните документи за собственост. Препоръчително е да се изиска удостоверение за тежести и за предходните собственици, както и за всички съсобственици. Това е много важен документ за повишаване гаранциите на Купувача, но не всички го правят по този начин.

Крайно неприятно е, ако се закупи имот с ограничено вещно право на ползване. Възможно е то да е учредено в отделен нотариален акт и да не е описано в документа за собственост на Продавача. В такъв слуай Купувачът може да се окаже собственик на апартамент, който се обитава от трето лице в най-лошия често срещан случай - до края на живота му. Много сериозен риск за Купувача е наличието на ипотека на имота. Тя представлява обезпечение за паричен дълг на Продавача или трето лице. Ипотеката следва имота - тя се предава на Купувача (новия собственик) с всички следващия я последствия, включително и имотът да бъде даден на съдебен изпълнител за публична продан при неизпълнение на задълженията по кредита.

Възможно е за имота да се водят съдебни дела, например за делба или за възстановяване на запазена част. И новият соственик трябва да приеме резултата от делото.

Друг вариант. Имотът се обитава от наематели с договор, вписан в Нотариата. Тогава новият собственик, ако не е уведомен за това, ще трябва да изчака пълния срок на наемните отношения (понякога и с години) и чак тогава да влезе във владение на закупената от него собственост.

За това е необходима предварителна (преди подписване на Предварителния договор) устна справка за тежести по имота, която се прави в службата по вписванията в районния съд по местонахождението на имота. Тази проверка обаче не е достатъчна. Препоръчително е да се направи и писмена проверка за наличието или липсата на тежести, въпреки че такъв документ не е между задължителните за пред Нотариуса. За пълна защита на купувача Удостоверението за тежести се взема в последния момент преди изповядване на сделката пред Нотариуса. Предимството е, че е налице официален документ, от който могат да се черпят права. По този начин се установява още нещо – дали имотът реално съществува и не е продаден на друго лъце в последния момент.

Проверките за ипотеки се правят по име и ЕГН по местонахождение на имота. В практиката има случаи да не се опише в Предварителния договор реалното състояние на имота. След изповядване на сделката и влизане във владение Купувачът констатира напълно ограбен имот. Например апартамент без ел. табло, брави, бойлер, кухненски шкафчета, радиатори, контакти, батерии и др. или за селски имот - без договорените стопански съоръжения и т.н. Никога да не се забравя максимата от Римското право: „Говоренето отлита, писаното остава“. Добрият брокер непременно прави опис и спестява на клиента си нервите, огорченията и не малко допълнителни разходи. Необходимо е да се поискат оригинални квитанции за платени данъци, ток, вода, парно, телефон и др., за да не се струпат след това върху новия собственик.

При закупуване на идеални части от имот се иска писмено съгласие на останалите съсобственици в нотариална форма, за да не се атакува последствие продажбата като недействителна.

Добре е внимателно да се съпоставят данните за имота, които фигурират в документа за собственост и данъчната оценка на имота. Понякога има не малки разминавания, които обезателно трябва да се уточнят и изчистят предварително. Изключително фатално подвеждане може да има и вследствие на неправилни правни изводи относно имота или собствеността.

За съжаление не съществува държавен или друг орган, адвокат или брокер, който да може реално да даде 100% гаранция за страните (Купувач и Продавач) по една сделка. Но има възможности рисковете да бъдат намалени като освен задължителните документи за нотариално извършване на сделката да се изиска допълнително представяне и на други документи.

За предпочитане е Продавачът и Купувачът да не предприемат самостоятелни действия. В стремежа да се спести някой лев от комисионно или юридическа консултация, може да се стигне до неосъществяване на сделка, загуба на значителни суми, съдебни дела, и т.н. В правото има максима, проверена многократно в живота: „Който плаща малко, плаща два пъти“. За това е необходима професионална юридическа защита на интересите на страните, която се осъществява от юрист или от Агенция за недвижими имоти с изграден професионализъм и работещ с нея адвокат.